В Республике Таджикистан из-за массовой эмиграции русскоязычного населения в начале 90-х годов в период гражданской войны и экономического кризиса и несмотря на практическое отсутствие капитального строительства, жилье в течение ряда лет было сравнительно доступным. К примеру, двухкомнатную квартиру не в отдаленных микрорайонах Душанбе можно было купить и за $1,5 тыс.

Но за последние 5 пять лет ситуация изменилась, и цены на жилье в городах Таджикистана, особенно в Душанбе, выросли многократно. По данным немногочисленных риэлтерских компаний, в настоящее время цены на квартиры на вторичном рынке жилья в Душанбе колеблются от $300 до $1 300 за кв. м. По мнению экспертов, если основная причина роста цен на жилье в Душанбе связана с практическим отсутствием капитального строительства, то второй немаловажной причиной является внутренняя миграция населения, которое в поисках работы и лучших условий жизни (таджикская столица - единственный город в стране, где электричество подается круглосуточно) перебирается из регионов в столицу. По мнению экспертов, на рост цен на жилье в Душанбе также влияет отсуствие достаточного количества деловых центров и гостиниц. Представительства большинства зарубежных организаций и диппредставительств в Душанбе расположены в частных домах, и жилье для проживания сотрудников этих организаций так же нанимается в частном секторе. Аренда двухкомнатной квартиры для проживания в центре Душанбе обходится до $500 в месяц.

Между тем, количество населения Таджикистана, как в Душанбе, так и в других населенных пунктах, страны растет самыми быстрыми темпами. Опережающий рост темпов естественного прироста населения по сравнению с темпами роста объемов строительства жилья приводит к возникновению дисбаланса между спросом и предложением на жилищном рынке. К примеру, с 1998 года по 2005 годы темпы роста населения составили 16,5%, а рост объемов жилой площади - всего 8,9%. Стоит заметить, что согласно данным ГУП "Хочагии манзилию коммунали" (жилищно-коммунальное ведомство РТ), очень незначительная часть жилья строится за счет государства. Так, в 2005 году в частном секторе было построено 6 679 квартир, а в государственном секторе - всего лишь 377 квартир. И это при том, что в 1991 году в Таджикистане было введено в эксплуатацию 1 млн. 225 тыс. кв. м жилья.

Недавно было зафиксировано рождение 7-миллионного жителя страны. И власти решили отметить это событие вручением семье семимиллионного жителя четырехкомнатной квартиры в новом доме. Новым его можно назвать условно, так как строительство этого дома было начато еще в советские годы, а отделка была завершена только в прошлом году. Согласно данным Госкомстата, на январь 2005 года в стране насчитывалось 1 879 объектов незавершенного строительства. Общая же площадь жилищного фонда республики на конец прошлого года составляла 59,4 миллиона кв. м. Из них 42,8% сосредоточено в городах и 57,2% в сельской местности.

Согласно законодательству, средняя обеспеченность населения жильем в стране по состоянию на конец 2005 года составляет 8,7 кв. м на человека, что на 27,5% ниже установленной жилищным законодательством социальной нормы обеспеченности жильем на одного человека, которое равняется 12 кв. м. Следует отметить, что эти нормы были приняты еще во времена Союза, и даже тогда в Таджикистане они особо не соблюдались, как того требовало законодательство. Кстати, согласно данным Госкомстата РТ, в 1998 году на каждого жителя страны приходилось 9,5 кв. м. жилья, то есть эти данные говорят об ухудшении обеспеченности жильем жителей Таджикистана. При этом необходимо отметить, что 96% существующего жилищного фонда, построенного еще в советский период, в настоящее время не соответствует современным стандартам качества и комфортности жилья.

Сегодня же доступность жилья в Таджикистане превращается в серьезную экономическую и социальную проблему. По мнению начальника управления законодательства Госкомитета по строительству и архитектуры при правительстве РТ Рустама Мамурова, высказанному корреспонденту ИА REGNUM, высокие цены на жилье в Таджикистане связаны с тем, что в республике не развита система производства собственных строительных материалов, большинство из которых завозится из-за рубежа. Из 6 заводов ЖБК в городе Душанбе функционируют по назначению только 2. И на этих двух технологические линии морально и физически устарели и требуют модернизации. "Кроме того, необходимо учитывать и то, что себестоимость строительства жилья в сейсмических регионах, к которым относится и Таджикистан, сама по себе в 3-4 раза дороже", - добавил Мамуров.

В то время, когда власти не имеют возможности финансировать строительство жилья, надежды возлагались на увеличение объемов зарубежных инвестиций в строительство жилья в Таджикистане. В 2005 году несколько иранских, турецких и российских компаний объявили о намерении строительства элитного жилья в таджикской столице. Но реально только мэрия российской столицы в рамках межрегиональной программы правительства Москвы в сфере строительства сумела построить два блока жилого комплекса "Пойтахт-80" в центре города Душанбе. Цены на квартиры в этом комплексе достигают и превышают $1 200. Но несмотря на широко развернутую рекламную кампанию, реализация таких квартир, видимо, идет неважно. Цены на 4-комнатную квартиру в этом доме достигают и $400 тыс. Эксперты считают, что за такую сумму можно приобрести приличный особняк в таджикской столице. Кроме того, необходимо учитывать и тот факт, что согласно данным Национального Банка РТ, средняя заработная плата в Таджикистане равняется $111, а ВВП на душу населения по итогам 2005 года составил всего $334. Исходя из такого расклада, можно сделать вывод, что жители Таджикистана в большинстве своем нуждаются в дешевом, доступном жилье.

Кстати, согласно исследованиям Информационно-аналитического центра "Шарк", ежегодно всплеск цен на жилье в Душанбе приходится на осенний период, когда возвращаются основные потоки трудовых мигрантов. В это время наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Согласно имеющимся оценкам, число рабочих-мигрантов из Таджикистана колеблется от 400 тыс. до 1,2 млн. человек. Отчет Всемирного банка указывает на то, что объем денежных перечислений от деятельности трудовых мигрантов варьируется от 21% до 28% от ВВП, т.е. порядка $660 млн. Согласно этому же отчету, 15% получателей денежных переводов из-за границы использовали эти средства для ремонта собственного жилья. Это третий по счету приоритет, после личного потребления и образования/здравоохранения, что демонстрирует либо значимость, придаваемую населением страны качеству содержания жилья, либо свидетельствует о плохом состоянии этого жилья, либо, скорее всего, о том и другом одновременно.

Согласно исследованию Международной финансовой корпорации (IFC), только в Душанбе в ближайшие годы существует потребность в строительстве 4,8 млн. кв. м. жилья, или чуть менее 100 000 квартир. Как достичь этого показателя? И власти, и эксперты в один голос заявляют, что будущее строительного сектора страны связано с ипотечным кредитованием. Еще два года назад было объявлено, что Национальный Банк Республики Таджикистана приступил к разработке законопроекта об ипотеке. Но до сих пор парламент не приступил к его обсуждению.

Председатель комитета по энергетике, промышленности, строительству и коммуникациям Маджлиси намояндагон (нижняя палата таджикского парламента) Мирзошариф Исломидинов отметил в интервью корреспонденту ИА REGNUM, что по этому вопросу депутаты вышли с обращением к правительству РТ о создании специальной рабочей группы для разработки законопроекта об ипотечном кредитовании. "В эту группу входят представители нашего комитета, Министерства юстиции, Государственного комитета по архитектуре и строительству. Вообще-то, работа над законопроектом началась давно, но выяснилось, что для внедерения и развития ипотеки в Таджикистане необходимо также внести изменения в несколько других законов. Во-вторых, вопросами ипотеки также занимается и Национальный банк Республики Таджикистан, в частности, он намерен решить вопросы привлечения финансовых ресурсов для создания ипотечных компаний и фондов. Думаю, что эти работы продлятся до конца нынешнего года, а в начале следующего мы уже одобрим закон об ипотеке в Таджикистане. Уверен, что ипотека - единственный путь развития капитального строительства и обеспечения населения доступным жильем в Таджикистане".

Как сказала руководитель Программы технического содействия IFC в сфере жилищного финансирования в странах СНГ Елена Клепикова корреспонденту ИА REGNUM, анализ исследования показал, что, несмотря на отсутствие закона об ипотеке в Таджикистане, банки в очень ограниченном объеме финансируют строительство и покупку жилья. Процентная ставка в таджикских банках находится на уровне 25% годовых. Кроме того, первоначальный взнос составляет не менее 40% от стоимости приобретаемого жилья, а срок погашения кредита находится на уровне трех лет. "Но, тем не менее, получить такие кредиты достаточно сложно, именно из-за того, что банки Таджикистана очень ограничены в своих ресурсах. До настоящего вермени общий объем выданных ипотечных кредитов в Таджикистане составляет всего $500 тыс.", - сказала она. Кроме того, по ее словам, отсутствие стандартов ипотечного кредитования и отсутствие профессиональных сотрудников по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов также мешают развитию рынка ипотечного кредитования в стране.

По словам начальника Управления кредитной политики "Ориёнбанка" - одного из ведущих коммерческих банков Таджикистана, Джунайдулло Шарафова, в банк достаточно часто обращаются граждане за получением кредита для постройки домов или производственных объектов. "Однако из-за отсутствия законодательной базы и другой государственной поддержки мы не можем выдавать долгосрочные кредиты", - заявил Шарафов корреспонденту ИА REGNUM. Поэтому эксперты надеются, что с введением в стране закона об ипотеке в Таджикистане появятся банки, которые смогут предоставлять более льготные кредиты. Но в нынешней ситуации это возможно или с помощью целевых государственных субцидий, или же с активизацией зарубежных банков на финансовом рынке Таджикистана. Кстати, на днях "Казкоммерцбанк", один из крупнейших банков Казахстана, объявил о начале своей деятельности в Таджикистане. В сообщении подчеркивается, что банк намерен заниматься и вопросами кредитования по ипотеке. Согласно исследованиям IFC, объем ипотечного рынка в Таджикистане к 2010 году может составит от $60 млн. до $90 млн.

По данным ГУП "Хочагии манзилию коммунали", в 2004 году только в Душанбе на вторичном рынке жилья было продано 12 736 объектов. Подавляющее большинство этих сделок осуществлялось за наличный расчет, и это обстоятельство служит достаточно убедительным подтверждением, что спрос на ипотечные жилищные кредиты существует.

Свыше 90% завершенных строительством жилых объектов были произведены в последние годы либо частными лицами, либо частными строительными компаниями. Но в то же время, эксперты считают, что развитие рынка жилищного строительства, характеризуемого, в первую очередь, наличием институциональных застройщиков, находится в Таджикистане на стадии формирования. Начиная с недавнего времени, в данном секторе наметился позитивный сдвиг. Так, если в прошлом году только 3 частные строительные компании вели строительство жилья, причем в основном, в Душанбе, то в настоящее время их количество увеличивается. Следует, однако, отметить, что данные компании ориентируются в своей деятельности на строительство элитного жилья, поскольку именно этот сектор является наиболее прибыльным. По данным строительных организаций, себестоимость 1 кв. м. строительства элитного жилья в Таджикистане составляет в среднем $600 и $400 по жилью среднего класса. И несмотря на отсутствие значимых государственных программ по стимулированию данной отрасли, сектор жилищного строительства постепенно приступает к своему восстановлению, большей частью за счет индивидуального частного строительства. Такие перемены особенно видны в Душанбе, где с каждым днем растет число многоэтажных частных особняков. Необходимо отметить, что постановлением администрации города Душанбе запрещается строительство частных домов менее 2 этажей с мансардой. Городские власти объясняют такое решение дефицитом земель под строительство жилья. Ведь 97% территории Таджикистан составляет высокогорье.