Уже бывшая жительница Твери Софья переехала работать в Москву 10 лет назад. За это время девушка собрала настоящую коллекцию неадекватных квартирных хозяев, с которыми сталкивалась лично.

ИА Регнум

Был пенсионер, регулярно приходивший в квартиру, когда Софьи не было дома, и рывшийся в её нижнем белье. Следом была пожилая женщина, заявлявшаяся к квартирантке в 7 утра — проверить, одна ли она ночует.

Несколько раз приходилось экстренно съезжать из очередной квартиры. Как-то хозяйка пришла сама жить в свою «однушку», причём среди ночи — поругалась с мужем, решила разводиться. Диван в квартире был один, Софье пришлось спать на полу.

В московских арендных квартирах классом повыше проблем не меньше. Предприниматель из города Бологое Виктор ходил на просмотры квартир с сотрудницей — они собирались снять жильё как базу для остановок в Москве два-три раза в месяц. Одному арендодателю не понравилось, что в пришедшей на просмотр паре была элегантная женщина, он отказал с мотивировкой: «Она будет ходить по квартире на каблуках и испортит паркет». Другая арендодательница, наоборот, побоялась брать солидного мужчину, решив, что «он какой-то начальник».

недвижимость«Кухня в туалете» — всё. В России запрещают строить крохотные квартиры

Впрочем, арендодателям есть чего бояться. По подсчётам экспертов отрасли, любой ремонт при сдаче жилья в аренду амортизируется в пять раз быстрее, чем если в квартире живёт одна семья. И это в случае, если жильцы не занимаются целенаправленным вредительством.

Часто случается, что, съезжая, квартиранты прихватывают с собой бытовую технику, мебель и даже сантехнику. Например, в элитном доме в Твери бывший высокопоставленный чиновник на глазах изумлённой охраны вынес из квартиры белый кожаный диван стоимостью почти в миллион рублей. Хозяин квартиры был за границей, охрана звонила ему, он звонил в полицию… Вернуть диван так и не удалось.

Серая зона дискомфорта

В июне 2024 года на рынке арендного жилья в крупных городах России возникло необычное для лета оживление. Цены растут, потенциальных арендаторов всё больше.

Долгое время в стране действовали льготные ставки по ипотеке. Когда перед человеком вставал выбор — оплачивать аренду или платить ипотечный платеж за собственное жильё, часто побеждал второй вариант.

При этом рынок арендного жилья здорово просел в 2020 году, с началом пандемии. Потом его еще раз «уронила» массовая релокация: с одной стороны, уехали лёгкие на подъем граждане, снимавшие жильё в крупных городах. С другой — многие «рантье», живущие за счёт аренды, тоже уезжали и сдавали квартиры на долгий срок и недорого, только бы недвижимость была под присмотром. Сейчас релоканты возвращаются, а программы льготной ипотеки сворачиваются — снова становится выгоднее платить за съёмное жилье.

Риелторы, работающие с арендным жильём, фиксируют с начала июня рост арендной платы на 20–30% и наметившийся дефицит квартир. Нехватка возникла еще из-за того, что, пока работали программы льготной ипотеки на новостройки, срок аренды жилья увеличился. Раньше длительной арендой считались полгода-год, сейчас же это три-пять-семь лет. Люди снимали квартиры, пока достраивались их дома и шёл ремонт.

происшествияЭпидемия падений: как сделать окно в квартире безопасным для ребёнка

В то же время рынок аренды недвижимости в России продолжает быть серым, несмотря на все попытки правительства перевести его в легальное русло. «Серость» влечёт за собой большие риски как для арендаторов, так и для арендодателей.

Договор в случае «серой» аренды не спасает, рассказывает ИА Регнум адвокат Денис Занегин. Договор доказывает факт получения дохода, показывать его — всё равно что признать правонарушение.

Если квартиранты окажутся проблемными — испортят вещи, мебель, не заплатят, — по такому договору их всё равно не получится привлечь к ответственности, поясняет юрист. А вот вероятность последующих претензий от налоговой очень высока.

Еще одна опасность — жалоба от тех, кому известно о сдаче жилья, соседей или родственников. Например, часто бывшая жена, обидевшись на экс-супруга, жалуется в налоговую, что он не платит налоги от сдачи квартиры в аренду.

Ушли в тень и не вернулись

Рассмотрим типичную ситуацию. Допустим, однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы сдают за 35 тысяч рублей, которые жильцы обычно перечисляют арендодателю на карту. Получается, за год он зарабатывает 420 тысяч и не платит налогов с этой суммы. Если его поймают, ему придётся не только выплатить 54 600 рублей налогов, но и от 11 до 22 тысяч рублей штрафа сверху.

Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчётности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки. При этом он не может быть меньше тысячи рублей и больше 30% от суммы налога. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога. А при сдаче внаём двух и более объектов недвижимости нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

происшествия«Вы оформили подписку». Банки шлют россиянам счета на оплату штрафов и ЖКХ

Государство продолжит выводить бизнес по сдаче квартир из тени. По большому счету, это в интересах всех участников рынка. Пока же, как призналась ИА Регнум риелтор Наталья Шипилова, количество сдающих квартиры «в белую» людей минимально. Причём часто «теневики» не знают, что нужно делать, чтобы оставаться в легальном поле, даже если готовы и хотят платить налоги.

«Если будет какой-то вменяемый электронный сервис, где все эти вопросы можно решить просто и понятно, желающих сдавать квартиры официально станет больше», — уверена Шипилова.

Пока оптимальный вариант для «белой» работы на рынке аренды жилья — патент. От остальных налогов, в частности налога на имущество физических лиц, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель в случае приобретения патента освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района. Точно рассчитать ее можно с помощью специального сервиса в личном кабинете налогоплательщика ФНС.

Кроме того, сдающие в аренду квартиры граждане могут оформиться как самозанятые и платить налог. Если получать доход как физическое лицо, нужно каждый год заполнять и сдавать декларацию и платить НДФЛ 13% от полученного дохода.

Как сто лет назад

Еще один рынок, который мог бы развиваться в России, но пока находится в зачаточном состоянии — рынок «доходных домов», которые специально строят, чтобы сдавать квартиры в аренду. Такие были популярны, например, в Санкт-Петербурге в начале XX века.

Основная проблема, поясняет ИА Регнум девелопер Павел Парамонов, заключается в том, что строители стремятся как можно быстрее «отбить» вложенные деньги, в том числе кредитные. Поэтому продавать квартиры им выгоднее, чем сдавать.

Впрочем, этот рынок еще может возникнуть. Это очень удобно: снимаешь квартиру как номер в гостинице, только на долгий срок и гораздо дешевле.