Дешевая ипотека в России? От чего зависит нацпроект по строительству жилья?

Отвлечение больших объемов бюджетных средств на борьбу с коронавирусом и нанесенным им экономическим уроном требует пересмотра показателей нацпроектов. Когда речь идет об одном из важных и масштабных проектов по жилью и городской среде, то изменений именно показателей будет мало. Это один из самых непростых для реализации проектов в нынешней ситуации, учитывая волатильность, безработицу, механизм проектного финансирования, низкие доходы населения и отсутствие в некоторых регионах необходимой инфраструктуры для разворачивания новых строек. Конечно, в модной по нынешним временам технократической манере, можно реализовать любой проект с напором вопреки всему, но, даже достигнув цели, так и не удовлетворить потребности россиян, споткнуться на множестве подводных камней и «выбросить» на ветер деньги. Поэтому, если есть цель добиться не сиюминутного успеха для отчетности, то стоит строить сегодняшние планы по строительству жилья всё-таки с прицелом на будущее развитие территорий и экономики в целом, то есть, заглядывая и за 2022-й и за 2024 годы.

Если говорить о развитии ипотечных инструментов с учетом перехода застройщиков на проектный механизм финансирования, то рынок сейчас крайне ограничен. Ограничен и доходами россиян, и мощностями строительных компаний. Конечно, для роста доступности жилья нужно снижать ставку ипотеки, но тогда говорить не об уровне ниже 8%, а ниже 6. Ставка ипотеки ниже 8% была неактуальна еще до коронавируса, а сейчас и подавно. Как верно заметил вице-премьер Марат Хуснуллин ставку по ипотеке в 9% вообще нужно считать преступлением. Но ипотека и под 7% для семьи, имеющей детей, да еще и маленьких — высоковата. Финансовую нагрузку в таких семьях, по сути, несет один член семьи, тот из родителей, кто работает. Второй родитель, так или иначе, работник, так сказать, не полноценный, ему приходится сидеть с детьми. Такие семьи на всем протяжении срока кредита находятся в зоне риска. Сейчас увеличилось и число мер по поддержке семей с детьми, и объемы их финансирования, но от рисков это их не защищает. Тем более сейчас, когда остро стоит вопрос безработицы и в целом неопределенности на рынке труда из-за неполной занятости даже тех, кто имеет работу. Так, по данным исследования «Инфом», почти у половины жителей страны уже имеется кредит, который всё ещё не выплачен. У 29% респондентов имеется потребительский кредит, у 12% — кредитная карта, у 9% — ипотека, у 5% — автокредит, у 3% — микрокредит. 11% плательщиков кредитов страны во время пандемии потеряли почти все доходы, 10% — более половины дохода, 14% — от трети до половины и 12% — менее трети. Более того, финансовая стабильность банковской системы, несмотря на заверения главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о наличии высокой ликвидности, которая, как мы понимаем, была обеспечена за счет вливания бюджетных средств в систему от продажи Сбербанка, на самом деле зыбка, а также, скорее всего, имеет временный характер. Зыбкость данной высокой ликвидности подтверждает более тщательный подход банков к реализации кредитных продуктов, хотя как раз использовать этот подход нужно было гораздо раньше, тогда бы и не возникал сегодня вопрос лавирования банков между пропастью и жизнью.

Неизвестность перед курсом доллара и евро, хоть и по старой привычке заставляет более менее обеспеченных людей делать выбор в пользу вложений в недвижимость, но, опять же, все осознали, что содержать такую недвижимость дороговато, она может упасть в цене, а аренда теперь с учетом неопределенности на рынке труда может не приносить не то чтобы желаемых доходов, а в принципе находить своего потребителя. Поэтому спрос на первичное жилье сегодня могут обеспечить не столько инвесторы, сколько те, кто действительно в нем нуждается. Однако, даже для тех, кто имеет гарантированные доходы, приемлемой ставкой по ипотеке может являться уровень ниже 6%. Напомним, в середине апреля Владимир Путин поручал правительству к 1 мая утвердить льготную ипотечную программу под 6,5% годовых. Тогда как раз застройщики говорили о своих опасениях потерять рынок из-за мер борьбы с коронавирусом, в частности самоизоляции, в результате которых замораживается не только ход строительства жилья, но и спрос. На днях появились данные ЦБ о том, что во время пандемии наблюдается снижение спроса населения на покупку квартир. Статистика Объединенного кредитного бюро показывает по апрелю, что объемы выданной ипотеки упали почти на 39%, до 184 млрд рублей. Обратим внимание на то, что реже стали брать ипотеку в таких далеко не самых бедных городах и регионах, как Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область и Краснодарский край. Причем в Москве — самом богатом городе страны, в апреле, по данным столичного Росреестра, было заключено 2624 ипотечных договоров, что на 75% ниже показателя марта 2020 года и на 69% по отношению к апрелю прошлого года.

Более реальной ставкой по ипотеке может быть уровень не выше 5%. А на фоне пандемии и после нее в ближайшие годы, вероятно, и того ниже. При ставке в 6,5% на срок кредита 15 лет и стоимости жилья 8 миллионов рублей ежемесячный платеж будет составлять порядка 60 тыс. рублей, а при сроке 20 лет платеж составит свыше 50 тыс. рублей. Возможно ли гарантировать подобный доход сегодня семьям и сколько таких людей со стабильным доходом в России? Понятно, что в регионах картина с заработными платами более плачевная, отличная от Москвы. Однако снижению ипотечной ставки мешает ряд обстоятельств. При значительном её снижении и появлением в этой связи роста спроса на ипотеку, справиться с ним уже не смогут сами застройщики. Не позволят ни их производственные мощности, ни финансовые резервы, которые полагается иметь при действующем сегодня механизме проектного финансирования. Поэтому государству, вероятно, придется искать компромисс между желанием поддержать строительную отрасль и желанием обеспечить народ доступным жильем. Как ни крути, но в сегодняшних условиях эти вопросы звучат как две совершенно разных задачи. Потому как поддержка строительной отрасли, действительно имеет положительный эффект для экономики — обеспечивает занятость не только внутри данной отрасли, но и во всех смежных сферах, подстегивая в том числе промышленное производство строительных материалов. Из развития этих отраслей вытекает и оборот денежных средств в экономике, растут доходы. А если исключить миграционную рабочую силу, которая для застройщиков обходится дешевле и которая отправляет деньги на родину, то оборот денег в экономике будет еще выше. Однако без мигрантов застройщики могут не справиться с задачей, не только по причине экономии денег на рабочей силе просто может не хватить рабочих рук: на тяжелую и пыльную работу россияне идут неохотно. Возможно, пандемия и безработица подстегнет народ переквалифицироваться в строители.

Компромиссным решением между поддержкой строительной отрасли, как одной из главных драйверов экономики и обеспечением жильем, является реновация. Между тем этот инструмент, опять же, не выполняет такой задачи, как «обеспечение именно доступным жильем». Реновация позволяет улучшить жилищные условия и избавить города России от убогих сереньких старых многоэтажек, что немаловажно и для людей, живущих в убогих домах, причем с пользой для их бюджета, так как расходы на ремонт и поддержание инженерных коммуникаций таких халуп с каждым годом всё выше, и повысить загрузку строительной отрасли и смежных сфер, а также позволяет повысить привлекательность городов для жизни и туризма.

Так что решить вопрос обеспечения россиян доступным жильем нахрапом сейчас не получится в силу объективных причин. Даже если снизить ипотечную ставку вдвое: не хватит ни производственных мощностей, ни финансовых возможностей самих застройщиков, да и банки не смогут себе позволить так быстро найти средства для кредитования людей и строительных компаний. Это можно сделать только поэтапно, как и предусмотрено в нацпроекте. С каждым новым реализованным проектом финансовое положение застройщиков должно улучшаться, как и положение смежных сфер, что позволит постепенно переходить к наращиванию оборотов строительства. Собственно реновация позволяет решить этот вопрос быстрее. А вот объемы строительства доступного жилья в связи с так сказать вновь открывшимися обстоятельствами, вызванными пандемией, придется пересматривать, над чем сейчас и работает правительство РФ.

Гипотетически, можно, конечно, поставить реновацию «на паузу» в пользу строительства ипотечного жилья, но, как мы понимаем, пока существует ограниченность финансовых ресурсов у народа и собственных ресурсов у застройщиков, это может привести к заморозке всей строительной отрасли. Потому как даже при наличии денег у народа, при очень низкой ставке ипотеки, вызванный в этой связи высокий спрос на новостройки застройщики не обеспечат, так как при механизме проектного финансирования компании не только обязаны зарезервировать под эти стройки соответствующий объем денег, по сути, заморозить их, но и тот первоначальный взнос ипотечников замораживается банками и недоступен застройщикам для финансирования строек. В общем, замкнутый круг, выходов из которого не так уж и много. Допустим, в этом положении банки, несмотря ни на что, хотя их ресурсы тоже, понятное дело, ограничены, начнут активно кредитовать под крайне незначительный процент застройщиков, но активность строителей, опять же, ограничена их мощностями. Подобное положение дел ставит точку на разговорах о возможностях и необходимости снижения ставки ипотеки ниже 6%, что обусловлено слишком многими взаимосвязанными факторами.

Немаловажным и дорогостоящим фактором является получение застройщиками разного рода разрешительных документов. Не первый год эксперты говорят, что сроки строительства затягиваются именно по этой причине, еще и вызывая рост расходов. Сейчас зашла речь о необходимости оптимизации разрешительных процедур, что уже вызвало ряд опасений у отдельных персон. Однако стоит, наконец, определиться с желаниями: мы хотим развивать экономику, двигаясь вперед, отказавшись от ряда согласовательных процедур или так и топтаться на месте, из года в год наступая на одни и те же грабли, а потом искать тех, кто поставил эти грабли, не дает пойти вперед, что только оттягивает сроки решения проблем и ставит точку на развитии. На фоне волатильности длительные согласовательные процедуры могут сыграть роковую роль. Поэтому именно сейчас, вероятно, и встал вопрос ребром, об их оптимизации. Если еще раньше можно было позволить себе рассуждать на эту тему, то сейчас времени на раскачку нет. С одной стороны, в целом строительная отрасль не зависит от колебаний мировой валюты, но зависит от нее финансовая стабильность крупных застройщиков, акции которых вращаются на открытом рынке, как и по-прежнему еще зависит сама страна.

Говоря о пересмотре показателей нацпроекта, еще раз подчеркнем: рассматривать их отдельно от планов государства на развитие нельзя. Когда мы, например, говорим о том, что люди не тянутся в сельхозпроизводство, являющееся нашим коньком, что молодежи подавай развитую инфраструктуру в деревнях, похожую на городскую, то эту проблему можно было бы решить за счет строительства коттеджных поселков, что позволит как раз частично решить задачу с расширением доступности жилья. А этот вопрос, как раз увязан с рядом других нацпроектов. В малоэтажное строительство крупные застройщики не идут, там не та прибыль и не те объемы. При этом такое жилье более доступно. Малоэтажные застройки позволят не только обеспечить часть людей доступным жильем, но и привлечь этих людей к развитию территорий, загрузить мощности небольших строительных компаний, а заодно даст стимул для развития инфраструктурных проектов. Такие проекты, как расширение дорог или их строительство, прокладка магистральных газовых или водопроводных, электрических сетей, станут еще одной точкой роста для экономики. Но для реализации этих проектов нужно понимать, куда мы идем — к высокотехнологичной индустриализации, где низкая занятость населения, и/или созданию общества потребителей, и кто будет содержать потребителей и создавать им доход для возможности потребления. От понимания этих планов зависят многие другие планы и показатели их реализации.