ИА DAILYSTROY опубликовало интервью с членом Ассоциации бухгалтеров и аудиторов Челябинской области.

ИА DAILYSTROY: Ольга Станиславовна, судя по вашим выступлениям в прессе, вы рассматриваете проблему реформы ЖКХ шире самой реформы. Для вас очевидно, что это большая комплексная программа, комплексный подход вообще к проблеме жилья, собственности, национальной программе "Доступное жилье". Вместе с тем, как правильно определить тактические и стратегические цели реформы ЖКХ, а также пути и средства для их достижения?

Тема реформы ЖКХ неразрывно связана с проблемой доступного и комфортного жилья. Можно "закопать" в инфраструктуру ЖКХ все деньги Стабфонда, построить новые современные города и раздать квартиры в новых домах всем нуждающимся. Только чуда не произойдет. Потому что без эффективного социально-экономического механизма все обветшает и придет в упадок... И нужно будет искать новое "Поле чудес" в огромной "Стране дураков". Я очень внимательно слежу за обсуждением вопросов жилищной реформы и нацпроекта "Доступное жилье". Но мне ни разу не довелось увидеть хотя бы поверхностного обсуждения вопросов, что такое комфортное жилье и сколько оно стоит, и что такое доступное жилье?

Что такое комфортное жилье и сколько оно стоит? При отсутствии официальных определений давайте общими усилиями дадим определения неофициальные. При этом мы будем исходить из реальных (но ограниченных по условию задачи) потребностей одинокого молодого человека в возрасте от 23 до 30 лет (независимо от пола). В крайнем случае в такой квартирке может разместиться и мать- одиночка совсем без личной жизни с ребенком дошкольного возраста.

Итак, составляющие жилья достойно-комфортного (низший эконом-класс). Первое - квартира- студия площадью 18 кв. метров (в том числе 12 кв. м - комната с встроенной кухней, 3 кв.м. - туалет с душем, 3 кв. метра - прихожая со встроенным шкафом). По желанию хозяина (хозяйки) распределение площадей можно изменить, но вряд ли принципиально. Стоимость такого "гнездышка" с простенькой отделкой сегодня обошлась бы в 550-600 тыс. рублей (в довольно крупном городе, но не в разных наших столицах! Правда, таких квартир-студий для молодежи в типовых проектах я нигде не видела. А что касается однокомнатных квартир (их площадь в стандартной панельке около 40 кв.метров), то на рынке они - величайший дефицит, и покупают их у строителей исключительно с целью перепродажи. Да цена на них везде "зашкаливает" за миллион.

Второе - оборудование и мебель. Перечень оборудования для достижения жилищного комфорта не так уж велик, но достаточно отличается от представлений наших бабушек о необходимом имуществе. Холодильник, микроволновка, электрочайник, кухонный блок со встроенной поверхностью (полноценная плита в эту квартиру вряд ли влезет), стиральная машина-автомат, телевизор, DVD-плейер, компьютер, телефон. Писать про необходимую в жилище кровать (диван), пару стульев и столик (лучше раскладной) и встроенный шкаф - как-то даже неприлично.

Давайте рассчитаем, сколько все это стоит, и какой суммой денег располагает наш молодой человек. Понятно, что при заработной плате в крупном нестоличном городе около 8,5-9 тысяч рублей, реально затратить на обустройство быта не более 4 тысяч рублей в месяц. А на остальные деньги - питаться, одеваться и отдыхать. Если сопоставить эти цифры с "мечтой бюджетника" в 12 тысяч рублей, которую озвучил в одной из телепередач г-н Зюганов, то жить вроде можно...Только 12 тысяч рублей в настоящее время - это очень приличная заработная плата для провинции. Но при такой заработной плате собственную квартиру не купить, а доступного (то есть массового) съемного жилья нет как класса.

Коэффициент доступности. Когда мне приходилось сталкиваться с понятием "средняя зарплата", я всегда вспоминала про понятие "средняя температура по больнице". Несмотря на усердное изучение всяческих отчетов, ни по одному региону мне не попадались данные о доли населения, которая и получает эту самую "среднюю зарплату". Простые арифметические расчеты показывают, что средняя зарплата 10,6 тыс. рублей в месяц по муниципальному образованию получается, например, если 5% населения имеет среднемесячный доход 50 тыс. руб., 15% - 20 тыс. руб., 35% - 10 тысяч руб., 30% - 5 тыс. руб. и 5% - 2 тыс. руб. (количество вариантов беспредельно). Из чего следует, что купить квартиру более приличного размера имеют возможность 5% населения, 15% доступна ипотека малометражной однокомнатной квартиры, а остальные пусть живут там, где живут. Таким образом, у нас получился своеобразный коэффициент доступности собственного нового жилья в муниципальном образовании - 20 процентов. А при каком "коэффициенте доступности" следует считать программу "Доступное жилье" выполненной?

ИА DAILYSTROY: Собственное жилье - это оптимальный путь решения жилищной проблемы, на ваш взгляд?

Есть два подхода к определению понятия "норма". Первый - это норма, как осредненная ценность, а второй - это норма, как оптимум. Собственное жилье - это оптимально. В смысле идеально. Особенно если это свой благоустроенный дом. Но в России (в отличие от всего мира) - это только для очень богатых. К сожалению, начавшиеся разговоры о поддержке малоэтажного строительства в пригородах крупных городов как-то очень быстро утихли. Строителям выгоднее "садить" новые дома на старые изношенные городские сети, чем строить сети новые. Благо, чиновники строителей поддерживают (обычно небескорыстно). Но может быть, лед тронется. Как сообщают СМИ, в течение ближайших двух недель в правительство будет представлен проект нового специального закона по развитию малоэтажного домостроения в России.

Что касается нормы, как "осредненной ценности", то собственное жилье сохранится у граждан на долгие годы, если граждане научатся управлять многоквартирными домами, в которых это жилье находится. Но вот Минфин недавно пожаловался на потрясающую экономическую безграмотность населения. Оказывается, россияне плохо ориентируются в собственных доходах и расходах, не умеют составлять пенсионный план, не могут выбрать страховые и ипотечные продукты, кредиты, депозиты, рассчитать налоги. И это в то время, когда все столбы увешаны предложениями о получении образования в области "экономики и финансов", а новоиспеченные экономисты и бухгалтеры стройными рядами пополняют армию безработных...Но что говорить тогда о грамотности населения в сфере ЖКХ?

Несмотря на всеобъемлющую рекламу ипотеки, граждане все-таки остерегаются влезать на пару десятков лет в кабалу. И вполне обоснованно. Западные психологи давно говорят о постоянном стрессе людей, которые "живут в кредит". Столкнулись с такими малоприятными ощущениями и наши сограждане. Кроме того, выявленная Минфином особенность наших граждан позволяет сделать вывод о том, что для подавляющего большинства наиболее приемлемым способом решения проблемы жилья была бы (как во всем мире) долгосрочная коммерческая аренда.

ИА DAILYSTROY: Учитывая специфику России, не может ли решение жилищной проблемы стать одним из "локомотивов" развития экономики? При каких условиях это возможно?

Никогда. Жилищная сфера - это сфера потребления. Жилье - это то, на что тратят заработанные деньги, а жить надо по средствам. Тем более, что решение жилищной проблемы в России при низких доходах населения возможно только путем "раздачи слонов". Это уже проходили. Вот если бы средства, заработанные в стране, как-то более равномерно распределялись между работниками, то тогда очень состоятельных топ-менеджеров было бы несколько меньше, а просто состоятельных граждан - несколько больше. Но это не вопрос реформы жилищной. Это вопрос социальной и налоговой реформ. То есть повышение заработной платы для врача и учительницы без повышения уровня инфляции возможно лишь тогда, когда олигархи будут получать несколько меньше, потому что заплатят значительно больше налогов с личных доходов. Шведская (она же немецкая) модель.

ИА DAILYSTROY: Что нужно делать с ЖКХ сегодня, и кто это должен делать? Есть ли какие-то системные ошибки?

О системных ошибках писали. Правда, немногие. Прежде всего, это отсутствие на рынке жилищных услуг крупного коммерческого игрока. В дореволюционной России это был частный доходный дом. Во всем мире именно с помощью съемного жилья решается не только проблема доступности жилья, но проблема трудовой мобильности населения. Кстати, введение определенных льгот для строительства и эксплуатации арендного жилья может выполнить две задачи: во-первых, снять напряжение на рынке аренды, а во-вторых, ликвидировать так называемые "инвестиционные квартиры", как класс. И не надо народ пугать дополнительными налогами на вторую квартиру, как это делает Глазьев. От дополнительных налогов только стоимость аренды повысится, так же, как и стоимость жилья.

По мнению многих экспертов, рост цен на жилье сегодня провоцирует спекулятивный спрос. "Покупай сейчас - завтра будет дороже" - именно этот лозунг подталкивает наших сограждан на кабальный ипотечный кредит, а инвесторов - на приобретение новых квартир после выгодной продажи "старых". В результате квартиры покупают те, у кого есть деньги, чтобы сделать еще большие деньги: при этом люди, которым негде жить, квартиры не смогут купить никогда. Пройдите и посчитайте, сколько квартир заселены в крупных городах через два года после сдачи дома с черновой отделкой и через 6 месяцев - с полной отделкой. Вот вам и процент "инвестиционных" квартир...Решение проблемы развития рынка коммерческой аренды квартир - серьезный вопрос, но к сожалению, он практически не обсуждается в прессе. А передачи доблестного российского телевидения на квартирные темы ограничиваются демонстрацией "красоток с пылесосами", которые рассказывают, как можно сделать креативный ремонт.

Вторая системная ошибка - приватизация жилья по квартирам, а не всего дома целиком, разделенного на доли (паи). В результате в России образовались "конгломераты" с различными формами собственности на одном объекте технического обслуживания, организовать эффективное управлением которым невероятно сложно. Осложняют ситуацию и повсеместные споры о проданных муниципалитетами подвалах.

Третья системная ошибка - это передача муниципалитетам абсолютно разрушенного коммунального хозяйства (не путать с жилищным фондом - это отдельная проблема) при отсутствии финансирования из федерального бюджета. Если в бюджет муниципального образования поступает единый налог на вмененный доход от 10 небольших магазинов, а заработная плата на единственном "градообразующем" и еле живом предприятии - 4 тысячи рублей, то муниципальный бюджет беднее церковной мыши. При этом единственная муниципальная котельная помнит нашествие хана Батыя и с тех пор ремонтировалась один раз - 50 лет назад. А магистральные трубы, хотя и железные, но не вечные. И не успела наступить в России очередная зима, как уже грянули по всей стране коммунальные аварии. Недавно в мороз весь Оренбург "поплыл" - полуметровая труба лопнула по причине старости и ржавчины. Кто поверит, что в забытом Богом уральском поселке, где дома такие же старые, как и их жители, а единственное предприятие, дававшее жизнь этому поселку, давно не работает, можно отдать коммунальное хозяйство в "частные заботливые руки"? И прежде чем задавать вопрос, что делать, нужно провести совсем не поверхностный анализ всех проблем, так или иначе проецируемых на сферу ЖКХ. А такой работы, к сожалению, никто и не думал проводить. Надо пробовать общими усилиями.

ИА DAILYSTROY: Почему, на ваш взгляд, граждане России не готовы выбирать управляющие компании и не готовы к реформе ЖКХ в целом? Кто должен информировать граждан?

Во-первых, выбирать не из чего и не из кого. В этом я полностью согласна с Лужковым. Во-вторых, учиться управлять своим домом тоже негде. Покажите мне хотя бы одни курсы (лучше вечерние), на которых можно не только послушать досужие рассуждения о том, как провести собрание, а где можно еще получить так называемые "допуски" для обслуживания лифтового хозяйства, получить реальные знания о проведении обследования дома, о подготовке дома и сетей к зиме, о методах и материалах для утепления дома и подъезда и т.д. Я таких не нашла. А протоколы писать народ у нас умеет. Если нашей Ассоциации удастся раздобыть подобных специалистов - мы такую "школу управдома" организуем. Потому что ни у кого нет сомнений, что спасение утопающих - дело рук самих утопающих!

ИА DAILYSTROY: Как вы оцениваете работу Минрегионразвития? В последнее время слышно много критики в адрес министерства. Чего не хватает для более успешной работы?

Я была только на одном заседании Общественного совета, созданного при министерстве. Но радует сам факт, что Минрегион такой совет создал. Что касается критики в адрес министерства - так тема-то "расстрельная". Критиковать Владимира Яковлева за "развал часовни" как-то даже неприлично - министерству два года от роду, а реформа ЖКХ начата в 1991 году. И почему-то Яковлева никто на заседании правительства не услышал, когда он просто кричал о том, что все объекты коммунального хозяйства переданы муниципалитетам, а у Минрегинразвития нет ни полномочий для осуществления контроля за муниципальным имуществом, ни денег для его ремонта. И даже федерального контролирующего органа за сохранностью жилищного фонда нет. Это полномочия субъектов федерации. Сейчас мне прислали перечень проектов нормативных актов, которые Минрегион подготовил для правительства. Есть в этом перечне и проекты по жилищной инспекции. Но я думаю, что только полноценное освещение различными СМИ всех проблем, с которым сталкиваются граждане в жилищно-коммунальной сфере, обмен печальным и удачным опытом, поможет всем нам решить наши собственные проблемы. И Минрегион тут ни при чем. Законодательная база для самоуправления граждан есть, судебную и правоприменительную практику мы нарабатываем, а когда нам будет, что сказать власти, мы найдем, как это сделать.