Расти до Ростова. Как живёт жилстрой Новороссии

Квартирный вопрос, когда-то, по Булгакову, испортивший москвичей, в текущем десятилетии будет одной из центральных проблем для новых территорий, и в первую очередь для республик Донбасса. Масштабы разрушений в ЛНР и ДНР огромны, цены на жильё растут, а темпы жилищного строительства и его география оставляют желать лучшего. Федеральная власть, безусловно, проблему осознаёт и пытается её решать так, как может и привыкла. То есть рыночными методами, которые в условиях новых территорий имеют ряд серьёзных издержек.

Кроме того, те же условия диктуют, что восстановление происходит с разной скоростью. Если новости о восстановлении разрушенного жилья идут плотным потоком из Мариуполя — витрины Донбасса, то центр Донецка или макеевские Черёмушки ремонта практически не видят. Проводимые там работы сводятся к замене остекления и латанию повреждённых крыш. В Попасной, Соледаре и Артёмовске почти не осталось людей, и восстанавливать жилье просто не для кого. А Лисичанск спустя год после освобождения обеспечен газом и электричеством лишь на треть. Воды в городе нет и вовсе.

Но и на этом отличия между регионами Новороссии не заканчиваются.

Восемь лет без строек

После 2014 года как в ДНР, так и в ЛНР (впрочем, и на подконтрольной Киеву части тоже) жилищное строительство как отрасль экономики умерло.

Справедливости ради, в Херсонской и Запорожской областях оно погибло задолго до этого времени. Мелитополь никогда не был центром притяжения для жителей Запорожской области. Про херсонские города и вовсе лучше не говорить — в них киевская власть планомерно добивала даже остатки централизованного отопления.

В Донецкой Народной Республике после 2014 года остались брошенными 42 многоквартирных дома в готовности от 50% до 80% и совокупной площадью свыше 241 тыс. квадратных метров. За следующие девять лет здесь не построили ни одной новой высотки, хотя дома в 22 этажа для Донецка не редкость: новостройками в городе называют то, что построено с 2010 по 2014 год. Власти Луганской Республики насчитали у себя только 18 недостроев, зато в Луганске в 2015 году сдали как минимум один дом. Другие же города Луганщины забыли про обновление и впали в депрессию еще много лет назад, задолго до начала СВО.

Тем не менее робкие попытки оживить жилищное строительство в республиках предпринимались.

В ДНР вплоть до убийства первого главы республики Александра Захарченко реализовывалась программа по восстановлению жилого фонда, которая сводилась к строительству типовых частных домов для «разрушенцев», переоборудованию простаивающих общежитий, а также достройке единичных пятиэтажек. Частных домов успели построить около 130, пару общежитий реконструировали в Донецке, а многоквартирников достроили считаные единицы, и не в столице республики, а в Юнокоммунаровске, Дебальцево, Ясиноватой и Горловке. Здесь планировали расселить 90 семей.

Однако в случае с большими домами жильё было маневренным (то есть в собственность граждан не переходило). Предполагалось, что они в нём будут жить до восстановления своих домов. После гибели главы республики даже такие стройки остановились, и почему так вышло — до конца не ясно. Хотя минстрой ДНР пытался посчитать, что выйдет из окончания замороженных проектов. «В 2019 году минстроем была проведена работа по анализу объектов незавершенного строительства на территории Республики. Насчитывалось 42 многоквартирных жилых дома со строительной готовностью — 50–80%. Завершение строительством данных объектов позволило бы получить более трех тысяч квартир», — заявил в апреле минувшего года врио главы ведомства Владимир Ярошевский, добавив, что на эту тему в республике размышляли еще четыре года до момента подсчетов.

Схожая программа под названием «100 домов» реализовывалась в ЛНР во времена Игоря Плотницкого, но назвать успешной её крайне сложно. Строили впопыхах, из-за чего страдало качество, и реализовать программу полностью не смогли. В общем, к началу СВО жилищного строительства в ЛНР и ДНР как отрасли не существовало: строители не строили, а скорее ремонтировали и восстанавливали, а спроса на возведение высоток не было.

В таком режиме Новороссия жила до лета 2022 года.

Сложная ипотека

Жилищное строительство на новых территория после начала СВО нуждается в чётком разграничении в зависимости от обстановки. В тылу, куда не «прилетает», строят, во фронтовой и прифронтовой зоне лишь латают пробоины. А в целом жилищный вопрос можно решить двумя способами. Или получить жильё от государства в предусмотренных законом случаях (пройдя через все этапы забюрократизированной процедуры), или купить недвижимость на вторичном рынке (либо в новострое) за наличку, а также в ипотеку. У «разрушенцев» процедура особая, поэтому речь дальше пойдёт о покупке жилья на первичном и вторичном рынках.

С ипотекой всё достаточно понятно: её выдает ПСБ под 2% на срок от 3 до 30 лет на сумму до 6 млн рублей и первоначальным взносом от 10%. Эти 10% немногим меньше маткапитала на одного ребёнка (589 тыс. рублей), который на новых территориях уже получили свыше 90 тысяч семей.

Надо отметить, что за полтора года после начала СВО в России возникло два полюса с льготной ипотекой под 2% годовых. На Дальнем Востоке такая выгодная ставка призвана удержать людей от переезда в европейскую часть страны, а заодно поддержать строительный комплекс. На дальнем Западе (или юго-западе) же есть необходимость запустить жилищное строительство и сделать его хоть сколь-либо доступным для жителей Новороссии. Первый кредит размером 850 тыс. рублей, к слову, выдали в начале июня: его взяла семья из Шахтёрска под покупку «вторички» в своем городе. Но пока это единичные случаи, в первую очередь именно из-за отсутствия пригодного для покупки жилья. Вдобавок финансовая система с проектами ипотечного кредитования интегрируется в российскую и полноценно еще не работает.

«Сложно даже тем продавцам жилья, которые получили за него деньги и едут в Россию, чтобы там купить себе недвижимость. Кредитные организации РФ требуют при оформлении ипотеки не только стабильный доход, но и положительную кредитную историю, которая есть далеко не у каждого дончанина», — рассказал ИА Регнум руководитель донецкого АН «Жилком» Сергей Тахтаров.

Тем не менее спрос есть, поскольку в Донецк едут жители других городов ДНР. В республике недавно разрешили регистрировать недвижимость на основании техпаспорта, выданного при Украине, а участники СВО получают крупные выплаты. Поэтому на вторичном рынке в столице ДНР, как и на остальной территории России, цены идут вверх.

Как показывает проведенный ИА Регнум опрос среди донецких агентств недвижимости, нынешним летом цены выросли в среднем на 20–40%. При этом в 2017–2019 годах «двушку» в районе набережной можно было купить за 10 тысяч долларов (примерно 630–650 тыс. рублей), к началу СВО она подорожала до 1,5–2 млн рублей, а к 2023 году доросла до 3 млн. По словам риелторов, некоторые продавцы крупногабаритного жилья с ремонтом просят по 10–30 млн рублей. «Есть реальный спрос, и он все ставит на свои места», — так комментирует подобные запросы Тахтаров. Ведь средняя зарплата в ДНР все же колеблется у отметки 30 тыс. рублей.

Тем временем в ДНР к середине июля власти выбрали 32 площадки и 7–8 застройщиков для возведения многоквартирных домов. Пять домов под льготную ипотеку строят в Мариуполе, один дом в Донецке. Власти ЛНР к концу июля отобрали 92 участка под жилищное строительство, а возводить дома готовы четыре застройщика. С достройкой заброшенных высоток особого прогресса нет. Из 42 донецких недостроев не сдали пока ни одного.

На Луганщине к 29 мая достроили один дом в Алчевске и к 1 сентября обещают сдать ещё два. Для Алчевска это знаковое событие — первая за 11 лет достроенная высотка. По Запорожской и Херсонской областям новостей о запуске льготной ипотеки ещё меньше. В Мелитополе в ближайшие пять лет планируют построить новый микрорайон примерно на 3 тысяч человек — жилья не хватает для размещения прибывших в город с материка специалистов. В Херсонской области остроту жилищного вопроса сняли специализированными сертификатами на право покупки жилья в любом регионе России.

Этот фактор — наравне с вхождением новых регионов в состав России — сделает для подавляющего большинства их жителей стоимость жилой недвижимости запредельной, оставив в качестве варианта лишь опции с ипотекой и маткапиталом.

Однако в таком случае — как на остальной части России — спросом будут пользоваться небольшие квартиры, а теснота в современных условиях не способствует росту рождаемости.

Большая часть Новороссии остаётся не просто опасной дли жизни территорией, но регионом с запредельной стоимостью жилой недвижимости на фоне беспрецедентных разрушений. По словам риелторов, цены на жилье напрямую связаны с ситуацией на фронте. Пока военная ситуация не изменится, перемен ожидать не следует.

Применительно к Донецку вряд ли можно ждать изменений до того момента, когда линия фронта отодвинется от Марьинки, Авдеевки, Красногоровки. В случае окончания боевых действий в городе, скорее всего, установятся цены на уровне Ростова или Краснодара. Что же касается остальных, то новую жизнь в жилстрой, безусловно, вдохнет только полноценное возрождение экономики, к которой относятся и мощности по производству стройматериалов, удешевляющих любое строительство.