Москва, 16 января, 2024, 19:47 — ИА Регнум. Эксперты рынка недвижимости отмечают изменения на рынке ипотеки первичной недвижимости. Льготная ипотека постепенно изживает себя, а цены на новое жилье продолжают расти. Банки оказались в сложной ситуации, поскольку рентабельность льготной ипотеки для них падает, а застройщики продолжают подогревать рынок. По мнению экспертов, такая ситуация может негативно сказаться на всех конечных клиентах банковских услуг. Правда, несмотря на трудности реализации программ и возможные проблемы, банки сохраняют выгодной ипотеку для покупателей жилья.

Наталья Стрельцова ИА REGNUM
Ипотека

Речь идет преимущественно о программе льготной ипотеки, запущенной весной 2020 года в качестве мер поддержки строительной отрасли. Ставка ипотеки тогда начиналась от 6,5%. Впоследствии программа претерпела изменения, а ставка достигла 8%. Одновременно ЦБ РФ применял шаги для охлаждения ипотечного рынка, в том числе снижение размера субсидий кредитным организациям и изменение первоначального взноса. Свою роль сыграл и рост ключевой ставки, которая составляет сейчас 16%.

По словам заместителя президента — председателя правления ВТБ Георгия Горшкова, с конца 2023 года льготная ипотека стала убыточной для банков. Он заявил FRANK MEDIA, что это связано с сокращением субсидий на половину процентного пункта по всем госпрограммам. Рентабельность банка по льготным программам кредитования в последние месяцы была около нуля, а в конце декабря стала отрицательной, отметил Горшков.

«Мы понимаем стремление регулятора охладить рынок кредитования, в том числе ипотечный, — заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ, — однако все изменения должны быть более плавными и предсказуемыми для участников». «Этих целей можно добиться другими инструментами регулирования госпрограмм», — уверен Георгий Горшков.

Ранее крупные банки, включая Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Росбанк и другие кредитные организации с большой долей ипотеки в своих портфелях, оповестили застройщиков, что будут предоставлять льготную ипотеку только при условии субсидирования кредитов аккредитованным застройщиком. Это вызвало негодование у строительных компаний, которые обратились в ФАС. Между тем в Центробанке отметили, что, несмотря на изменение условий льготных государственных программ ипотечного кредитования, они по-прежнему остаются прибыльными для банков.

Эксперты рынка полагают, что льготная ипотека перестала быть выгодной банкам. Хотя программа поддержала застройщиков в период пандемии и помогла им достаточно заработать, цены на первичную недвижимость существенно выросли, усложнив ее покупку для простых граждан. Специалисты отмечают, что для банков льготная ипотека при такой разнице между рыночной и льготной ставками является убыточной как минимум на протяжении полугода.

Объём возмещаемых государством выпадающих процентных доходов сократился с двух с половиной до полутора процентных пунктов, заявил экономист Андрей Бархота. По его словам, учитывая долгосрочный характер ипотечных кредитов, объём выпадающих процентных платежей мог превышать 5% от суммарного объёма процентных доходов. На снижении привлекательности льготных программ для кредиторов сказался и рост цен на жильё при сохраняющихся ограничениях на объём льготного кредита.

«В результате профиль ипотечного заёмщика по льготным программам стал в большей степени региональным, где по причине меньшего среднего уровня доходов чувствительность клиентов к процентной ставке гораздо выше, что и повышает вероятность ухудшения платёжной дисциплины», — отметил эксперт. В итоге, по его словам, «банки вынуждены искать пути компенсации выпадающих доходов. Хотя первоисточником этого являются не их финансовые амбиции и постоянный характер льготных ипотечных программ, которые изначально были ориентированы лишь на временную имплементацию в период экономических флуктуаций».

Руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов также считает, что маржинальность льготной ипотеки для банков снижается.

«Сегодня есть ограничения по ставке и размеру субсидии, — напомнил он. — Если субсидия сокращается, то и сумма льготной ставки и субсидии сокращается. Возможно, что цена привлечения средств для банков становится сопоставимой с этой суммой. Это значит, что банк остается без прибыли». Цыганов отметил, что ключевая ставка ЦБ растет, за ней увеличивается цена привлечения средств, а размер субсидии падает.

«Мы не знаем точную разницу по ставкам и расходы на ведение дела. Точно знаем, что маржа льготной ипотеки для банков сокращается», — резюмировал эксперт.