Москва, 25 июня, 2015, 12:27 — ИА Регнум. Массовое банкротство застройщиков, сокращение рынка ипотеки и замораживание проектов — такие пессимистические прогнозы о дальнейшей динамике рынка недвижимости Московского региона в конце 2014 года давали аналитики. Сейчас, спустя полгода, есть возможность оценить, оправдали ли себя эти ожидания, и скорректировать прогнозы на следующее полугодие.

«Реальность в первом полугодии оказалась приятнее ожиданий» — такое мнение выразил директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. «Мы прогнозировали три ключевых тенденции: сокращение объемов ипотечного кредитования, падение платежеспособного спроса на жилье и банкротство многих и многих застройщиков с логично вытекающим отсюда массовым „замораживанием“ строек, — напомнил эксперт корреспонденту ИА REGNUM. — Первое ожидание в той или иной мере сбылось: по данным ЦБ РФ, объемы ипотечного кредитования только в январе-апреле 2015 года снизились, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%. И хотя официальных данных за первое полугодие пока нет, уже ясно, что, несмотря на запуск ипотеки с субсидированной ставкой, достичь прошлогодних объемов выдачи не получится — хотя бы просто из-за отсутствия возможности покупать в кредит вторичное жилье. Второй прогноз реализовался лишь отчасти и для отдельных сегментов рынка: спрос беспрецедентно снизился на ту же „вторичку“, на жилье класса „бизнес“ и более высоких ценовых сегментов. Бюджетные новостройки в Москве и особенно в области по-прежнему хорошо продаются. Была определенная „пауза“ в начале года, но ее удалось полностью компенсировать в апреле-июне, когда показатель числа заключаемых сделок резко пошел вверх».

Что касается банкротств компаний и «замораживания» проектов — это ожидание смело можно назвать преждевременным, констатировал аналитик. «В Подмосковье официальный перечень проблемных застройщиков стабильно насчитывает менее сотни компаний, причем не все из них находятся в процессе банкротства, некоторые просто допускают нарушения и по мере их устранения из данного перечня исключаются. В список проблемных строек региона входят менее 40 объектов, это нормальный показатель. Здесь мы ошиблись, но это тот случай, когда „я сам обманываться рад“», — резюмировал специалист.

Владелец ГК «Экоофис» Андрей Ковалев, между тем, отметил, что он прогнозировал массовых банкротств девелоперов или «раздачи» помещений даром. «Дело в том, что, если прошлый кризис стал для рынка коммерческой недвижимости абсолютным шоком, событием, к которому никто не был готов, то сейчас ситуация довольно хорошо прогнозируется, — пояснил он. — К этому кризису игроки рынка, имеющие опыт и голову на плечах, пришли с рублевыми кредитами и рублевыми ставками. И пока мы, действительно, не слышали о каких-то громких банкротствах или переходе залоговых активов к банкам. Сбылось также ожидаемое нами смещение спроса в сторону „средних“ категорий коммерческой недвижимости». По словам эксперта, пустеют в основном дорогие высококлассные офисы, новые торговые центры также открываются полупустыми. Но средний сегмент повсюду пользуется повышенным спросом.

«Не сбылось ожидаемое многими арендаторами глобальное падение ставок. Если говорить о рублевых ценниках, то, например, на наших объектах они вообще никак не корректировались, — добавил аналитик. — И даже те бизнес-центры, которым приходится для сохранения заполняемости снижать ставки, делают это не кардинально. В основном же меры по привлечению и удержанию арендаторов сводятся к тем или иным преференциям. Для сравнения: в прошлый кризис приходилось снижать процентов на 40».

Как отметил, в свою очередь, председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников, в целом, фактические параметры развития рынка коммерческой недвижимости Московского региона в первом полугодии специалистов не шокировали. «Мы достаточно „безболезненно“ прошли почти первое полугодие. Главное — не был реализован негативный сценарий, предусматривавший полный коллапс российской экономики с сильным удешевлением нефти, девальвацией рубля и, как следствие, обвалом всех рыночных показателей, — пояснил он. — Второе ожидание как раз сбылось — ключевым трендом на рынке коммерческой недвижимости, как мы и говорили, стало стремление всех его участников к оптимизации затрат на существование и развитие. Существенная доля компаний-арендаторов продолжила пересматривать свои планы по развитию бизнеса, что, конечно, привело к снижению спроса на качественные офисы, склады и торговые помещения. Ожидание третье, сбывшееся — падение объемов ввода новых коммерческих площадей», — резюмировал эксперт.

Между тем, особого оптимизма по поводу дальнейшей динамики рынка недвижимости у специалистов тоже нет. В частности, как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, осеннее оживление рынка недвижимости может не состояться, так как состояние экономики, несмотря на отскок некоторых показателей весной, пока очень далеко от нормы. Более того, как раз к осени могут закончиться дополнительные лимиты по программе льготной ипотеки. Напомним, в марте правительство РФ запустило государственную программу льготного ипотечного кредитования, в рамках которой на субсидирование процентных ставок по ипотеке на уровне 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд руб., что, как предполагалось, должно было обеспечить выдачу кредитов на сумму до 400 млрд рублей. ОДнако, учитывая скорость исчерпания уже выделенных лимитов, дополнительных средств вряд ли хватит более, чем на два-три месяца, констатировал Репченко. если ситуация не изменится, программа ипотеки с господдержкой, по всей видимости, завершится уже через несколько месяцев, сообщили корреспонденту ИА REGNUM в аналитическом центре IRN.RU.

На сбережения граждан как источник спроса тоже не стоит особо рассчитывать, предупредили эксперты: те, кто желал потратить рублевые накопления на покупку квартир, сделал это еще в прошлом году, до резкого падения рубля, а обладатели валютных капиталов, напротив, имели наилучшие возможности для приобретения недвижимости в начале года, когда доллар стоил 70 рублей, так что сейчас, при курсе 53−55 рублей за доллар, их инвестционные возможности существенно сократились. «В российской экономике в настоящее время как раз наблюдается острый дефицит ликвидности — во многом из-за западных санкций, закрывших отечественным банкам доступ к дешевым деньгам. И пока экономика не найдет новые источники инвестиций, ожидать восстановления стабильного платежеспособного спроса на жилье не приходится», — констатировали эксперты.