Квартиры в российских новостройках перестали дорожать и даже немного дешевеют. Активная фаза увеличения стоимости жилья завершилась, заявил 24 июля заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Иван Шилов ИА REGNUM

«Дальше темпы не превысят 4–5% год к году, что соответствует ожиданиям инфляции», — сообщил замминистра.

По его данным, цены на новостройки в России в реальном выражении за предыдущий квартал выросли на 0,6%, а на вторичном рынке даже снизились на 0,9%. В целом, отметил Стасишин, темп повышения цен на первичном рынке снижается после пика, который был в третьем квартале 2023 года.

В то же время объём ввода жилья в 2024 году может снизиться до 100 миллионов квадратов — в прошлом году было 110 миллионов. По данным Росстата, в январе–июне 2024 года было сдано 53,4 миллиона квадратных метров жилья (+2,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года)

«Мы прекрасно понимаем, что 110 миллионов квадратных метров — результат политики, которая была запущена в ковидный период», — подчёркивает Стасишин, добавляя, что опасений насчёт ввода жилья в 2024 и 2025 годах у ведомства нет, однако в Минстрое будут следить, чтобы квартиры были сданы, а ключи новым владельцам передали в срок.

Ипотечные изменения

Турбулентность на рынке жилья сегодня связана с тем, что 1 июля закончилась программа льготной ипотеки на новостройки — по ставке 8% годовых с кредитом до шести миллионов рублей, первоначальным взносом до 30% и сроком до 30 лет. Программу ввели еще в мае 2020 года как временную меру поддержки застройщиков в период пандемии. За четыре года условия не раз менялись, а недавно правительство решило вовсе её свернуть.

Программа семейной ипотеки также должна была закончиться 1 июля 2024 года, но была продлена до 2030-го. О необходимости продления заявлял президент Владимир Путин, предложив уделить особое внимание семьям с маленькими детьми.

Условия семейной ипотеки скорректировали, поддержка стала более адресной. Льготная ставка в 6% сохранена только для семей, в которых есть ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, двое и более несовершеннолетних детей или ребёнок с инвалидностью. При этом географически программу расширили, чтобы ей могли воспользоваться жители малых городов и регионов с низкими темпами строительства.

В середине июля заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин сообщил, что государство наблюдает за реализацией обновлённой программы семейной ипотеки, а изменения условий возможны осенью.

«Сейчас мы смотрим, как будет складываться динамика, потому что ставка высокая, мы очень большие деньги доплачиваем из бюджета, это сотни миллиардов рублей ежегодно. В течение трёх месяцев мы посмотрим, какая будет динамика», — прокомментировал ситуацию Хуснуллин.

Побежали в последний момент

Перед завершением массовой льготной ипотеки и прежних условий по семейной программе россияне ринулись за квартирами: в июне количество выдач ипотеки выросло на 45% по сравнению с маем. Раньше же количество росло в среднем на 3% в месяц.

На подобном фоне эксперты рынка прогнозируют заметное охлаждение на рынке ипотеки со второй половины этого года, особенно в июле и августе. По их мнению, кроме изменения госпрограмм на ситуацию могут повлиять высокие ставки по обычной ипотеке и ужесточившаяся политика Центробанка.

Текущим летом аналитики подсчитывали, что для одобрения ипотечного кредита по ставкам от 18% рекомендуемая зарплата в Москве должна быть не менее 240 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — 165 тысяч, а в остальных регионах страны — 77,6 тысячи рублей.

Тем не менее, официальные лица настроены оптимистично. Никита Стасишин заявлял в июне, что сокращение спроса на жилье после прекращения ряда льготных ипотечных программ не будет фатальным.

«Будет ли сокращение спроса? Ну, конечно, будет. Будет ли оно фатальным, чтобы как-то обрушить те темпы строительства, которые мы с вами все вместе здесь набрали за последние четыре года? Я думаю, нет», — говорил замглавы Минстроя.

Коллапса не будет, цены не упадут

Общее мнение участников рынка — перемены на рынке ипотеки не приведут к его схлопыванию, но изменений избежать не удастся. В частности, возможно сокращение спроса на первичное жилье и рост рынка аренды жилья, а также затягивание застройщиками ввода в эксплуатацию новых объектов.

Чего точно не будет, так это резкого снижения цен на жилье: цены на квартиры на первичном и затем на вторичном рынках сравняются, вторичный рынок может стать несколько дороже.

«У нас за 30 лет истории страны цены на жилье никогда не падали. Единственное, что произойдёт, — они будут расти в ближайшее время, я уверен, в среднем медленнее инфляции, и таким образом будут снижаться в реальном выражении», — заявил на пресс-конференции в «Известиях» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

С другой стороны, в ближайшее время на понижение цен на вторичном рынке жилья могут повлиять сезонный летний спад активности, экономическая неопределённость и сдержанный спрос из-за высоких ипотечных ставок. Однако пока значительных дисконтов на рынке не наблюдается: снижение цен не превышает 1–2%.

Спад активности на рынке ипотеки есть уже сейчас, отмечает в беседе с ИА Регнум эксперт по недвижимости Константин Барсуков. Люди, которые взяли бы ипотеку в июле, августе и сентябре, просто сделали это в июне, чтобы успеть к сроку окончания госпрограмм. В любом случае, по мнению собеседника ИА Регнум, у игроков рынка есть достаточный запас прочности.

Предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья сегодня не видно, говорит Барсуков. По его словам, все разговоры об этом — лишь мечтания покупателей. Напротив, отмечает эксперт, особенно в случае повышения ключевой ставки Центробанком РФ, цены могут вырасти.

На вторичном рынке складывается схожая ситуация.

«Вторичка» тоже смотрит и думает: почему они так продают, а мы не можем по такой цене продавать?» — отмечает собеседник издания, добавляя, что на вторичном рынке жилья наблюдается дефицит предложения.

Стоит подождать

Брать или не брать ипотеку? Это зависит от целей человека, говорит ИА Регнум кандидат экономических наук, финансовый аналитик Михаил Беляев.

Если речь об инвестиционном жилье, когда бремя выплат по ипотеке перекладывается на квартиросъемщика, тогда решиться проще, особенно если у потенциального покупателя есть большой первоначальный взнос. В этом случае есть смысл покупать, потому что ситуация на рынке может осложниться, ключевая ставка возрасти — значит, и ставки по ипотеке вырастут.

Если же человеку со средними доходами хочется улучшить жизненные условия, ему лучше положить деньги в банк и увеличить накопления за счёт высоких банковских процентов, отмечает собеседник ИА Регнум. Когда ключевая ставка упадёт, с помощью накопленного можно будет оформить ипотеку на более приемлемых условиях.

«Я не представляю, как по таким процентам и на таких условиях ипотеки вообще это делать (брать ипотеку — Прим. ред.). Условия жизни человека должны быть совсем невыносимы», — сказал Беляев.