На рынок жилья в России обрушились совершенно неожиданные проблемы?

Прежде всего, напомним, что льготная ипотека от государства подстегнула не только спрос, дав возможность строительному рынку не загнуться в пандемию со всеми вытекающими последствиями (ростом безработицы, убытками строительных компаний и смежного бизнеса и прочими проблемами), но и стимулировала банковский сектор — тем более на фоне мягкой денежной политики — разрабатывать и предлагать собственные кредитные программы на покупку жилья.

До той поры, то есть до запуска льготной ипотеки под 6,5%, найти не то чтобы ставку ниже этого размера, аналогичной ставки было не найти. С запуском же госпрограммы на рынке появились не только низкие кредитные ставки, но и вовсе альтернативные ипотеке программы. Ожидания от пандемии и введения ряда ограничений, в том числе для строительного рынка, как мы помним, не сулили ничего хорошего. Однако новости об объемах ввода жилья и о выручке застройщиков по итогам прошлого года, как и начала этого года, оказались позитивными. За 2020 год, по данным Росстата, в России было построено 82,2 млн кв. м, что на 143 тысячи кв. м больше, чем в 2019 году. При этом, как писала в марте этого года «Российская газета», вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что были созданы и заделы на будущее, что позволит и дальше наращивать темпы строительства: объемы выдачи новых разрешений по сравнению с 2019 годом увеличились на 17%. В то же время, по данным, опубликованным на сайте ДОМ. РФ, по итогам 2020 года был установлен абсолютный рекорд: выдано 1,7 млн ипотечных кредитов, что выше показателя 2019 года на 35%. Исходя из данных сервиса объявлений ЦИАН, опубликованных РБК в начале декабря прошлого года, столичные девелоперы в январе—ноябре 2020 года заработали на 9% больше выручки, чем за весь 2019 год. При оценке учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами, где покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки — не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри жилого комплекса. То есть без учета продаж, например, подземных парковочных мест и коммерческих помещений. Но это тоже доходы.

Нехорошо считать чужие деньги, но приходится, ведь обозначенные данные лучше всего демонстрируют успешность предпринятых правительством антикризисных мер и льготной ипотеки и позволяют судить о переходе застройщиков на механизм проектного финансирования как о состоявшемся факте. Хотя опасений в преддверии перехода на эскроу-счета, главным образом вводимые для защиты дольщиков, было много, и всё больше удручающих. Вот только главная цель госпрограммы — повышение доступности жилья — заметим, пониженная ипотечная ставка предлагалась ипотечникам, а не застройщикам, — не была достигнута. Рост цен на жилье поглотил эту ставку. Были устойчивые предположения, что цены подскочили из-за роста спроса. Однако появились новости о росте цен на металлопродукцию, строительные материалы, рабочую силу и т. п., что повлекло рост себестоимости строительства.

А позже в опубликованном изданием РБК опросе, проведенном среди участников Ассоциации REPA (Real Estate Professionals' Association), застройщики и вовсе назвали рост спроса на жилье хоть и одним из главных, но всё же субъективным фактором, приведшим к удорожанию квадратных метров. Сейчас проблемой роста цен на жилье озадачена Федеральная антимонопольная служба. А между тем с информполей доносятся свежие новости. Как сообщало агентство «Интерфакс» со ссылкой на данные компании «Метриум», студии в столичных новостройках подорожали за год на 47%: если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей. Удельная стоимость студий возросла еще заметнее — на 53%: год назад квадратный метр в таких малогабаритных квартирах обходился в 181 тыс. рублей, а в июне 2021 года — в 277 тыс. рублей. При этом эксперты подмечают один интересный момент: средняя площадь студий, например, в старых границах Москвы сократилась — в июне 2020 года показатель составлял 26,6 кв. м, сейчас — 25,7 кв. м.

Причина подорожания, как говорят эксперты, — ликвидность таких квартир: даже в случае ценовой стагнации она сохранит высокий уровень стоимости. Вот и возникает вопрос: спрос в данном случае — субъективный фактор? Напомним, что в середине прошлого года «Российская газета» писала о том, что риелторы ожидают увеличения спроса на студии на 25%. Вопрос цены, как говорили изданию эксперты, остается для граждан первостепенным, а студии стоят в среднем на 20% дешевле обычной однокомнатной квартиры. А по данным компании Est-a-Tet, которые приводил портал «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ), те, кто покупает в Москве первое жильё, чаще всего выбирают студии и компактное жилье евроформата — доля таких покупателей составляет более 80%. К этой категории относятся семейные пары без детей, либо дети, съезжающие от родителей, а также приезжие. Так что же выходит на деле? А выходит, что стройматериалов на такие квартиры уходит меньше, а цена всё равно растет. Причем растет она для не самых обеспеченных людей. Такой подход застройщиков не то что ставит крест на самом понятии улучшения жилищных условий, но и в принципе — понятии доступности жилья. Глядишь, и, как в Китае, будем жить другу у друга на «голове», хотя численность населения России намного меньше, а земли больше. Благо, государство запускает через госкорпорации строительство индивидуального жилья под ипотеку и поддержку семейной ипотеки. Но неудивительным может стать и явление новых проблем и в этом сегменте.

Так, что мешает сделать недоступное доступным застройщикам, у которых дела идут сейчас неплохо? И каких сюрпризов ожидать еще? Как сообщал портал ЕРЗ, судя по тому, что бизнес-омбудсмен рассказал президенту страны, застройщикам не хватает собственных средств. Причем в одном из тезисов доклада Бориса Титова, который приводит ТАСС, говорится, что из-за нехватки собственных средств в ближайшие шесть лет объемы строительства могут сократиться не менее чем в два раза, а также не менее чем в 3,5 раза в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования. Портал ЕРЗ напомнил, что бизнес-омбудсмен является последовательным критиком реформы долевого строительства в том ее варианте, в котором она реализовывается с 1 июля 2019 года, основной проблемой которого, как указывается в докладе, стало развитие жилищного строительства исключительно в крупнейших агломерациях (15 городов с численностью населения каждого в 1 млн человек и более). Так, по статистке ЦБ, приведенной Титовым, по состоянию на начало мая 2021 года из всего объема кредитов, выданных банками в рамках проектного финансирования строительства (3,57 трлн руб.), 43% приходилось на Москву, 12% — на Московскую область, 7,5% — на Санкт-Петербург, оставшиеся 37,5% — на 68 субъектов РФ, в 12 субъектах РФ проектное финансирование не предоставлялось вовсе. А с ноября 2020 года по июнь этого года рынок покинули еще 20% строительных компаний (их число сократилось с 2800 до 2200 организаций).

Заметим, еще до введения механизма проектного финансирования были предположения, что число участников строительного рынка сократится — уйдут компании, которые в принципе не в состоянии строить жилье без средств граждан. Проекты, создаваемые исключительно на средства граждан, — как раз высокорисковые проекты: в случае чего граждане-дольщики могли в миг оказаться в числе обманутых. По мнению уполномоченного по защите прав предпринимателей, реформу проектного финансирования надо подправить, исключив завышенные требования к участию собственных средств застройщика в финансировании каждого отдельного проекта, увеличив число уполномоченных банков, заинтересованных в кредитовании низкомаржинальных проектов жилой застройки в регионах, а также обеспечив застройщиков правовой возможностью для поэтапного раскрытия эскроу-счетов, вследствие чего они смогли бы увеличить качество возводимого жилья и обеспечить в рамках того же механизма проектного финансирования выделение кредитов на строительство объектов инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, многоэтажных паркингов), поскольку сегодня строительство таких объектов банками-кредиторами расценивается как низкорентабельное или убыточное. Вероятно, что и застройщики не готовы за счет своей выручки возводить аналогичные инфраструктурные объекты. Не готовы прибыль, полученную не без помощи созданного государством спроса, вложить в благое дело — помочь государству в реализации соцполитики.

Между тем, напомним также, как сообщала «Российская газета», анализ реформы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, проведенный счетной палатой (СП) показал, что из-за подорожания металла в 2020 году себестоимость строительства жилья выросла на 4%. Возведение детских садов подорожало на 6%, больниц — на 4%, административных зданий — на 3%, мостов с металлическими пролетными строениями — на 18%. Однако законодательством не предусмотрена возможность изменения цены госконтракта при существенном увеличении стоимости строительных ресурсов. В этой ситуации, констатировала СП, есть риски неисполнения заключенных контрактов и существенного роста себестоимости низкомаржинальных проектов жилья, что может привести к остановке строительства и увеличению количества обманутых дольщиков. Аудиторы рекомендовали правительству выработать комплекс мер, учитывающих рост стоимости стройматериалов. Но стоит опять же напомнить, как ранее из-за подорожания металлов на мировом рынке правительство ввело временные экспортные пошлины на них, рассчитывая за их счёт компенсировать подорожание бюджетных строек и гособоронзаказа. Первый вице-премьер Андрей Белоусов оценил объём дополнительных поступлений в бюджет за счет введения пошлин в 113−114 млрд рублей по чёрным металлам и порядка 50 млрд рублей по продукции цветной металлургии. Затем издание «Интерфакс» со ссылкой на пресс-службу ДОМ. РФ сообщало, что программа поддержки строительных компаний — подрядчиков по государственным (муниципальным) контрактам, оператором которой является ДОМ. РФ расширена: вступивший в силу 25 июня документ позволяет подрядным организациям получить льготный кредит на досрочное исполнение госконтракта на строительство или реконструкцию любого объекта капстроительства, тогда как ранее возмещение банкам недополученных доходов предусматривалось только по выданным на досрочное завершение строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры кредитам. Естественно, государство в этом случае ставит одно условие — получение льготных денег застройщиками зависит от успешного выполнения обязательств по кредитному договору: подрядчик обязан завершить исполнение контракта минимум на 6 месяцев раньше, определенного в нем срока. В этом случае процентная ставка с учетом всех комиссий должна быть не более 3% годовых, а максимальный срок кредита не должен превышать трех лет. Сумма кредита ограничена размером государственного контракта. Новые условия предполагают возможность оказания господдержки около 100 проектам совокупной стоимостью более 120 млрд рублей. Подчеркнем, 3% годовых со всеми комиссиями, впрочем, как и средняя ставка по проектному кредиту со счетами эскроу в 4−5%, гораздо выгоднее и дешевле для застройщиков, чем деньги, которые они привлекают на открытом рынке, выпуская облигации. Куда уж меньше, ведь по этим самым облигациям застройщикам необходимо обеспечить своим инвесторам примерно 11,82% доходности. То есть государство, судя по всему, как хочет бизнес, должно через введение дополнительных инструментов облегчить застройщикам возможность обеспечения доходами своих инвесторов.

Что касается поэтапного раскрытия эскроу-счетов, то введение этого механизма уже предлагал Минстрой. Он предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приема-передачи работ, что в теории даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку. Перечисление средств может осуществляться пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства объекта. Правда, при этом для защиты дольщиков требуется предусмотреть механизм, гарантирующий окончательную достройку объекта. Однако, как замечали в Сбербанке, получение застройщиками части средств покупателей еще до ввода объекта в эксплуатацию, с одной стороны, является плюсом, с другой — минусом, ведь этот механизм повлечет затраты на обслуживание обязательств девелоперов (кредитных и гарантийных), прибавив 0,5−1% к бюджету проекта. Кроме того, сами дольщики окажутся в неравном положении: риск потери денег у дольщиков, заключивших договоры долевого участия на ранних стадиях проекта, будет значительно выше, чем у дольщиков, приобретающих жилье на поздних стадиях. Ну, а последние новости, публикуемые в различных российских СМИ, говорят о том, что те или иные крупные банки страны вовсю кредитуют региональные стройки жилья. Между тем есть и еще один примечательный момент: понятно, что строительный бизнес — сложный, трудный, трудоемкий и, как ни крути, зависимый от платежеспособного спроса, тем более в регионах проще всего столкнуться с трудностью реализации нового жилья, так как народ мигрирует по стране в поисках работы. Понятно, что, помимо обновления жилого фонда, требуется возведение новых квадратных метров, но ведь требуются эти новые метры больше там, где есть работа. Поэтому говорить сейчас о необходимости срочного внедрения каких-то обновленных механизмов, а в противном же случае всё рухнет, видимо, пока рано. Тем более ФАС сейчас проводит мониторинг строительного рынка во всех регионах. Пока же статистика Росреестра, на которую ссылается ЕРЗ, демонстрирует рост более чем на три четверти числа ипотечных сделок и ДДУ за год. По итогам мая этого года было зарегистрировано 309 тысяч ипотечных договоров, что на 87% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом всего 66 тысяч ипотечных договоров пришлось на Московскую область (26 тыс.), Москву (21 тыс.) и Краснодарский край (19 тыс.). На 86% к маю 2020 года выросло число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Причем 26 тысяч ДДУ пришлось на три, как принято считать, региона-лидера: Москву (11 тыс. ДДУ), Московскую область (9 тыс. ДДУ) и Санкт-Петербург (6 тыс. ДДУ).

Между тем Борис Титов озвучил и еще одну, на взгляд бизнеса, проблему: рост кадастровой стоимости недвижимости, вслед за которой растет рассчитываемая из этой стоимости налоговая нагрузка на малый и средний бизнес. А в качестве одной из срочных мер бизнес-омбудсмен предлагает ввести мораторий на повышение кадастровой стоимости на 2020—2022 годы по всем субъектам РФ.

«Мы хотели, чтобы ее зафиксировали на уровне 2019 года, потом — на уровне 2020-го, но решение так и не состоялось», — указал Борис Титов.

«Изначально эта мера была спорная, — цитирует ЕРЗ слова главы государства. — Надо прорабатывать это с нашими крупными городами. Это актуально прежде всего для крупных мегаполисов и их доходов», — подчеркнул Владимир Путин.

Реакция регионов, точнее, пока одного из них — Саратовской области, — не заставила себя долго ждать. 14 июля «Комсомольская правда» сообщила, что губернатор Саратовской области Валерий Радаев внес на рассмотрение областной думы проект изменений в региональный закон о налоге на имущество организаций. Документ рассмотрит комитет по бюджету и налогам. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что налоговая база будет устанавливаться исходя из кадастровой стоимости имущества. На данный момент так высчитывается налог для административно-деловых, офисных и торговых центров площадью более тысячи квадратных метров, организаций общепита и бытового обслуживания с помещениями площадью более 200 квадратных метров. Законопроектом предлагается устранить ограничения по площади административно-деловых и торговых центров (комплексов), а также нежилых помещений. Аналогичные подходы используются в республиках Марий Эл и Чувашия, Самарской, Кировской и Нижегородской областях. Нововведение позволит увеличить доходы регионального бюджета, а налогоплательщики, в собственности у которых находятся административно-деловые, торговые центры и нежилые помещения, будут уравнены в налоговой нагрузке. А вот снижение налогооблагаемой базы с привязкой к площади недвижимости в соответствии с предлагаемым саратовским губернатором законопроектом, предлагается как льгота, которая возможна в случае нахождения в штате представителей малого и среднего бизнеса определенного числа сотрудников и обеспечении им заработных плат не ниже полутора МРОТов, что составляет 19 188 рублей. Притом эта сумма не должна снижаться на протяжении года, а сам бизнесмен должен быть включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Иными словами, выходит: хотите льгот — ведите бизнес честно и открыто, а также несите социальную ответственность.