Строители не видят угрозы реализации проектов в России

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин провел параллели кризисов 2014 года и 2020-го для строительного рынка России, объявив о необходимости антикризисного плана. Причем план уже есть, в нем будут задействованы ранее созданные механизмы. В ближайшие дни он будет утвержден и озвучен. Как отмечало РБК 1 марта, подготовку антикризисного плана анонсировал и вице-премьер Марат Хуснулин, говоря о том, что меры в том числе будут включать в себя сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов. Стасишин же напомнил, что новыми вызовами для рынка сегодня является — большое число выданных разрешений на новое строительство, — эти проекты, по его словам, нужно начинать возводить и, несмотря на последние колебаниями на финансовых рынках, нужно выдавать проектное финансирование, причем такая возможность есть. Еще одной отличительной чертой от предыдущих кризисов является значительно возросший объем кредитной задолженности застройщиков: если в 2014 и 2020 годах этот объем достигал 480−500 млрд, то сегодня — более 3 трлн рублей в моменте, а выданных лимитов на кредитное финансирование, по словам Стасишина, — еще больше. Чиновник напомнил также, что после подъема ключевой ставки ЦБ до 17% в конце 2014 года в 2015-м в России была запущена субсидированная ипотека под 12%, в 2020 году, с учетом пандемии, была запущена программа под 6,5%, в итоге — результатами ввода жилья можно гордиться. С учетом сегодняшних вызовов и наличия в прошлом опыта реализации антикризисных мер на рынке, по мнению Стасишина, нужно продолжать поддерживать спрос на жилье. Как напомнило издание, 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых, в связи с чем участники рынка ожидают существенного роста стоимости проектного финансирования.

Между тем представители девелоперских компаний «Сити-XXI век» и МИЦ, как сообщает РИА Недвижимость (Москва), считают, что именно санкции против российских банков не повлияют на проектное финансирование. Проектные кредиты, по словам финансового директора компании «Сити-XXI век» (кредитуемой Сбербанком), Константина Холопова, обеспечены средствами покупателей на эскроу-счетах, которые не зависят от заимствований на внешних рынках. Линии проектного финансирования открыты в рублях, рассказали информагентству и в компании МИЦ, являющейся клиентом нескольких банков, в том числе Сбербанка и Совкомбанка. В случае же необходимости можно воспользоваться услугами частных коммерческих банков, не попадающих под санкции, заметил также Холопов. Не видит проблем с запуском в России новых проектов и по строительству торговых центров управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский. Но, главное, по его словам, нужно уложиться в процесс падения-взлета экономики с учетом четырехлетнего срока строительства, поэтому стройку новых объектов нужно начинать в ближайшее время.

Ранее поддержавший продление льготной ипотечной программы под 6,5% в ограниченном виде, то есть только для регионов, где требуется активное развитие строительства, глава комитета Госдумы Анатолий Аксаков, как сообщало агентство ТАСС 25 февраля, советовал правительству и Центробанку продлить льготную ипотеку еще на три года в качестве синергетического эффекта — поддержки тем, кому требуется улучшение жилищных условий, и одновременно экономики — так как строительная отрасль связана со многими другими экономическими сегментами. Он напомнил, что программа, запущенная во время пандемии как одна из мер поддержки граждан и строительной отрасли, завершается летом этого года. По мнению Аксакова, можно сделать ее долгосрочной — для более планомерной реализации, то есть исключив, так сказать, скачкообразный спрос, основанный на порывах людей успеть войти в программу до ее завершения.

Напомним, что ранее, как писала «Российская газета», продлить льготную ипотеку на нынешних условиях до 2024 года предлагал президент Татарии, председатель комиссии Госсовета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» Рустам Минниханов. На совместном заседании комиссии Госсовета и коллегии минстроя он отмечал, что одним из ключевых мероприятий в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года в плане поддержания спроса на жилье является программа льготной ипотеки, которая будет распространяться только на льготные категории граждан, но других реальных инструментов стимулирования спроса на жилье проектом стратегии пока не предусматривается, в связи с чем и предложив продлить действие программы до 2024 года для всех категорий, сохранив процентную ставку в размере 7% годовых наряду с возможностью увеличения суммы кредита до 6 млн рублей. Председатель Наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин, как сообщало издание, поддержал это предложение, отметив также, что могут понадобиться и меры поддержки тех, кто набрал большие кредиты.

Вместе с тем на фоне операции на Украине, падения курса рубля и санкций, а также ожиданий повышения ключевой ставки Центробанком, ипотечные брокеры поддали рынку порцию «горячего пара». 26 февраля, как сообщало РБК (Недвижимость, Москва), они рассказали о росте ставок по жилищным кредитам до 14−20% (до повышения ставки ЦБ РФ) и переходу банков к более острожной политике выдачи ипотечных кредитов, некоторые из которых, в том числе прибегают к дополнительным соглашениям о так называемой «плавающей ставке». Например, основатель компании «МФЦУ» (оказывает услуги в сфере регистрации недвижимости и кредитования) Ольга Благовещенская сообщала изданию, что игроки рынка, которые подняли ставки на 5−7 п. п., тем самым установили ограничения на прием заявок. В числе тех, кто установил ставки в 16−19% годовых, эксперт назвала Банк жилищного финансирования (БЖФ), банк «Уралсиб», МТС. В Азиатско-Тихоокеанском банке ипотечная ставка теперь от 14%, также отмечала Благовещенская. По ее данным, «Совкомбанк» на фоне санкций приостановил выдачу ипотеки на неопределенный срок, а «Уралсиб» приостанавливает работу по заявкам на 10 дней. По данным же руководителя направления, ипотечного брокера компании «Инфулл» Ольги Кулаковой, в «Альфа-банке» и банке «Дом.РФ» ипотечная ставка составляет 14−17%, указывая, что пока продолжают действовать госпрограммы, в рамках которых еще возможно получить кредит по ставке от 5−6,5%. В риелторской компании «Метриум» отмечали увеличение ставок по ипотеке и ограничение срока действия решений у ряда коммерческих банков (например, у банка «ФК Открытие» — до 31 марта). Из-за падения рубля многие застройщики, как утверждал владелец инвестиционного агентства Light Side Всеволод Джавад-Заде, проведут перерасчет стоимости продаваемых объектов, как он выразился, «естественно не в пользу потребителя».

Позднее, 1 марта, Интерфакс со ссылкой на пресс-службы крупнейших российских банков сообщил, что организации продолжают выдавать ипотечные кредиты по программам с господдержкой в штатном режиме. Таким образом, информагентство опровергло разосланное СМИ сообщение компании «Метриум», в котором говорилось, что «банки пересматривают условия кредитования для всех заявителей, в том числе получивших одобрение до повышения ставок. Ряд банков принимает заявки на рассмотрение, но решение не выносит. Приостановлена выдача ипотеки по всем программам следующими банками: МКБ, «Открытие», «Промсвязьбанк», «Дом.рф», «СМП Банк», «Россельхозбанк», «Альфа-Банк», «МТС Банк», «Газпромбанк», «Металлинвестбанк». Проводят сделки только по стандартным программам «Росбанк Дом» (ставка 22−23%), «Сбер» (19,5−20,3%), ВТБ (15,2−16,2%, но ожидается повышение).

В «Сбере» Интерфаксу заявили, что по состоянию на 1 марта «банк в штатном режиме продолжает выдавать ипотеку по льготным программам», а в банке «Дом.РФ» сообщили, что «принимают заявки и выдают кредиты в рамках льготных программ с господдержкой в штатном режиме». Кроме того, в «Дом.РФ» подчеркнули, что продолжают «принимать заявки и выдавать кредиты в рамках рыночных ипотечных программ в штатном режиме по текущим на данный момент условиям. Аналогичный ответ был получен от ВТБ. В «Альфа-банке» сказали, что временно приостановили рассмотрение новых заявок, но ранее одобренные продолжают обслуживаться.

1 марта издание Прайм сообщало, что ставка по льготной ипотеке в РФ, по мнению Аксакова, может повыситься с 7% до 12%. В эфире «Дума.ТВ» он обратил внимание, что банки некоторое время ожидали определенности, которая и наступила после «резкого существенного повышения ключевой ставки» ЦБ РФ с 9,5% до 20%, а сейчас банки начнут активно выдавать кредиты, предположив, что ставки по ним повысятся. Вместе с тем Аксаков отметил, что по заключенным уже договорам ставка не будет меняться, в ипотеке плавающие ставки не действуют. Но, собственно, встает вопрос о том, что государству теперь нужно определиться со ставкой для льготной ипотечной программы, так как вместе с ростом ключевой ставки ЦБ могут вырасти и расходы бюджета на компенсацию разницы между ними. О том, что необходимо обеспечить сохранение льготных ипотечных ставок по уже выданным кредитам, давал поручение глава государства Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам 28 февраля. Сегодня, 2 марта, как пишет ТАСС, пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков заявил журналистам, что льготные ставки по уже выданным кредитам в рамках специальных ипотечных программ поддержки населения будут сохранены. «Это решение [президента о сохранении ставок по уже выданным ипотечным кредитам] касается всех ипотечных кредитов, там не было дифференциации в решении», — сказал Песков.

Тем временем «ЦИАН», как сообщил 1 марта Интерфакс, фиксирует двукратный рост числа просмотров объявлений за сутки после объявления ЦБ о росте ключевой ставки до 20%, что, заметим, конечно, не означает готовность покупки. В агентстве недвижимости объяснили такой ажиотаж тем, что одни потенциальные покупатели стремятся купить и выбрать объект по ранее предодобренной ипотеке по меньшей ставке, а также успеть оформить ипотеку в тех банках, которые еще не успели изменить ипотечные программы, а другие — ищут способ инвестировать деньги, которые массово снимали с конца прошлой недели с банковских счетов. При этом средние цены (заявленные в базе ЦИАН), как пишет издание, тоже ускорили рост — в Москве и Петербурге они выросли до 1,5% в недельном выражении. Как объяснили в «ЦИАН», на первичном рынке в ближайшее время вероятен рост цен, который связан с попытками застройщиков заработать на ажиотажном спросе. На «вторичке» многие продавцы сейчас находятся в растерянности, там цены почти не меняются.

Вместе с тем 25 февраля издание Lenta.ru со ссылкой на РИА Новости сообщало об отсутствии зависимости российских застройщиков от поставок материалов и техники из-за рубежа. По заявлению девелоперских компаний России, они не ожидают трудностей с реализацией текущих проектов на фоне напряженной геополитической ситуации. В группе компаний ПИК отметили, что не зависят от иностранных товаров и оборудования за счет вертикальной интеграции и развития собственных индустриальных мощностей. Также сказали, что многое из необходимых материалов производится на собственных предприятиях. Объем необходимых для реализации всех проектов ресурсов в компании достаточен. О независимости от зарубежных поставок заявил и застройщик Glorax. Здесь не предвидят срыва или приостановки работ, так как есть возможность покупать любые комплектующие для возведения зданий в России. В девелоперской фирме Asterus пояснили, что заключают все договоры на строительство и поставку материалов в рублях без привязки к другим валютам — обострение отношений с Западом и ослабление рубля не повлияют на деятельность компании. Что 90% используемых строителями материалов — отечественные, сообщили и в компании «Самолет». Кроме того, у компании есть долгосрочные контракты с фиксированными условиями, которые позволяют контролировать стоимость закупок. Застройщик «А101» признался, что давно работает над снижением доли импорта, подписывая партнерские соглашения с крупными производителями материалов и оборудования в России, а также ведя поиск альтернативных поставщиков.