Монетарные инструменты помощи стройкомплексу России исчерпаны. Что дальше?

Никогда ипотека в России не была настолько доступной, как в последние месяцы. После обрушения рынка жилья весной 2022 года появились программы господдержки и субсидирования от застройщиков под 0,1% и даже 0,01%. На первый взгляд, подобные проценты очень привлекательны. Но так ли уж они хороши, и нет ли здесь какого-либо подвоха, разбиралось ИА REGNUM.

На профильных сайтах активно обсуждаются программы льготного кредитования. Эксперты единодушны во мнении, что при сложившихся тенденциях дальше нужно вводить отрицательные ставки по кредитам, наподобие тех, что ввели по валютным вкладам. Мнения о дальнейшей судьбе жилищного строительства разделились, при том нам кажется, что специалисты не ответили на ряд важных вопросов. ИА REGNUM попросило экспертов ответить на ряд вопросов. Нас интересовало, сказались ли низкие ставки на качестве возводимого жилья, или только увеличили переплаты по кредитам. В принципе, вопросы ценообразования (откуда берутся столь низкие процентные ставки). И поскольку мы убеждены в том, что снижение ставок приводит лишь к увеличению стоимости жилья, то задались вопросом, а не пора ли властям прибегнуть к немонетарным способам увеличения доступности жилья. И последний вопрос, на который попросили ответить, каким образом это можно сделать. Вот что нам удалось узнать.

Специалисты сошлись во мнении, что низкие ставки на качестве возводимого жилья не сказались. Так считает, управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Качество жилья имеет к этой истории опосредованное отношение. Проектов, находящихся на высокой стадии готовности, это не касается совсем, а на объектах, только планируемых к постройке, всё будет зависеть от конкретного девелопера. Одни переходят на более дешёвые материалы, другие находят равноценную замену ушедшему поставщику внутри страны, ничуть не снижая качества».

Директор ипотечного центра компании TrendAgent Юлия Евстифеева более осторожна в оценках, ее компания не располагает точными данными: «При этом у нас нет точных данных о влиянии низкой процентной ставки на качество возводимого жилья».

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», также считает, что снижение ставки не влияет на качество возводимого жилья: «Льготные и субсидированные ипотечные ставки никак не влияют на качество возводимого жилья — это просто еще один инструмент привлечения покупателей».

Сошлись специалисты и в том, что низкие процентные ставки увеличивают стоимость квартир, но для этого существуют объективные причины. Так, по мнению, юриста и руководителя агентства недвижимости (АН) Юрия Мозеля: «С целью субсидирования застройщик перечисляет банку средства на компенсацию снижения ипотечной ставки. Например, если государство предоставляет возможность получения льготной ипотеки под 7%, а застройщик с банком под 1%, то при цене квартиры 3 млн застройщик переведет банку компенсацию около 300-600 тыс. р. Именно поэтому квартиры и дорожают при субсидировании. Но прибыль от продажи квартиры застройщик получит только после раскрытия счета эскроу. То есть расходы возникают сразу, а прибыль лишь после введения дома в эксплуатацию. Очевидно, что такой механизм могут позволить себе только крупные застройщики, для которых важно сохранять репутацию и качество строительства».

Управляющий директор АН «БОН ТОН» Валерия Цветкова также подтвердила, что цена на квартиры поднялась, но это не повлияло на привлекательность данных кредитов: «Снижение ключевой ставки рефинансирования привело к снижению ипотечных ставок. При этом застройщики в массовом порядке ввели субсидированную ипотеку под 0,1% и 0,01%. Данные ставки сопровождались повышением цены квартир в среднем на 15%. Но привлекательность данных ипотечных программ продиктована снижением ежемесячного ипотечного платежа даже ниже уровня ставки аренды.

Средняя ставка по ипотеке по реализованным сделкам на первичном рынке Москвы составила 3%, что при существующей рыночной ставке по ипотеке в размере 8-8,5% связано как раз с влиянием субсидированной ипотеки от застройщиков. Переплата по кредиту при субсидированных ставках от застройщика как раз будет меньше, чем при рыночной ставке по ипотеке. При снижении ипотечных ставок всегда происходит рост цены квартиры, поэтому для покупателя квартиры всегда стоит дилемма при выборе вариантов ипотеки».

В свою очередь, Юлия Евстифеева отметила: «Появление на рынке жилой недвижимости программ ипотечного кредитования под 0,1% или 0,01% — результат договоренности между застройщиками и банками для стимулирования продаж. Строительные компании закладывают в стоимость квартир свои расходы на компенсацию ставки банкам. В связи с этим стоимость квартир, купленных по таким программам, может вырасти на 15–35%. Таким образом, ипотечные программы под 0,1% или 0,01% привели к увеличению стоимости этих объектов».

Но уточнила, что при определенных обстоятельствах такие кредиты могут быть выгодными, объяснила, при каких обстоятельствах, и привела ряд примеров.

«Применение субсидированных ставок может быть выгодно при определенной ситуации. Покупателю нужно делать тщательные расчеты, чтобы понимать, насколько выгодна та или иная ипотечная программа. Для этого необходимо учитывать сроки погашения ипотечного кредита, размер первоначального взноса и ежемесячного платежа, цель приобретения жилья.

В качестве примера рассмотрим среднестатистическую ситуацию: семейную ипотеку (под 6% годовых) на среднюю стоимость «евродвушки» сроком на 20 лет и такую же квартиру с субсидированной процентной ставкой под 0,1%.

Стоимость квартиры — 6 145 878 руб.

Первоначальный взнос — 1 млн руб. (около 16%).

Ежемесячный платеж — 36 867 руб.

Общая переплата за весь период составит 3 702 122 руб.

Рассмотрим пример с субсидированной процентной ставкой.

С учетом удорожания на 18,0% стоимость квартиры 7 067 760 руб. (удорожание на 921 881 руб.). Первоначальный взнос — 1 060 164 руб. (увеличен на 60 164 руб. и составляет 15%). Ежемесячный платеж — 25 284 руб. Переплата — 60 527 руб. Общая переплата за весь период: 921 881 руб. + 60 164 руб. + 60 527 руб. = 1 042 572 руб.

В том случае, если клиент покупает квартиру по ставке 6,0% как инвестицию и планирует продажу через год, то сумма переплаты составит примерно 330 000 руб. Если этот же клиент покупает квартиру по ставке 0,1%, то сумма переплаты с учетом удорожания объекта за год составит порядка 988 000 руб.

Если заемщик приобретает квартиру в долгосрочных целях, такая программа может быть выгоднее. Однако в каждом индивидуальном случае заемщику нужно рассчитывать размер переплат, учитывая цели покупки, планируемые сроки погашения кредита, размер первоначального и ежемесячного взноса. Необходимо подчеркнуть, что особое внимание нужно обратить на размер ежемесячного платежа и по возможности сделать его максимально комфортным, чтобы иметь определенную «подушку безопасности».

Надежда Коррка считает, что девелоперы, несмотря на издержки, идут навстречу покупателям.

«Сейчас покупатель в большей степени смотрит на ежемесячный платёж по кредиту, чем на стоимость квартиры и величину переплаты. При субсидированной ипотеке этот платёж ощутимо снижается и позволяет сократить долговую нагрузку как минимум в первые год-два. Девелоперы благодаря совместным договорённостям с банками пошли на этот шаг, несмотря на то, что каждый процент в субсидируемой ипотеке обходится застройщику примерно в 3,3% от стоимости квартиры. Однако именно это позволяет застройщикам в текущей непростой экономической ситуации поддерживать спрос».

Вот и коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев подчеркивает, что застройщики, понимая, что сбережения у населения небольшие, поддерживают спрос за счет низких процентных ставок.

«Сниженные ставки помогают застройщикам привлекать покупателей квартир в жилых комплексах. Сейчас спрос зависит от доступности кредита, потому что сбережения у потенциальных покупателей жилья небольшие. Клиенты прежде всего оценивают доступность ежемесячного платежа по ипотеке на квартиру, которая их интересует. Чем он меньше, тем лучше. Застройщики вместе с банками дополнительно субсидируют ставки по ипотеке в рамках государственных программ кредитования («Господдержка 2020» и «Семейная ипотека»).

Есть несколько вариантов ипотечных предложений от застройщиков с очень низкими ставками. Первый — низкая (или почти нулевая) ставка действует только в начале выплат, скажем, шесть, 12, 18 месяцев после получения кредита. Это помогает минимизировать расходы на ипотеку на ближайшие месяцы, пока ситуация в экономике нестабильна. Затем, через год-два, ставки по такому кредиту повышаются до уровня 5-8% годовых.

Второй вариант — ставка действует весь период кредитования, но стоимость квартиры повышается. При этом ежемесячный платеж по ипотеке будет ниже, чем при стандартной ставке и более низкой цене квартиры.

Отмечу, что эти меры одинаково эффективно работают в разных сегментах рынка новостроек. Скажем, в новостройках премиум-класса повышается инвестиционный спрос со стороны клиентов, которые привлекают кредит с нулевой ставкой в сочетании с собственными вложениями».

Алексей Перлин убежден, что такие кредиты — благо: «Что касается переплаты по кредиту, то всё зависит от срока, на который оформляется ипотека: чем он больше, тем, как правило, выше данный показатель. Вместе с тем для многих заемщиков сегодня гораздо актуальнее обеспечить себе посильный и комфортный для семейного бюджета ежемесячный платеж, к тому же всегда остается возможность погасить кредит досрочно. Поэтому я считаю субсидирование благом — это реальная помощь клиентам».

Эксперты были единодушны и в вопросе, что делать дальше. Надежда Коркка предложила следующие меры.

«Для снижения издержек застройщиков и повышения доступности жилья необходима значительная поддержка государства. В первую очередь можно выделить такие меры, как большее участие государства в строительстве социальной и инженерной инфраструктуры, а также снижение процентной ставки заёмного финансирования для самих девелоперов. В условиях переориентации рынков сбыта застройщикам не помешает и консультационная помощь в налаживании логистических цепочек, поиске новых партнёров внутри России и в других странах. Большое значение также оказали бы законодательные послабления для девелоперов, например, разрешение вносить плату за подключение к инженерным сетям не сразу, а поэтапно, учитывая очереди строительства. От дополнительных факторов и конъюнктуры рынка никуда не деться, но при прочих равных введение таких мер снизит себестоимость на 3-10% в зависимости от региона».

В свою очередь, Дмитрий Голев убежден: «Необходимо снижать себестоимость строительства и стимулировать экономический рост, а также повышение реальных доходов населения. Первоочередная задача — поддержка отечественных производителей стройматериалов и повышение их конкурентоспособности, а затем увеличение импорта техники, материалов и оборудования из азиатских стран. В краткосрочной перспективе снять остроту жилищной проблемы может массовое строительство жилья для социальной аренды, а также повышение доступности ипотеки для отдельных социальных групп».

В заключение отметим, что монетарные инструменты для помощи отрасли исчерпаны, в недалеком будущем государству придется изыскивать новые меры поддержки. Справятся ли с этим наши чиновники?