Житель Твери Кирилл в начале лета взял льготную ипотеку с господдержкой под 8% годовых. Мужчина купил студию в микрорайоне «Новый город» за 2,9 миллиона рублей, ежемесячный платёж — 15 тысяч. Примерно столько же стоила аренда однушки в Твери в последние годы.

ИА Регнум

Кириллу, как признаёт он сам, очень повезло. Уже в начале сентября без господдержки за ту же квартиру ему пришлось бы платить уже 45 тысяч в месяц. При этом резко выросла и цена аренды: за однушку сейчас в среднем просят 25 тысяч.

К началу учебного и делового года традиционно увеличивается спрос на съём жилья. Тверянин Игорь Борисов, чья дочь учится в университете «Дубна», лично столкнулся с явлением, которое риелторы называют «сезонным фактором». Хозяева квартиры, которую дочь мужчины арендовала в наукограде в прошлом году за 25 тысяч, с нового учебного года запросили 43 тысячи в месяц.

И это далеко не предел — в Москве цены на аренду растут ещё быстрее.

Ежемесячный платёж: было и стало

С 2020 года, с момента запуска программы льготной ипотеки с господдержкой под 6,5% на квартиры в новостройках, многие россияне решили покупать собственное жильё. При этом семейная ипотека для молодых семей до 35 лет с двумя детьми, а также сельская ипотека выдавались вообще под 2%.

недвижимостьЦенам больше некуда расти. Как россияне решают квартирный вопрос

Размер ежемесячного платежа по ипотеке и стоимость аренды были примерно равны. Но одно дело — платить чужому дяде и жить с мыслью, что завтра придётся съезжать, и совсем другое — платить за свою квартиру, параллельно её обустраивая.

Низкие ставки по ипотеке стимулировали рост строительного рынка, в том числе в пригородах. Перешагнёшь городскую черту — можно брать сельскую ипотеку (сегодня, к слову, обсуждается изменение программы сельской ипотеки — она будет действовать начиная с расстояния в 50 километров от городов).

Сейчас же ситуация изменилась. Программы льготной ипотеки свёрнуты. Ключевая ставка Центробанка, которая в 2023 году составляла 8,5%, за 2024 год выросла сначала до 16, потом до 18%, а уже 13 сентября, на ближайшем заседании, Банк России может поднять ключевую ставку до 20%.

Вооружившись широко доступными в Сети ипотечными калькуляторами, можно посчитать, сколько составит ежемесячный платеж за среднюю квартиру в областных центрах России.

Допустим, однокомнатная квартира в 44 «квадрата» стоит 4,5 миллиона рублей. Если брать её в ипотеку на максимальный срок, 30 лет, в месяц нужно будет платить от 56 до 58 тысяч рублей — в зависимости от условий банка-кредитора. Для сравнения, до 1 июля 2024 года сумма платежа была в районе 23 тысяч рублей. Добавляем минимальный первоначальный взнос: 30% от стоимости квартиры — 1,3 миллиона рублей.

А еще не стоит попадать в ловушку больших цифр и сложных процентов. Взять ипотеку под 22% — не значит, условно говоря, получить в кредит 10 миллионов рублей и отдать 12,2 миллиона. Речь о совсем других деньгах. На примере уже упомянутой однушки: 57 тысяч рублей ежемесячно — 684 тысячи в год. Умножаем на 30 лет ипотеки — 20,52 миллиона рублей. Прибавляем первоначальный взнос 1,3 миллиона, получаем 21,5 миллиона. Стоимость квартиры, напомним, — 4,5 миллиона рублей. Общая переплата — в четыре с лишним раза.

Идём дальше. Двухкомнатная квартира, 59 квадратных метров, стоит 6,3 миллиона. Ипотека на 30 лет, ежемесячный платёж — 68–71 тысяча рублей против 32 тысяч до отмены программы господдержки. Первоначальный взнос — более 1,9 миллиона. Общая сумма выплат — 26,7 миллиона.

Трехкомнатная же квартира, 74 «квадрата», стоимостью 8,6 миллиона в ипотеку на 30 лет обойдётся в 86–109 тысяч рублей ежемесячно с первоначальным взносом 2,5 миллиона. Прежде необходимо было платить 44 тысячи. Общая сумма — около 40,5 миллиона.

Это всё были регионы. В Москве условия — ещё жестче. Находим однокомнатную квартиру за 10 миллионов, ставим первоначальный взнос 1,5 миллиона. При процентной ставке 22,3% фиксируется ежемесячный платёж 161 тысяча рублей. При этом ежемесячный доход заёмщика должен быть не ниже 205 тысяч рублей в месяц.

Защититься от хозяина нельзя

Фактически ипотека становится роскошью, позволить которую себе могут либо отчаянные смельчаки, либо люди, продавшие предыдущее жильё и берущие в кредит небольшие суммы.

общество«Договор не спасает». Почему в России процветает «серая» аренда квартир

На этом фоне всё больше россиян вынуждены не покупать, а арендовать квартиры.

«По моим оценкам, рост цен на аренду жилья в крупных городах России уже составил 30-50%, а в некоторых случаях — все 100%», — рассказывает ИА Регнум независимый риелтор Наталья Шипилова.

Она делится собственным опытом: в августе попросили помочь сдать старую однушку в Москве, почти без ремонта — в советской девятиэтажке у метро «Щукинская». Из-за скверного состояния квартиры цену определили в 40 тысяч рублей — примерно на 5 тысяч ниже стандартного ценника. В то же время аналогичные квартиры в этом доме продаются за 8-10 миллионов рублей: при нынешних ставках по ипотеке ежемесячный платеж по кредиту на 20 лет составит около 200 тысяч.

Сначала Шипилова дала объявление как собственник. В первые минуты на неё обрушился шквал звонков от коллег — агентов по недвижимости. Затем риелтор изменила объявление, прописала агентскую комиссию — телефон начали обрывать уже потенциальные жильцы. Спрос был огромен, выбирать пришлось из нескольких десятков соискателей.

Собеседница ИА Регнум также ответила на вопрос, волнующий многих россиян, ищущих съёмное жильё: можно ли как-то защититься от возможного повышения цены аренды? Зафиксировать её, например, в договоре?

К сожалению, это бесполезно, категорична Шипилова. Фактически хозяин может распоряжаться своим жильём как угодно — никакой договор, даже зарегистрированный в Росреестре, арендатора не спасёт. Теоретически можно вызвать полицию и пожаловаться, что вас выселяют. Но полиция всегда встаёт на сторону собственника, отмечает риелтор.

Что не продали, то придётся сдавать

Есть и ещё одна причина роста цен: во многих регионах попросту не хватает предложения, а спрос растёт — по закону рынка стоимость аренды устремляется вверх. Но здесь возникает любопытный эффект: многие люди, которые раньше не хотели сдавать свою квартиру за условные 20 тысяч рублей, готовы пустить арендаторов за 40-45 тысяч.

недвижимость«Кухня в туалете» — всё. В России запрещают строить крохотные квартиры

В целом же традиционным лидером подорожания останется Москва, прогнозирует аналитики: в столице стоимость аренды вырастет на 40-50%.

Возможно, ситуацию немного разгрузят «зависшие» нераспроданные квартиры в новостройках, допускает в беседе с ИА Регнум девелопер Павел Парамонов. Раньше застройщики обычно избегали сами заниматься сдачей в аренду — им было выгоднее продать квадратные метры и приступить к новому проекту, чем десятилетиями платить налоги и заниматься содержанием недвижимости, поясняет Парамонов.

Именно это было основным препятствием для появления в России «доходных домов». Арендное жилье от юридических лиц с чётко прописанными условиями аренды, столь распространенное на Западе, в нашей страны не появлялось — российский рынок аренды был «серым», физические лица предпочитали его не формализовать, чтобы избегать налогообложения, говорит собеседник ИА Регнум.

«Возможно, сейчас крупным застройщикам придётся создавать структуры, занимающиеся сдачей в аренду квартир, которые сложно продать в связи с недоступностью ипотеки. Со стандартным ремонтом, меблировкой, со всей положенной инфраструктурой — от парковок до специалистов по ремонту сантехники», — рассказал Парамонов.

Пока же остаётся ждать, как на изменившиеся обстоятельства отреагирует рынок. Впрочем, очевидно, что причин надеяться на удешевление аренды нет.