Москва, 8 декабря, 2008, 12:12 — ИА Регнум.

Рынок жилья и жилищная политика Москвы

"Спад на московском рынке недвижимости набирает обороты", констатируют "Известия" в номере от 5 декабря. "За ноябрь квартиры на вторичном рынке подешевели на 10% (и это в долларах, которые дорожают). На рынке новостроек одни девелоперы объявляют скидки на 15-25%. Другие "падают" на ту же ступень во время переговоров с покупателями. Многие изобретают рассрочки и внебанковские кредиты. И вступают в переговоры с правительством Москвы о продаже невостребованных метров на аукционе. Третий по счету состоится на следующей неделе. Потенциальные покупатели, наблюдая эту суету, мучаются вопросом: а стоит ли спешить с покупкой жилья?.. На "вторичке" - рынке готового жилья - по-прежнему царит так называемая альтернатива. Чья суть - обмен с доплатой. Риэлторы признают, что сделок становится все меньше. По сравнению с августом объем предложения вырос на 40% - но не за счет притока новых продавцов, а потому что старый товар не раскупается. Спад вызван объективными причинами: покупателям доплачивать нечем. Боятся потери работы, сокращения зарплаты, снижения рублевых доходов из-за девальвации рубля. Но обвала цен не ждут", пишет газета. "С новостройками сложнее. Первичный рынок - это когда граждане финансируют строительство своей будущей квартиры. Когда цены росли, это было выгодно - если вложиться на стадии котлована, то года через два-три, после сдачи дома в эксплуатацию, можно было наварить четыре "конца". На конъюнктуру мгновенно среагировали инвесторы. Так возник ценовой пузырь на первичном рынке. Теперь эта манипуляция опасна. Обедневший девелопер может бросить объект. И тогда дольщику прямой путь на Горбатый мост - всенародно голодать. Лопнувший пузырь может радикально обрушить цену - и "на котловане" 2008 года квартира может оказаться дороже готовой в 2010 году. Отсюда ступор, в который впал рынок новостроек. И неясность с самым наглядным показателем положения дел - средней стоимостью метра", поясняют "Известия". "Что дальше? Большинство аналитиков сегодня стараются вообще прогнозов не делать. Сходятся на "вилке" минус 20-30% к осени 2009 года, а дальше предпочитают не заглядывать"."Хотя все аналитики говорят о грядущем 20-30-процентном снижении цен, столичные девелоперы пока пытаются бороться с падением темпов продаж с помощью разовых скидок", отмечает "Коммерсантъ" в номере от 4 декабря. "С августа продажи на московском рынке жилья упали в десять раз: если еще летом застройщики продавали до 40-50 квартир в месяц, то в ноябре - в среднем не более пяти. Чтобы хоть как-то заинтересовать покупателей, ждущих дна рынка, компании идут на различные ухищрения: одни дают большие скидки, а некоторые, особенно отчаявшиеся,- обещают подарить при покупке еще одну квартиру... По данным аналитического центра компании "Инком-недвижимость" (на основе данных по сделкам крупнейших московских застройщиков, среди которых ПИК, МИАН, СУ-155 и другие, занимающих 70% рынка), в ноябре в среднем столичным компаниям по своим объектам удалось реализовать около пяти квартир... Хотя все аналитики говорят о грядущем 20-30-процентном снижении цен, столичные девелоперы пока пытаются бороться с падением темпов продаж с помощью разовых скидок... Однако эти скидки так и могут остаться разовыми акциями, продолжают настаивать девелоперы", пишет газета.

"Эксперты предсказывают реальное снижение цен на жилье, но только в перспективе, после Нового года", на ту же тему пишет "Российская газета" в номере от 1 декабря. "Председатель совета директоров компании "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов рассказал, что за последние полтора месяца цены на вторичном рынке Москвы упали не более чем на 1-2 процента. Но посоветовал не отчаиваться: "Продавцы, как никогда прежде, сейчас готовы к торгу и порой сбавляют цену довольно серьезно. Если человек серьезно настроен продать жилье, может сбавить процентов 20..."... Большинство банков свернули ипотечные программы. Они не хотят рисковать деньгами в столь сложной финансовой ситуации. Да и сами москвичи, судя по многочисленным опросам, сегодня не спешат за новыми займами. Они тоже не уверены в завтрашнем дне и в том, что не потеряют работу и смогут по-прежнему получать приличную стабильную зарплату. Ну а каков же расклад на первичном рынке? Прежде, как известно, на стадии строительства всегда можно было приобрести жилье намного дешевле, чем полностью готовое. Но вкладывать деньги в "нуль", то есть только в закладываемый, а значит, самый дешевый дом, нам ни разу не предложили. Квартиру легче оказалось найти в домах, возведение которых практически завершено. В большинстве из них остались отделочные работы и подведение коммуникаций. Но, как честно предупреждали риелторы, о быстром заселении и там мечтать не стоит. На достройку уйдет минимум год-полтора. А скидки на новостройки в домах эконом-класса, то есть обычных панельках, увы, оказались, совсем небольшими. Порядка 8-10 тысяч долларов на квартиру. Общая же сумма новой жилплощади в столице и сейчас начинается с отметки 5 миллионов рублей", констатирует газета.

В материале также приводятся мнения экспертов. "Я думаю, что цены на жилье изменятся в Москве очень незначительно. Кризис кризисом, а жизнь продолжается, и потребность в жилье у москвичей очень велика. Конечно, инвесторы сейчас из-за роста цен на кредиты вынуждены несколько приземлить свои планы. С другой стороны, им на руку начавшийся процесс снижения цен на стройматериалы. Пока большая часть застройщиков концентрирует свое внимание на том, чтобы достроить то, что уже строится. Но если спрос будет, а он в столице, я уверен в этом, будет всегда, то и новые стройки снова будут закладываться", - считает Анатолий Зайко, руководитель Мосстройнадзора. "Кризис, конечно же, задел и строителей. Из-за неуплат друг другу со стороны инвесторов и тех, кто с ними завязан, реализация ряда инвестиционных проектов тормозится. Правительство Москвы принимает меры для выхода из этой ситуации. В частности, жилье приобретается для очередников за счет городского бюджета. Это помогает выстоять и строителям. Постепенно начала разруливаться и ситуация с банками. Правда, 20 процентов, под которые они сейчас дают кредиты, весьма накладны для всех, кто занят в реальной экономике. Ведь они лягут в ту цену, за которую будет продаваться построенная квартира. И это при том, что цены на жилье в Москве и раньше были трудноперевариваемыми", - отмечает первый заместитель мэра, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. "До конца этого года снижение цен будет в основном скрытым, осуществляющимся в основном за счет торга и скидок. После же наступления Нового года произойдет осознание необходимости реальной коррекции цен вниз. По нашим прогнозам, цены на московское жилье могут упасть на 20-25 процентов. Как рынок будет развиваться дальше, во многом зависит от дальнейшего развития макроэкономического фона", считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости":

"Стоимость некоторых квартир упала на 40, а то и на 50 процентов!", приводит сенсационные цифры "Вечерняя Москва" в номере от 4 декабря. "Правда, бежать в банк за сбережениями рядовому москвичу не стоит: столь существенное удешевление пока что происходит только в одном сегменте продаж - элитной недвижимости. Так, продавцы квартир на знаменитой "Золотой миле" (Рублевско-Успенском шоссе), устав ждать покупателей, готовы делать заинтересованным клиентам "серьезные скидки". Однако клиентов все равно нет. Как говорится в исследовании, проведенном аналитиками компании "Калинка-Риэлти", заметного снижения цен в официальных прайс-листах крупных риелторских компаний пока не наблюдается, однако - если появится заинтересованное лицо - можно поторговаться о скидке в 10-15 процентов. Частные же владельцы самых дорогих квартир в условиях кризиса готовы снизить цену даже наполовину. Например, в элитных домах на Остоженке, в районе Арбата еще в октябре стоимость квадратного метра достигала 50 тыс. долларов. Сегодня в этих же краях можно найти аналогичный вариант, но вдвое дешевле", пишет газета. "А вот в сегменте жилья эконом-класса, несмотря на фактическое отсутствие спроса, заметного снижения цен пока не происходит: за месяц стоимость квадратного метра в типовых квартирах уменьшилась всего на 2 процента и составляет сейчас в среднем 5122 доллара".

Коммерческая недвижимость

"Нефтяная Sibir Energy выкупает у своего акционера Шалвы Чигиринского (контролирует 23,5% компании) девелоперские проекты на общую сумму $340 млн.", сообщает "Коммерсантъ" в номере от 4 декабря. "Наличными бизнесмен получит только $127 млн. Еще $213 млн - долговые обязательства принадлежащей ему Russian Land, которые взяла на себя Sibir Energy... В сообщении Sibir Energy говорится, что господин Чигиринский продал своим партнерам по нефтяному бизнесу 50% проекта "Башня "Россия"", части делового центра "Москва-Сити"... Рыночная цена этой доли составляет $57,7 млн, но Sibir Energy планирует приобрести этот актив за $48,5 млн, говорится в сообщении компании. Бизнесмен готов продать Sibir Energy с дисконтом и другие свои девелоперские активы в Москве: весь бизнес-центр в Никитском переулке (13 тыс. кв. м) за $19 млн вместо $50,4 млн (рыночная оценка), 42,5% в проекте строительства торгового центра "Митино" (35 тыс. кв. м) за $25 млн вместо 27,6 млн", пишет газета. "При покупке у господина Чигиринского московского отеля "Советский" и незавершенного объекта на Ленинградском проспекте (сумма сделки составила $156,7 млн; см. "Ъ" от 17 октября) гендиректор Sibir Energy Генри Камерон говорил, что покупка девелоперских активов для нефтяной компании - способ диверсифицировать основной бизнес. Руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин отметил, что по английскому праву (Sibir Energy зарегистрирована в Британии) согласие миноритариев на одобрение тех или иных сделок не требуется. "Но я считаю, что нефтяная компания не должна покупать недвижимость, это не ее профиль",- высказал свое мнение чиновник. Сделка может быть выгодна московским властям, которые не заинтересованы в замораживании проектов в "Москва-Сити", считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов".

"В Москве провели первый аукцион по аренде помещений для молодых предпринимателей", сообщает "Газета" в номере от 2 декабря. "Как показала практика, городским властям придется скорректировать правила: по одному из трех выставленных лотов победитель так и не смог подписать договор. Дело в том, что разгоряченные участники, которым был назначен весьма небольшой задаток, увеличили на торгах стартовую цену более чем в 10 раз... на торги были выставлены объекты на улицах Свободы (подвал, площадь 92 кв. м, стартовая цена - 3,8 тысячи рублей за 1 кв. м в год), Судостроительной (подвал, 217 кв. м., 1,18 тысячи рублей за 1 кв. м в год) и Доброслободской (первый этаж, 76 кв. м, 1,18 тысячи рублей за 1 кв. м в год)... Специализированный аукцион по идее должен помочь малым бизнесменам обзавестись помещениями: денег на покупку или строительства объекта у многих нет, причем кредиты сейчас малодоступны, участвовать в открытых аукционах им сложно также из-за ограниченности ресурсов. Нет у многих средств и на аренду коммерческой недвижимости (цена в несколько раз выше льготных ставок, которые предоставляет город). Однако и в результате спецторгов стартовая цена оказалась значительно превышена по всем лотам: по объекту на улице Свободы - в 3 раза, на улице Судостроительной - в 4,5 раза. А помещение на Доброслободской улице ушло за цену, более чем в 10 раз превышающую начальную... Впрочем, отказываться от "молодежных" торгов в Москве не намерены. Уже в декабре планируется провести еще две схожие процедуры аукционов по аренде городских офисов, сообщил дублер заместителя мэра Москвы, руководителя комплекса имущественно-земельных отношений Алексей Толстик... Между тем качество выставленных помещений стало одной из проблем, которые выявил эксперимент. "Они были в очень плохом состоянии и в дальнейшем потребуют от арендаторов капитального ремонта", - признался дублер", пишет газета. "Это одна из антикризисных мер мэрии. По подсчетам главы департамента поддержки и развития малого предпринимательства Москвы Михаила Вышегородцева, городской бюджет недополучит от сокращения арендных платежей более 5 млрд рублей. Эту же сумму сэкономит малый и средний бизнес, который сможет направить высвободившиеся деньги на собственное развитие. Впрочем, кризис в какой-то степени может оказаться и на руку испытывающим дефицит офисов малым предприятиям столицы (сейчас на каждого работника приходится чуть более 5 кв. м помещений). Дело в том, что офисные площади на вторичном рынке начали падать в цене, и столичные власти объявили о намерении покупать их для дальнейшего распределения между субъектами малого и среднего предпринимательства. По словам Вышегородцева, предложенная Москвой цена за 1 кв. м будет при этом близкой к себестоимости строительства - 60 тысяч рублей. 25 ноября мэр Юрий Лужков уже подписал распоряжение о проведении конкурса на покупку помещений для бизнес-инкубатора".

"Главный санитарный врач России Геннадий Онищенко продолжает преследование табачной компании British American Tobacco (BAT)", сообщает "РБК daily" в номере от 1 декабря. "В пятницу он заявил, что намерен добиваться от московских властей переноса фабрики "БАТ-Ява", расположенной на 3-й ул. Ямского поля, за пределы Москвы", пишет газета. Свое решение он мотивирует тем, что предприятие находится в районе жилой застройки и нарушает санитарные нормы. Стоимость переноса фабрики эксперты оценивают в 20-25 млн долл. Земельный участок в центре Москвы площадью почти 2 га, по их словам, до кризиса мог стоить 30-35 млн долл., но сейчас цена вдвое ниже", пишет газета. "Как заявил Геннадий Онищенко, Роспотребнадзор намерен обратиться в правительство Москвы с предложением включить фабрику "БАТ-Ява" в план по переносу вредных производств за пределы города. Ранее главный санитарный врач обращал внимание на то, что предприятие находится в районе жилой застройки (3-я ул. Ямского поля, 9), не имея при этом санитарно-защитной зоны 300 м. По инициативе Роспотребнадзора 18 ноября на фабрике была начата проверка соблюдения санитарных требований. В пятницу в офисе "БАТ России" не располагали актом о результатах этой поверки", отмечает "РБК daily". "Площадь, занимаемая "БАТ-Явой", составляет 1,74 га. По оценке директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, до кризиса эта земля могла стоить 30-35 млн долл., но на сегодняшний момент вряд ли она стоит дороже 10-15 млн долл. Перенос фабрики может обойтись в сумму, сравнимую со стоимостью земельного участка, говорит он. Управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев считает, что перенос такого предприятия может обойтись в 20-25 млн долл. Он предполагает, что "финансирование может быть реализовано за счет инвестора, который станет владельцем нового участка"... На территории "БАТ-Явы" в перспективе можно было бы реализовать как проекты в области офисной недвижимости, так и жилищного строительства, говорит г-н Шершнев. "Но все зависит от того, что предусмотрено Генпланом. Жилье там, скорее всего, не предусмотрено", - добавляет он".

"Проблема с физкультурно-оздоровительными комплексами, которая должна более или менее решиться уже в 2009-2010 годах, пока продолжает оставаться насущной для большого количества москвичей. Одним из выходов из сложившейся ситуации может являться разрешение на аренду школьных спортивных залов", пишет "Независимая газета" ив номере от 28 ноября. "По мнению председателя комиссии по образованию Московской городской думы Евгения Бунимовича, это не только привлечет деньги в школы, но и со временем сможет сделать школы спортивными и культурными центрами районов столицы... вопрос о возможности сдачи спортивных залов в аренду уже не раз обсуждался и в правительстве Москвы, и с директорами школ... в некоторых районах есть подобные школы, и никаких проблем у них нет", пишет газета. "Его слова подтверждает заместитель главы департамента образования города Москвы Марина Умрихина. "В Москве сегодня уже много школ, которые декларируют принцип открытости. Эту идею мы обсудили в мае 2008 года на одном из заседаний коллегии. Суть проста: пусть родители приходят заниматься спортом в школу вместе с детьми. Помогают педагогам в организации соревнований и спортивных секций, - рассказывает она. - Сегодня 125 районов Москвы имеют школы, которые проводят политику открытых дверей. Эти школы открыты для совместных занятий спортом детей с родителями. Но это только те, кто участвует в программе департамента по образованию"... Однако, по мнению экспертов, на деле может получиться не все так гладко. "Я к такой идее отношусь отрицательно. В школьных спортивных залах и так ничего нет или они находятся не в лучшем состоянии, - рассказал "НГ" профессор кафедры психологии Университета физкультуры и спорта Владимир Сопов. - А теперь представьте, что они будут сдаваться в аренду. Зачастую залы снимают взрослые, чтобы играть в футбол. А взрослые бьют по мячу далеко не так, как дети. Они ж там все разломают, так как они люди посторонние. Другой вопрос, если залы приспособлены для аренды и серьезного спорта, но таких, к сожалению, даже в Москве не так много". Однако специалист отмечает, что идея насчет детско-родительских спортивных занятий не лишена смысла... Соглашается с ним и директор одной из центральных московских школ. "В свою школу я бы чужих людей не допустил даже вечером, только из безопасности учеников. Получается, что все деньги, которые мы тратим на охрану и на недопуск посторонних, просто вылетают в трубу, - говорит он. - Кроме того, у людей могут быть какие-либо заболевания, а если заболеют дети, то это никакими деньгами за аренду не покроешь".

Гаражное строительство

"Места в подземных гаражах в Москве стоят дороже престижного автомобиля", отмечают "Новые Известия" в номере от 1 декабря. "Как сообщил руководитель специализированного ГУП по продаже имущества Москвы Владимир Авеков, москвичи активно раскупают места в подземных стоянках в жилых домах, не особенно смущаясь высокими ценами. "Квартир в доме много, а машиномест мало", - пояснил чиновник. По его словам, за прошедшую неделю было продано 28 машиномест и несколько нежилых площадей, "всего же город получил от реализации этих объектов около 30 млн. руб.". Он отметил, что почти все объекты были приобретены по стартовым ценам. "Однако стартовые цены у машиномест могут быть разные: часть из них ушла по 500-600 тыс. руб., а были такие, которые продавались и по 1 млн. 200 тыс. руб. за место", - добавил г-н Авеков. По данным департамента имущества Москвы, в среднем стоимость одного места в гараже в столице в домах "бизнес-класса" составляет 50-70 тыс. евро, что превышает среднюю стоимость автомобиля того же "бизнес-класса"", пишет газета.

Дорожное строительство

"На северо-западе Москвы, на пересечении проспекта Маршала Жукова и улицы Народного Ополчения, завершилось строительство первой из трех эстакад", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 3 декабря. "До 25 декабря планируется закончить работы по устройству участка второй эстакады", - сообщил руководитель Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Александра Левченко. Глава департамента также сказал, что, кроме эстакад, на пересечении проспекта Маршала Жукова и улицы Народного Ополчения практически завершено строительство северной рампы тоннеля. Южную рампу тоннеля планируется соединить с его центральной частью до 28 декабря. Напомним, что все работы ведутся в рамках реконструкции Звенигородского шоссе. С их окончанием город получит практически бессветофорную трассу, позволяющую за 10-15 минут доехать от МКАД до Садового кольца".

"Государство поможет строить московские дороги", продолжает тему дорожного строительства "Вечерняя Москва" в номере от 5 декабря. "Федеральный центр будет участвовать в финансировании транспортных проектов Москвы, заявил Владимир Путин. Премьер в ходе программы "Разговор с Владимиром Путиным" рассказал: "Москва - тот город, где в решение транспортных проблем вкладываются очень большие деньги, просто несопоставимые с тем, что делается в других регионах РФ... Руководством Москвы представлен перспективный план развития транспортной инфраструктуры, эти планы обсуждаются. В любом случае мы будем их осуществлять", цитирует "Вечерка" слова главы правительства. "Мэр Москвы Юрий Лужков в августе этого года заявил о намерении поставить перед правительством РФ вопрос об увеличении финансирования дорожного и мостового строительства в Московском регионе. Московские власти намерены потратить на дорожное хозяйство, строительство и реконструкцию дорог более 300 млрд. рублей в течение 2009-2011 годов".