Многоквартирные дома из дерева и что мешает ИЖС в России?

Если банки найдут способы по оценке залоговой базы при индивидуальном домостроительстве, то тем самым они могут поспособствовать развитию лесоперерабатывающей промышленности и росту экономики. Между тем, как заявил на днях замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на круглом столе в Совете Федерации, для развития программы индивидуального жилищного строительства в России необходимо участие банков, которое в настоящее время минимально.

«Мы можем все что угодно делать, но пока банки не научатся принимать и воспринимать на этапе стройки предмет залога в виде домокомлекта, мы массово не сдвинем развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) без ипотеки», — цитирует Стасишина ИА «Интерфакс». По словам замминистра, для изменения ситуации необходимо, чтобы заводы и домостроительные компании, которые занимаются ИЖС, в том числе возводят деревянные дома, были четко оценены банками. При этом сегодня, как заявил Стасишин, ничего не мешает развитию ИЖС — есть земельные участки, «но когда доходит до дела, у нас не получается», — подчеркнул замминистра, отметив, что без развития ИЖС в России достичь показателей по вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году будет невозможно. Между тем, заметим, проблема с оценкой залоговой базы при строительстве и реализации ИЖС, действительно, существует, но так уж безапелляционно полностью возлагать всю вину на банки, если у Минстроя что-то не получается, как минимум не совсем правильно. Мало иметь в наличии земельные участки, необходима развитая инфраструктура. Причем нужны не только инженерные коммуникации, позволяющие иметь в индивидуальном доме газ, электричество, воду и какую-то понятную систему водоотведения, но и подъездные пути к таким домам, освещаемые улицы. В противном случае такие дома рано или поздно, скорее рано, превратятся в дачные. Не из-за отсутствия ли таковой инфраструктуры молодежь переезжает в города? Индивидуальное жилье может являться лучшей альтернативой многоквартирному для семей с детьми — оно дешевле и больше по площади, но опять же отсутствие инфраструктуры может легко затмить все эти плюсы.

Пандемия и возможность перехода на удаленный режим работы заставили россиян обратить свой взор на индивидуальное жилье, и, казалось бы, сейчас самое время приступить к развитию территорий, но в то же время банки стали более осторожно подходить к оценке своих рисков даже при выдаче ипотечных кредитов на квартиры в новостройках, где вопрос оценки залога остро не стоит. Поэтому вряд ли стоит ожидать, что именно сейчас банки начнут активно искать механизмы взаимодействия с застройщиками индивидуального жилья. Банкам сейчас бы существующие сегодня свои собственные проблемы решить. При этом вряд ли также стоит рассчитывать, что регионы, где наиболее возможно и скорее более востребовано развитие индивидуального домостроения, приступят к развитию территорий при существующих дефицитных бюджетах. Хотя, безусловно, развитие ИЖС, особенно деревянного, даст толчок развитию лесоперерабатывающей промышленности страны, вместо того чтобы гнать необработанный либо минимально обработанный лес на экспорт.

С другой стороны, такие факторы, как высокие темпы выдачи ипотечных кредитов, наблюдающиеся в последние месяцы из-за реализации льготной программы, и отмеченный экспертами рынка недвижимости тренд на ипотечном рынке по продаже вторичного жилья для последующих вложений в покупку квартир в новостройках, а также низкие доходы граждан и ограниченные производственные мощности застройщиков многоквартирного жилья, вместе с исчерпанием при совокупности, в том числе перечисленных здесь же причин, спроса, возможно, вынудят банки найти компромисс в отношениях с застройщиками индивидуального жилья. Для таких строительных компаний это может быть хорошей новостью, даже несмотря на негативные оттенки её обоснования. Давайте посмотрим на некоторую статистику, косвенно, а местами и прямо, способную подтвердить высказанное предположение. Объединенное кредитное бюро (ОКБ), как сообщало издание «Коммерсантъ», зафиксировало рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в России в сентябре. Их количество превысило на 16% показатель августа и на 65% — прошлого сентября. В среднем срок кредитов составил порядка 17 лет. Эксперты, в числе которых и банкиры, связывают рост среднего срока кредита и с ростом цен на жилье, и с желанием заемщиков, возраст которых изрядно помолодел, максимально снизить размер ежемесячного платежа, а также есть мнения, что это может быть связано с наличием у заемщиков низких размеров первоначального взноса. Независимый эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко высказал точку зрения о том, что запас спроса на ипотеку есть, но он зависит от темпов возведения жилья. Спрос, по его мнению, сохранится при текущих темпах увеличения объемов возведения жилья и при отсутствии роста цен на жилье выше инфляции. Разумный же рост ипотечного кредитования, по его оценке, — около 15% в год, или около 200 тыс. новых ипотечных клиентов в следующем году, однако один из факторов, препятствующих этому, — низкие доходы россиян. Как отмечал ЦБ в октябрьской аналитической записке, «пониженный уровень денежных доходов сохранится до конца 2020 года и будет сдерживать увеличение спроса на жилье». При этом, по данным компании «Бест-Новострой», около 40% покупателей недвижимости в московских новостройках в качестве основного капитала используют средства, полученные от продажи вторичной квартиры, и эта доля будет увеличиваться, поскольку платежеспособный спрос ограничен, а квартирный вопрос остается одним из самых актуальных. По мнению представителя компании, сочетание программы трейд-ин с ипотекой стало востребованным для покупки нового жилья. Суммы жилищных кредитов в таких сделках невелики, поэтому ежемесячный платеж для заемщика менее обременителен.

Тем временем, по мнению министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимира Якушева, Россия обладает огромным восполняемым лесным ресурсом, и деревянное домостроение видится ключевым драйвером в развитии лесной промышленности и создании новых рабочих мест комплекса отраслей. По сообщению Минстроя, ведомство активно развивает нормативную базу в области проектирования конструкций из дерева с 2015 года. За это время выполнено девять научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (НИОКР) по определению нормируемых параметров деревянных конструкций. Для развития деревянного домостроения были приняты 29 стандартов и шесть сводов правил. Два ключевых свода правил (СП) были приняты в 2019 году. Это СП 451.1 325 800.2019 «Здания общественные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования» и СП 452.1 325 800.2019 «Здания жилые многоквартирные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования», которые разрешили проектирование зданий с применением деревянных конструкций высотой до 28 метров, вместо ранее разрешенных максимум трех этажей. Разработке нормативных документов предшествовали научные исследования по обеспечению пожарной безопасности.

Сложно сказать, насколько россияне будут готовы вселяться в деревянные квартиры взамен бетонных или кирпичных с той лишь между ними разницей, что видится в цене, а потому — пока идея возведения многоквартирного (!) деревянного жилья выглядит скорее авантюрной, тем более, если, даже опустив вопросы пожарной безопасности, задуматься о возможном подтоплении квартир в случае утечек воды на верхних этажах таких домов и проблемах шумоизоляции. При этом индивидуальное жилье из дерева в принципе может пользоваться спросом. Но опять же все упирается в коммуникации и инфраструктуру.