Цены на квартиры в новостройках не падают, а медленно растут

Аналитики УК «Ингосстрах— инвестиции» «подкинули» в информационное пространство новость о том, что стоимость первичной недвижимости в Москве к концу 2022 — началу 2023 года может сократиться на 15−20%, до 190−200 тыс. руб. за 1 кв. м. Причиной тому, по мнению аналитиков, как пишет издание «Коммерсантъ», могут стать высокие темпы строительства. При этом аналитики приводят следующие расчеты: при объеме жилого фонда в Москве в сентябре в 270 млн кв. м и среднегодовом темпе прироста населения в 0,9% потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн кв. м в год.

Сложно сказать, от какой численности населения отталкивались в своих расчетах аналитики. Но если брать данные сегодняшней численности населения в Москве — 12 655 050 человек — и исходить из расчетов аналитиков, то получается, что ежегодно российская столица прирастает в среднем примерно на 114 тысяч человек. Сложно сказать также, каким образом рассчитывался объем потребностей города в жилье: то ли из расчета по 33 квадрата на каждого нового жителя столицы, то ли по 21 квадрату на абсолютно каждого из 12 с лишним миллионов москвичей. Либо же объемы жилья, возведенного за первые восемь месяцев этого года, которые на 53% превысили аналогичный период прошлого года, дают основания аналитикам для прогноза по предстоящему снижению цен?! К слову, при утвержденной методике оценки потенциального объема спроса на жилье, например, при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», учитывается уровень доходов граждан. Тем не менее аналитики приходят к выводу, что спрос был подогрет инвесторами, активность которых теперь, в силу повышения ключевой ставки, что по их прогнозам повлечет рост стоимости ипотечных кредитов и привлекательности других продуктов, в частности облигаций, — будет снижаться. Такое мнение изданию обнародовал главный макроэкономист УК «Ингосстрах — инвестиций» Антон Прокудин, который считает, что снижение активности инвесторов или спроса на первичную недвижимость вызовет снижение цен на нее. Прокудину вторят и другие эксперты рынка, опрошенные изданием. Так, на снижение на 10% активности инвесторов уже с мая этого года обратил внимание руководитель департамента продаж новостроек «ТСН Недвижимости» Алексей Авунц, который говорит о том, что спрогнозировать доходность на рынке жилья можно только в проектах точечной застройки, где можно рассчитывать на постоянный отложенный спрос. Повышенный прошлогодний спрос на первичное жилье связывает с приходом на рынок неквалифицированных инвесторов, которые перевели деньги с обесценивающихся депозитов в недвижимость, и директор по продажам АО «Интеко» Павел Лепиш. О том, что спрос снижается и в высокобюджетном сегменте, говорит член правления AREA Дмитрий Халин: на долю инвесторов еще прошлой осенью приходилось 50% сделок, а сейчас — 15−20%. По его словам, покупатели, приобретающие жилье в инвестиционных целях, стали сомневаться в том, что та состоявшаяся высокая динамика цен останется на прежнем уровне.

О том, что для многих инвесторов не совсем понятна перспектива ситуации с дальнейшими ценами на жилье, говорит и руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев, поясняя, что те, кто планировал вложить средства в строящиеся объекты, сделали это в прошлом году, при этом на фоне замедлившейся динамики цен потенциала для получения сверхдоходов нет. Между тем Павел Лепиш считает, что дальше спрос стабилизируется. Но Антон Прокудин говорит, что часть инвесторов на фоне снижения инвестиционной привлекательности может начать продавать скупленное жилье, что, по его мнению, создаст дополнительное давление на стоимость. А вот Сергей Зайцев уверен в обратном: сокращение активности инвесторов и постепенный вывод в продажу ранее купленных квартир, по его мнению, будет сдерживать рост цен. Тут же эксперты вспомнили про эскроу-счета. Если директор по продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан считает, что снижение потенциальной доходности — это в целом общий тренд, обусловленный переходом на эскроу-счета, то коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, наоборот, говорит о том, что с переходом на проектное финансирование застройщики стали меньше зависеть от поступления средств в моменте. Правда, как отмечает Халин, всё же отношения с банками вынуждают девелоперов сохранять динамику продаж, а потому эксперт не исключает, что в высокобюджетном (!) сегменте застройщики начнут использовать длительные рассрочки.

Участники столичного рынка, конечно же, заинтересованы в удержании стоимости жилья и надеются избежать критического падения спроса. На какой спрос возлагаются надежды, на обеспеченных мигрантов или на «золотые паспорта» — непонятно. Между тем, по данным специализированного портала о новостройках «Новострой-М», в Москве в III квартале объем спроса на новостройки комфорт-класса составил 402 тыс. кв. м, что на 25% меньше, чем во II квартале. Эксперты портала связывают такую динамику с изменением условий льготной ипотеки. То есть, заметим, никак не с ростом цен на недвижимость, по сути компенсировавшую снижение стоимости ипотечных кредитов, выдаваемых на льготных условиях! И вот тут как раз и стоит обратить внимание на следующие цифры, которые приводятся изданием: средняя цена за 1 кв. м в проектах комфорт-класса в III квартале составила 257 тыс. рублей. Издание подчеркивает, что «на фоне изменения условий льготной ипотеки и повышения ключевой ставки Центробанка цены замедлили (!) рост: в III квартале стоимость «квадрата» увеличилась на 5%, а во II квартале — на 17%». То есть цены не снизились вслед за снижением спроса, а продолжили свой рост, но с меньшей динамикой. Одним из факторов подорожания квартир комфорт-класса, отмечает издание, стало увеличение доли лотов с отделкой в новом предложении — до 80%. Теперь же — после обновления программы льготной ипотеки — основным драйвером в столице, по мнению аналитика компании Colliers, как пишет портал, становится семейная ипотека под 6% годовых, участниками которой могут стать также семьи с одним ребенком.

В целом по России, по данным ЦИАН, публикуемым порталом «Единый Реестр Застройщиков» (erzrf.ru), цены на новостройки в октябре стали стабилизироваться, но ситуация аналогичная Москве. То есть цена за квадратный метр стала расти медленнее. Средняя стоимость квартир в 16 крупнейших городах за октябрь выросла всего на 0,8% — до 11,3 тыс. рублей за «квадрат», тогда как в сентябре — на 1,2% относительно августа. В годовом выражении первичное жилье стало дороже на 33,4%. Самый высокий рост — 5% — отмечается в Перми и Волгограде — до 86 тыс рублей и 73,9 тыс. рублей за кв. метр, соответственно. В Москве — на 3% — до 292,1 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге — на 2% — до 186,2 тыс. рублей за «квадрат». Издание отмечает, что, несмотря на стабилизацию цен, спрос на рынке новостроек остается высоким, поскольку покупатели стремятся инвестировать в недвижимость на фоне роста инфляции и ожидания следующего повышения ключевой ставки ЦБ (тут бы Эльвира Набиуллина могла бы сказать, что ожидание повышения ключевой ставки порождает проинфляционные риски, но не скажет). При этом за год почти на треть вырос средний размер ипотеки для долевого строительства. Со ссылкой на данные Центробанка авторы публикации портала ЕРЗ сообщают, что средний размер выданных ипотечных жилищных кредитов вырос на 19,3% — до 3,02 млн рублей. По ипотечным кредитам для долевого строительства рост составил 27% — до 4,05 млн рублей. За год разница между средними размерами ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства и под залог построенной недвижимости выросла с 39,9% до 50%. Как сообщал Интерфакс со ссылкой на данные Росреестра, за первые три квартала 2021 года в целом по стране ведомством было зарегистрировано 2,8 млн ипотек по всем видам недвижимости, что на четверть больше прошлогоднего показателя.

«Банки.ру» опубликовали на днях информацию московского подразделения Росреестра, которое сообщило, что в этом году ежедневно ведомством осуществляется около 12 тысяч учетно-регистрационных действий. Из них свыше 600 — оформлений прав на вторичном рынке, более 500 — ипотек, и почти по 400 квартир в день в новостройках. Всего в едином реестре по состоянию на 1 октября 2021 года количество актуальных зарегистрированных прав на объекты недвижимости в Москве составляет 9 802 359 (из них 8 133 863 — права физических лиц), включая права на земельные участки — 197 903, помещения (в том числе нежилые) — 6 516 435.

Утверждение, что двое из трех москвичей оформили свое право собственности, вызывает вопрос. Вероятно, что расчеты усредненные, говорящие в пользу необходимости роста численности москвичей. Но это лишь предположение. Напомним, что в начале октября издание «Ведомости» со ссылкой на данные пресс-службы ВТБ сообщало, что российские банки за первые девять месяцев этого года предоставили населению ипотечные кредиты на общую сумму 4 трлн руб., что на 42% больше, чем в сопоставимый период прошлого года. Один только ВТБ предоставил гражданам ссуды на покупку жилья более чем на 750 млрд руб., что почти на четверть превышает прошлогодние значения. Регионами-лидерами по объему выданных кредитов, охваченных банком, стали Москва и Московская область (286 млрд руб.), Санкт-Петербург и Ленинградская область (66 млрд руб.), Новосибирская область (29,3 млрд руб.), Республика Татарстан (25 млрд руб.) и Свердловская область (21 млрд руб.) Прогнозировалось, что по итогам этого года объем предоставленных населению ипотечных кредитов может превысить 5 трлн руб., что станет, по словам вице-президента ВТБ Евгения Дячкина, новым рекордом за всю историю рынка. В прошлом году, как сообщал Дом. РФ, показатель составил 4,3 трлн рублей — на 50% больше, чем 2019 г. В целом за 2020 год граждане оформили 1,7 млн ссуд на покупку жилья, что на 35% больше, чем в 2019 году. Несмотря на повышение ключевой ставки, опрошенные РБК эксперты тем не менее не видят причин для преодоления ипотечной ставкой в банках психологически важной отметки в 10% даже в следующем году.

Выгодно ли покупать жилье с целью инвестирования, в середине октября разбиралось издание «Аргументы и Факты» вместе с экспертом по личным финансам, автором курса по финансовой психологии Эриком Розенфельдом, который считает, что инвестирование в недвижимость не самый выгодный вариант. Со ссылкой на данные ЦИАН эксперт замечает, что за полтора года в Москве арендная плата увеличилась всего на 4%, а цены на квартиры выросли на 22%.

Розенфельд не исключает, что следом за ключевой ставкой вырастут проценты по ипотеке и спрос на недвижимость снизится. Эти изменения, по его мнению, могут вызывать проблемы у застройщиков, которые, с одной стороны, скорее всего, столкнутся со снижением спроса, а с другой — с продолжающимся ростом стоимости стройматериалов и рабочей силы. А с учетом хронического, по словам эксперта, падения реальных располагаемых доходов населения и ускоряющихся темпов роста потребительских цен проблемы инвесторов могут усугубиться: спрос на недвижимость снизится, и перепродать квартиру, купленную на пике цен, будет непросто. Между тем эксперт вовсе не склонен отговаривать от инвестирования в недвижимость, если оно делается как бы «на потом», мол, ведь пока копишь деньги на жилье, оно дорожает.