Когда умрет ипотека. Совет будущим заёмщикам

Иногда предсказания напоминают гадания. Обычно к новогодним праздникам экстрасенсы-астрологи предсказывают, что будет нам мешать жить дальше. В остальное время года отечественные братья прозорливых британских ученых стращают скорым по космическим меркам (всего-то через миллиард лет!) взрывом Солнца или радуют очередной «жизнью на Марсе». К таким же серийным новостям в последние три-четыре года можно отнести и обещания смерти ипотеки: то рыночный пузырь должен лопнуть, то выдача ипотеки вот-вот остановится, а хорошие заёмщики на днях просто закончатся.

В мае 2020 года аналитики сообщали: «В России рухнула выдача ипотеки». Ценам на жилье предсказали неизбежное падение. Оценка «падения» цен чуть ниже. В 2021 году прогнозисты тоже не дремали: «России обещают ипотечный кризис по типу американского. Пузырь на рынке недвижимости надувается всё сильнее». В 2022 году пугали обеднением застройщиков и низким спросом на жилье. В сентябре 2023 года аналитики предсказали падение ипотечных выдач на первичном рынке на 20–30%. К слову, только в июне 2023 года число выданных ипотечных кредитов по сравнению с июнем 2022 года сократилось на 57%. Как тут ни вспомнить старую, но актуальную шутку про замену высшей меры наказания ипотекой на 20 лет. В общем, кругом боль, страдания и тлен. Но ипотека по-прежнему с нами.

За последние три-четыре года мы пережили и ковид, и резкие колебания курса рубля, и массовое предоставление кредитных каникул, и начало СВО и… падение старых и новых рекордов по выдаче ипотечных кредитов. Приговоренный к смерти оказался живее всех живых, хоть и не без помощи санитаров, в роли которых выступили льготные государственные программы.

В общем, информация для простого человека самая противоречивая, заводящая в тупик. Сделать рациональный выбор при покупке квартиры — а это одно из самых важных решений в жизни человека — очень сложно. Для потребителя ипотека стала уравнениями со многими переменными, буквально стратегической игрой, цель которой — переиграть рынок, государство и банки.

Последние месяцы только добавили неопределенности. После последовательного повышения ключевой ставки рыночная стоимость ипотеки приблизилась к 14–15% годовых. Если лень работать с калькулятором, то можно воспользоваться простой оценкой: рост стоимости ипотеки на один процентный пункт увеличивает ежемесячный платеж на 10%. Напомним, что в 2020 году ипотечная ставка побила исторический рекорд, опустившись до 7,2%. Как нетрудно заметить, сейчас почти в два раза выше. Впрочем, по льготным государственным программам она по-прежнему составляет 2–8% годовых.

Динамика цен на квартиры позволяет закрыть глаза на рост стоимости ипотеки. Наблюдать за ценами на первичное и вторичное жилье — то еще удовольствие. В начале 2021 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья составляла около 68 тысяч рублей, первичного — 83 тысячи. В настоящее время — почти 100 тысяч и 137 тысяч соответственно.

В такой диспропорции обвиняют как раз льготную ипотеку на первичное жилье. Разница в ценах на первичку и вторичку достигает 40%. В целом по России половина ипотечных кредитов была выдана по льготным программам, а, например, в Подмосковье их доля достигла 65%. И перед потенциальными заемщиками сложная дилемма: купить дорогой товар под низкий процент или дешевый (относительно, конечно), но под высокий.

Если брать среднюю стоимость «квадрата» по стране, то при ипотеке в 2 и 5% выгоднее брать ипотеку на первичку, а потом начинает выигрывать вторичка даже по выросшей рыночной цене. Неопределенности добавляет еще один факт: новая квартира, как и новая машина, сразу после покупки теряет в цене. Только машина дешевеет на 10–15%, а квартира, судя по ценовым параметрам, гораздо больше. Ну и не забудьте, что первичная квартира — это почти всегда дорогостоящий ремонт.

И новость последних дней: Ассоциация банков России обратилась в Минстрой с просьбой разрешить поднимать ставку по льготной ипотеке до рыночной, то есть в 1,8–7 раз. Дело в том, что не все получатели льгот сохраняют такое право на протяжении всей «жизни» кредита. Например, для удержания профессионалов в сфере информационных технологий действует программа для IT-специалистов со ставкой 5% годовых. Но человек может уйти из профессии, переехать за границу или перейти в более щедрую компанию, которая при этом не состоит в государственном реестре, дающем право для льготы.

По закону процентная ставка фиксируется в договоре, и кредитор не может произвольно её изменить. То есть, если заемщик утратил право на льготу, то изменение стоимости обслуживания долга должно быть предусмотрено и действующими нормативными актами государства, и собственно самим договором. Банки опасаются, что они не смогут получить компенсацию из бюджета, если заемщик перестал быть «льготным», а повышать ставку они не имеют права. Тут же раздался мощный голос аналитиков, предсказавших двукратное падение спроса на ипотеку и увеличение числа случаев откровенного мошенничества, направленных на получение ипотечных кредитов.

Тревог за судьбу ипотеки на бескрайних просторах родины добавили и целенаправленные действия властей по искоренению ипотеки с околонулевой ставкой. На самом деле такая политика направлена не на удушение «добрых» застройщиков и преследование заемщиков, не желающих кормить банки. По кредиту по «околонулевой» ставке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы. Если у заемщика есть лишние деньги, то куда логичнее направить их на досрочное погашение или открыть депозит для формирования подушки безопасности.

Что же делать заемщикам? Закладывать в стратегию финансового поведения и форс-мажоры, к которым мы начали привыкать. Сейчас главное — это управление собственными рисками. Ждать, когда будет, «как в Европе», и ипотеку можно будет взять под 2% годовых любому желающему, можно сколь угодно долго, тратя деньги на съем квартиры или нервы на совместное проживание с любимыми родственниками. Впрочем, на Дальнем Востоке уже как в Европе — в ряде случаев можно оформить кредит под 1,7% годовых.

Это означает лишь одно: если вы понимаете, что на горизонте хотя бы пары лет ваш доход будет стабильным, то нет смысла себе отказывать. Да, рыночная ипотека становится дороже, но ценник на жилье фиксируется в момент покупки и выпадает из инфляционной гонки, а долгие 20–30 лет ипотечной кабалы вполне можно превратить в 4–6 лет, было бы желание. Удивительно, но факт: в стране действует порядка 600 мер поддержки рынка ипотеки, часть из которых можно комбинировать. Власти обещают стабилизацию инфляции на горизонте одного года — полутора лет. За это время заемщик докажет, что может обслуживать кредит, и станет тем самым хорошим клиентом, за которым охотятся банки. Его с удовольствием перекредитуют под более низкий процент.

Ипотека рискует стать камнем на шее, если доход нестабилен и вы покупаете жилье не по карману. Если есть деньги на двушку на окраине, то мечты об апартаментах в престижном центре города лучше отложить. Если не обслуживать долг, то можно лишиться единственного жилья — и это главная опасность.

И получше изучите действующие меры поддержки — они помогут реально сэкономить. Если осталось чуть-чуть до получения льготного статуса (рождение ребенка, переезд в другой город, устройство на работу в IT-компании и т.п.), то стоит немного подождать.

По статистике, более 90% ипотечных кредитов обслуживаются клиентами добросовестно. Тренд стоимости жилья восходящий. Можно ждать просадок на рынке недвижимости, они бывают, но предугадать их не всегда возможно. Так что чаша весов даже в современных условиях склоняется в пользу ипотеки.