Льготная ипотека достигла предела?

О том, что не стоит продлевать программу льготной ипотеки на новостройки под 7% в следующем году, заявила аудитор Счетной палаты России (СП) Наталья Трунова. Именно этот инструмент аудитор назвала главным фактором формирования на рынке искажения: в частности, большого разрыва цен на новостройки и вторичное жилье. Как сказала Трунова в интервью «Ведомостям», для некоторых групп населения схема по приобретению нового жилья за счет продажи старого с оплатой за счет ипотеки разницы суммы стала сейчас неработоспособной — из-за разрыва цен. При этом саму по себе ставку в 7-8% годовых аудитор назвала оптимальной. Повышение же её размера может привести к перекосам в экономике в целом: по словам Труновой, чем больше будут платежи по ипотеке, тем меньше расходы на те же товары длительного пользования, в том числе кафе, театры. Между тем государство должно помогать гражданам улучшать жилищные условия, но делать это, как сказала аудитор, за счет других государственных программ, расширив круг граждан — получателей помощи. Правда, как это решит проблему цен на рынке первичной недвижимости на фоне всё той же имеющейся господдержки граждан, непонятно.

Первая замглавы Минтруда Ольга Баталина в свою очередь признает ипотеку инструментом улучшения жилищных условий, но в то же время считает такой инструмент сдерживающим фактором рождаемости в ряде случаев. В ходе Восточного экономического форума, как пишет РИА Новости, Баталина сказала, что долгосрочные финансовые обязательства могут противоречить планам семьи завести ребенка. Более того, минимум 40% семей, по словам замминистра, не имеют возможности оформить какую-либо ипотеку. Иными словами, вывод следует такой — проблема в доходах.

В последние дни августа издание «Коммерсант» публиковало данные «Скоринг Бюро» (ранее БКИ «Эквифакс») о том, что в июле процент одобрения по ипотеке снизился до 63,4% (что соответствует уровню февраля этого года и ниже прошлогоднего показателя, который достигал 71%, а также уровней 2019 и 2020 годов), против 66% в июне. Правда, уровень конверсии одобренных заявок, как указывало издание, вырос с 16% до 19,2%, но в 2019–2021 годах этот показатель был выше: 24–31%. При этом сами участники банковского рынка отмечали рост заявок на ипотеку. Кроме того, по данным ЦБ, в июле банки выдали на 35% больше июньского объема ипотеки (на сумму 342 млрд руб.). В Сбербанке и вовсе не фиксировали снижения уровня одобрения заявок: на конец августа он, наоборот, вырос до 69,5%.

Снижение же, зафиксированное «Скоринг Бюро», как предположил его гендиректор Олег Лагуткин, может быть вызвано длительным сроком обработки заявлений на получение ипотечных кредитов у ряда банков. А главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко и вовсе отмечал, что заявок на ипотеку сейчас много наряду с их же дублированиями, поскольку клиенты, как правило, подают заявку одновременно в два-четыре банка. Есть и доля технических отказов (когда не донесли один документ после получения одобрения в другом банке). Но уникальных обращений, по его словам, становится все больше.

Между тем наиболее востребованными ипотечными продуктами являются те, что имеют низкий первоначальный взнос и рассрочку на таковой, а также (что удивительно) — упрощенные ипотечные продукты «по двум документам», которые, как отмечал Гордейко, могут в итоге быть дороже за счет повышенных ставок и более высокого первоначального взноса, в отличие от продуктов, подразумевающих предоставление полного пакета документов. И эти самые факторы, по словам эксперта, говорят о том, что «платежеспособность клиентов не выросла и остается на кризисном уровне».

Осенью и перед новым годом спрос на ипотеку традиционно растет, говорила изданию начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка (ПСБ) Татьяна Чернышева. Но в этом году, по ее мнению, ситуация немного поменяется в силу сохраняющейся экономической неопределенности во многих секторах экономики. Некоторые заемщики, по её словам, будут более осторожно подходить к увеличению своей долговой нагрузки, что может отразиться на динамике одобрений ипотечных заявок.

Заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников в ходе ВЭФ-2022, как пишет РБК, заявил, что доля ипотеки в ВВП по-прежнему имеет значительный потенциал для роста и «бум» строительства в нашей стране еще не пройден. По его словам, в этом году ипотечный портфель на российском рынке ожидается рекордным за всю историю ипотечного рынка: он может вырасти на 15% и достигнуть 14,8 трлн рублей. При этом доля ипотечного портфеля к концу года составит 53% в общем портфеле кредитов физлиц, впервые превысив долю неипотечных кредитов, которые достигнут 12,9 трлн руб. И в дальнейшем этот тренд будет только усиливаться, цитирует издание слова Печатникова.

При этом в числе основных факторов роста ипотеки в ВТБ называли не только льготную ипотеку, а в целом государственные и региональные программы поддержки, а также совместные ипотечные программы банков и застройщиков. Сыграло свою роль и снижение ключевой ставки. Между тем старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов отметил, что, несмотря на рост доли ипотеки, круг тех, кому она доступна, не широк, но некоторое смягчение требований, а также долгосрочная политика государства по субсидированию рыночной ипотеки и иные меры способны расширить круг ипотечников, даже несмотря на экономический спад и снижение реальных доходов населения.

Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова возражает, говоря, что степень доступности жилья не повышается, а значит, в среднесрочном периоде ипотечный спрос будет замедляться, даже несмотря на действие программ господдержки. Вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик» Николай Васев, указывая на разницу с развитыми странами, где ипотечный кредит имеют 50–80% домохозяйств, говорит, что делать выводы о высокой ипотечной закредитованности в России преждевременно. По его оценкам, всего 15% российских домохозяйств имеют ипотечный кредит. В развитых странах доля ипотеки в портфеле задолженности населения перед банками в среднем выше 60%, отмечает руководитель аналитического центра «Дом. РФ» Михаил Гольдберг. По его мнению, российскому рынку есть куда расти. Более того, хорошо, заключает он, когда население берет кредиты на жилье, а не на товары повседневного спроса.