Серая схема в ЖКХ: жильцы платят за воздух

В сфере жилищно-коммунального хозяйства уже на протяжении длительного времени успешно работает схема, которая позволяет управляющим компаниям получать деньги практически из воздуха. Конечно, это происходит за счет жильцов многоквартирных домов. Первая реакция, которая может возникнуть у жильцов, — справедливое возмущение и негодование. К сожалению, в большинстве случаев данное возмущение так и остается всего лишь возмущением, не становящимся продуктивным противодействием, направленным на исправление сложившейся ситуации. Естественно, что управляющим компаниям это только на руку.

В качестве наглядного примера можно привести город Мыски (Кемеровская область). В 2017 году в Мысках тариф на содержание и текущий ремонт одного многоквартирного дома превышал 19 рублей за один квадратный метр. Один из жителей города решил разобраться, в чем же, собственно, дело: почему в Мысках тариф превышает 19 рублей, когда в других городах Кемеровской области тариф на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома варьируется от 15 до 16 рублей. Для того чтобы разобраться в проблеме, Владимир Ц. привлек экспертов в сфере гражданского строительства, которые и помогли произвести все необходимые расчеты.

Для начала стоит разобраться в том, как рассчитывается тариф на содержание и текущий ремонт. Первоначально составляется список услуг по содержанию и текущему ремонту. Обычно такой перечень составляется на один год. Далее оценивается стоимость каждой услуги и работы, внесенной в перечень. Сложив стоимость всех услуг и работ, получаем общую стоимость перечня работ на один год. Годовая сумма делится на 12, в результате чего получаем ежемесячную сумму. Чтобы вычислить тариф на содержание и текущий ремонт, нужно полученную ежемесячную сумму поделить на площадь помещений в собственности.

Что делает управляющая компания? По словам обеспокоенного жильца, она целенаправленно завышает количество работ и услуг, чтобы получить максимально возможную годовую стоимость содержания и текущего ремонта, поэтому при расчете получаются такие огромные тарифы. Причем завышение количества работ и услуг совсем не означает, что все эти работы будут выполнены. Что получается на практике?

Владимир Ц. сообщил корреспонденту ИА REGNUM, что в перечне работ, составленном мысковской управляющей компанией «Центр», указано, что «уборка снега трактором с перемещением до 20 метров» (ТЕР01−02−087−03) производится пять раз в неделю. При этом снег может выпасть один раз в месяц, а жители дома заплатят за невыполненную уборку, которая якобы осуществляется аж пять раз в неделю! Если жители будут возмущаться и отказываться платить за несуществующие работы, управляющая компания взыщет задолженность через суд — очень удобно! В данном конкретном случае управляющая компания получает деньги без каких-либо материальных или трудовых затрат, связанных с уборкой снега.

Следующий пример является образцом вопиющей наглости. Житель Мысков указывает, что УК «Центр» внесла в перечень работ «многочисленные осмотры в количестве 54» штук за период 2017—2018 годов (договор заключается в марте каждого года). Причем осмотр систем отопления, водоснабжения и канализации производится отдельно. Каждый знает, что в подвале дома трубы канализации, водоснабжения и отопления проложены рядом, однако, исходя из перечня работ, УК «Центр» предлагает сантехнику за один раз проводить осмотр, например, системы отопления, а на все остальные системы просто закрыть глаза. Следовательно, вместо одного осмотра всех систем получается три осмотра каждой системы в отдельности. Очень выгодно!

По расчетам Владимира Ц., только за 54 осмотра УК «Центр» получила 47 тыс. 574 рубля с одного многоквартирного дома. А таких домов, согласно информации по состоянию на 31 марта 2017 года, размещенной на сайте УК «Центр», насчитывается 127 штук. При умножении получается достаточно круглая сумма: 6 млн 41 тыс. 898 рублей. Это только осмотры, при отсутствии материальных затрат и при минимальных трудовых затратах.

Но и это еще не все. Обеспокоенный житель Мысков, обратившийся в суд, указал в исковом заявлении, что, согласно его расчетам, УК «Центр» осуществила завышение стоимости работ и услуг «в 1,5−3 раза по проверенным 18 пунктам работ (из 77 видов работ и услуг)». Кстати, правильность расчетов подтвердили в государственной жилищной инспекции города. Все расчеты проводились на основании территориальных единичных расценок (ТЕР) на строительные и специальные строительные работы, действующие на территории Кемеровской области.

Здесь стоит отметить, что рядовым гражданам, без привлечения экспертов, очень нелегко получить информацию о ТЕРах для проведения собственных расчетов. Собственно поэтому расчет был произведен только по 18 пунктам работ, а не по всем 77, указанным в перечне. Это тоже играет на руку управляющим компаниям. Владимир Ц. установил, что, например, стоимость «врезки в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения диаметром 20 мм» (ТЕР16−07−003−02) на март 2017 года составляла 1 тыс. 510 рублей, а цена аналогичных работ, по расчетам УК «Центр», составила 3 тыс. 468 рублей. Всего завышенная стоимость по 18 пунктам перечня работ и услуг для одного многоквартирного дома, по расчетам Владимира Ц., составила 95 тыс. 257 рублей. Если умножить эту сумму на 127 — количество домов, находившихся в управлении УК «Центр» на 31 марта 2017 года, то получится 12 млн 97 тыс. 639 рублей.

Здесь можно сделать промежуточный вывод: многоквартирные дома легким движением руки, а именно за счет создания перечня «виртуальных работ с неверно указанной стоимостью», превращают в кур, несущих золотые яйца.

Стоит напомнить, что жильцы многоквартирных домов являются заказчиками работ и услуг, которые предоставляет та или иная управляющая компания. Перечень этих работ, согласно закону, должен утверждаться советом дома. Как же так получилось, что жильцы одобрили и не вычеркнули из перечня лишние работы? Владимир Ц. утверждает, что УК «Центр» не предоставила возможности заранее ознакомиться с документами и нарушила порядок проведения собрания жильцов.

В своем исковом заявлении житель города указывает следующее:

1. Ответчики нарушили порядок подготовки собрания ч. 5 п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ, не составили своего заключения об условиях проекта договора и не предоставили его каждому собственнику жилья до даты проведения собрания;

2. Ответчики нарушили порядок проведения собрания, собирая подписи в реестр собственников жилья, присутствующих на собрании, за 10 дней до даты проведения собрания;

3. По записям в протоколе № 1 «присутствовало собственников 52 человека». Это значит, что в реестре собственников, присутствующих на собрании, должно быть также 52 человека, а фактически подписей оказалось 71, чтобы получить кворум и признать, что решение собрания якобы является легитимным.

В итоге получаем две составляющие схемы. Во-первых, составление раздутого перечня работ, чтобы получить завышенный тариф на содержание и текущий ремонт. Во-вторых, пользуясь неосведомленностью граждан и отсутствием их активной позиции в защите собственных прав, проект договора с перечнем работ проводят через собрание жильцов. Что получаем на выходе?

Площадь домов, находившихся в управлении УК «Центр» на 31 марта 2017 года, составляла 624 370,52 квадратного метра, согласно информации, размещенной на сайте компании. Получаем: 624 370,52*19,7 рубля (тариф)*12 месяцев = 147 млн 600 тыс. При этом штатная численность компании, опять же на 31 марта 2017 года, составляла всего 26 человек, однако для того, чтобы выполнить заявленный перечень работ на 127 домов, потребовалось бы несколько сотен сотрудников, считает Владимир Ц.

Несмотря на исчерпывающие доказательства, предоставленные жителем города в суд, ему не удалось добиться правды ни в городском суде Мысков, ни в областном суде. Можно только догадываться, какие дополнительные возможности открываются для управляющих компаний, таких как УК «Центр», при наличии таких огромных финансовых ресурсов.

Более того, на собрании жильцов, которое состоялось 1 марта 2018 года, УК «Центр» поставила жильцов перед фактом — отныне тариф на содержание и текущий ремонт будет составлять 25,6 рубля! По словам Владимир Ц., когда управляющие компании чувствуют свою безнаказанность и беспомощность жильцов, у них появляется «аппетит, как у акулы». Нужно отметить, что в других управляющих компаниях города условия ничем не лучше.

Что делать?

Мне кажется, что у данной проблемы есть два решения. Во-первых, жильцы многоквартирных домов должны принимать активное участие при голосовании за тот или иной перечень годовых работ, предложенный управляющей компанией. Это необходимо для того, чтобы вычеркнуть из перечня работ и услуг все ненужные, с точки зрения жильцов, работы.

Во-вторых, необходимо создать единый федеральный онлайн-калькулятор расчета тарифа на содержание и текущий ремонт, понятный в использовании, — что очень важно. Это нужно для того, чтобы жильцы самостоятельно могли рассчитать свой тариф в зависимости от перечня работ и услуг.

Тогда управляющие компании не смогут вписывать в перечень необоснованные цены услуг и работ, поскольку единый калькулятор расчета тарифа мог бы автоматически учитывать все ТЕРы и всевозможные индексы.