Охлаждение к лету. Что будет с ипотечным рынком в 2024 году

В 2023 году проценты по ипотеке побили рекорды — только с июня по декабрь «средняя температура» на рынке жилья выросла с 7,5% до 16%. «Поблагодарить» за это стоит регулярное повышение ключевой ставки Центробанка.

Кроме того, ЦБ решил ограничить выдачу кредитов на жильё с околонулевой ставкой от застройщика.

А уже в конце года стало известно, что правительство ужесточило условия льготной ипотеки. С 23 декабря первоначальный взнос для таких кредитов увеличен с 20% до 30%, а максимальный размер льготного кредита для всех регионов, Москвы и Петербурга снижен вдвое — с 12 млн до 6 млн рублей, сообщил Минфин.

Причина понятна: если в январе 2023 года доля льготных договоров в общем объеме ипотечных кредитов Сбербанка едва превышала 30%, то к началу декабря она доросла почти до 56%.

Как бы то ни было, все упомянутые решения властей сказались на цене квартир и домов. Как отмечают сами аналитики Центробанка, за 2020–2023 годы цены на первичном рынке выросли на 80%, а «вторичка» подорожала на 51%. За этот год квартиры ощутимо подорожали, что более всего заметно в столице.

Если в январе в Москве квадратный метр в неэлитной квартире стоил в среднем 303 тысячи рублей, то в декабре — 329 тысяч.

Будет легче, но не сразу

Первые два квартала 2024 года ипотечный рынок вряд ли будут ждать какие-то перемены, поделился прогнозом с ИА Регнум основатель агентства недвижимости «Свиридов и партнёры», профессиональный риелтор Олег Свиридов.

Процентная ставка выросла — будет падать и спрос.

«Сейчас я вижу по рынку, что есть покупатели, готовые выйти на сделку, но они не готовы брать взаймы по таким высоким ставкам», — подчеркивает Свиридов.

Стало больше людей, которые не берут ипотеку целиком, а «добирают» ее — часть суммы за квартиру вносят из своего кошелька, а часть оплачивают из кредита. Но и такой категории покупателей становится невыгодным брать взаймы у банков под нынешние высокие проценты, отмечает эксперт. И такая тенденция будет сохраняться и в ближайшие месяцы.

Свою роль будет играть и то, что банки ужесточили требования к заёмщикам: они должны доказать что их доход — максимально прозрачный. И, как уже говорилось выше, заметно повысился первоначальный взнос. Поэтому банки будут выдавать меньше кредитов, меньше будет и тех, кто готов купить квартиру.

Похожий краткосрочный прогноз в комментарии ИА Регнум делает и ипотечный брокер, член Российской гильдии риелторов Артём Маслов. По его мнению, в феврале Центробанк может еще повысить ключевую ставку, которая, напомним, с 15 декабря составляет 16%.

Логика Эльвиры Набиуллиной и её коллег понятна. ЦБ старается немного охладить перегретый рынок жилищных кредитов (банки разрешали брать по две ипотеки одновременно), чтобы не допустить так называемого «ипотечного пузыря», указывает Маслов.

«Если сейчас рынок раскачается до заоблачных высот, это может плохо закончиться — будет много банкротств и ипотечные бумаги потеряют в цене», — отмечает брокер.

С другой стороны, на рынке надеются, что «в ЦБ ставку хотя бы удержат» на нынешнем уровне, заметил Маслов. На это есть шанс: если инфляция не будет расти, то есть надежда и на снижение или хотя бы «заморозку» ставки.

По мнению Свиридова, позже, с середины года, можно будет надеяться на перемены к лучшему. ЦБ может снизить ключевую ставку, а это значит, что коммерческие банки будут по итогам года платить меньше за пользование центробанковскими кредитами.

И за этот счёт выиграют те люди, в чьих договорах прописано рефинансирование, то есть если ЦБ снижает ключевую ставку, то снижается и тот процент, который человек платит своему банку-кредитору. «Многие сегодняшние заемщики, которые берут кредиты от 15% до 18%, захотят сделать рефинансирование. Думаю, что в 2024 году так и будет», — отметил Свиридов.

По его мнению, банки будут активно предлагать договоры с такими условиями.

На лучшее явно надеются и застройщики, и продавцы квартир. Застройщики начинают активно «выводить на рынок» новостройки, отметил член Российской гильдии риелторов Артём Маслов.

Активный интерес покупателей смещается в сторону новостроек — по мнению Маслова, это связано с тем, что льготная ипотека хоть и видоизменилась, но сохранила свое место на рынке.

«Я думаю, что в какой-то форме льготная ипотека продолжит существовать. Однозначно будут какие-то региональные программы», — в свою очередь отмечает Свиридов.

Скорее всего, люди реже будут «входить в ипотеку с нуля», то есть покупать квартиры только за кредиты, а будут чаще прибегать к доплатам «из своих», полагает эксперт.

В любом случае, из-за того, что строительство ведётся по-прежнему активно, предложений много, застройщики будут вынуждены каким-то образом продавать это всё, что потенциально приведет к снижению стоимости самой недвижимости.

Вместе с тем брокер Маслов отметил: очень важно смотреть на то, как будут вести себя банки относительно скоринговой процедуры (метод анализа, который финансовые организации используют для оценки рисков при выдаче кредитов. — Прим. ред.), потому что ЦБ старается «охладить» немного рынок в плане перегретости кредитования, чтобы не допустить так называемого «ипотечного пузыря».

«Если банки раньше разрешали брать по две ипотеки, то сейчас банки стараются это ограничить», — подметил эксперт, отмечая, что это правильное решение в текущей ситуации, ведь «если сейчас раскачается рынок до заоблачных высот, это может негативно повлиять, много будет банкротств и ипотечные бумаги также могут потерять в цене».

Что будет с ипотекой в Новороссии и Заполярье

С начала 2022 года для жителей ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей была введена льготная ипотечная программа. Кредит можно было получить под 2% годовых на сумму до 6 миллионов рублей, правда, при первоначальном взносе не менее 10% от суммы. Но вместе с тем стоимость жилья в новых регионах сильно выросла после их вхождения в состав России, а зарплаты, стипендии и пенсии лишь догоняют этот рост.

В августе 2023 года Владимир Путин поручил запустить льготную программу для молодых семей, которые приобретают недвижимость в арктической зоне. Ставка по такому ипотечному кредиту не должна превышать 2% годовых. Соответствующие изменение правительство должно внести в закон о дальневосточной ипотеке.

«Выступил президент и сказал, что на новых территориях нужно будет подумать о льготной ипотеке для вторичного рынка жилья, чтобы какая-то недвижимость вернулась в оборот», — подметил Свиридов. Поэтому в новых регионах, возможно, будут в будущем году какие-то качественные льготные программы.

Что же касается «Арктической ипотеки», то там уже чувствуется оживление, отметил собеседник. «Её ждут в регионах, ждут поступления денег на этот проект. И наверняка это тоже даст хороший толчок к развитию рынка», — добавил Свиридов, приведя пример Мурманск, где жилья строят мало, но активный спрос на него есть.

Вместе с тем собеседник подчеркнул, что «идёт просто потрясающая социальная реклама дальневосточного региона, где особенная природа и люди». Эксперт ожидает, что люди туда будут активно приезжать, и покупать недвижимость по льготным ставкам в том числе.

Дорогая моя Москва

Особым местом притяжения для желающих обзавестись недвижимостью будет оставаться Москва. Если делать анализ по новостройкам столицы, то в 2023 году около 60% покупателей — это выходцы из российских регионов, отметил Свиридов.

«Многие берут квартиры в столице «на вырост», рассчитывая, что их ребенок будет учиться в московском вузе, так что спрос на квартиры и ипотеку в Москве будет всегда», — добавил.

Что касается рынка вторичного жилья в Москве, то начиная с ноября 2023-го интерес у покупателей стал снижаться, подметил Свиридов.

При этом он подчеркнул, что «это не какое-то сезонное явление, а своего рода нечто «плановое», исходя из нынешних условий». «Потому что если раньше покупали на вторичном рынке, то могли воспользоваться заемными средствами, а сейчас, ввиду их отсутствия, спрос падает», — сказал собеседник. Он также отметил, что благодаря этому сами собственники готовы снижать цены на «вторичку».

Маслов также полагает, что рынок вторичного жилья в столице будет «охлаждаться».

«Если раньше ипотека была драйвером и «вторичка» не сильно отличалась от новостройки, то сейчас при ставке 17% на вторичное жилье будет ощутимая переплата», — отметил он.

«Если не будет изменений по ипотечным продуктам, которые вернут ставку в район приблизительно 12%, то в этом случае будет пересмотр стоимости вторичного жилья и вполне возможно, что цены поползут вниз», — резюмировал Свиридов.