Не сменить ли дачи на ранчо?

Критиковать авторов дачной амнистии легко. Поскольку они не знают, что делать с дачниками, садоводами и огородниками, чтобы те дружно зарегистрировали свою загородную собственность и платили те налоги, которые им начислят по рыночным (кадастровым) ценам.

В Америке примеров нет для подражания, потому что нет и не было там дачной традиции. С общественностью чиновники в РФ не советуются перед тем, как навязать свою волю. Вот и зашло дело в тупик.

Ну, а дачники, садоводы и огородники — разные. Одни дачи регистрируют и платят, как приказано, а другие не доверяют законотворчеству власти и не спешат регистрировать собственность в кадастровой палате. Остерегаются, что будет как в ЖКХ после реформирования по-американски. За это власти грозят лишить непокорных дачников, садоводов, огородников права собственности, снести незарегистрированные постройки на участке, наложить штрафные санкции и даже отобрать сами участки.

Поводов для критики законодателей и чиновников у дачников в избытке (пока назовем сады-огороды традиционно дачами). Но от этого ситуация в дачном хозяйстве не меняется. Из 60 млн дачников (данные Союза садоводов) по упрощенной регистрации или дачной амнистии зарегистрировали свои права около 13,8 млн (данные Росреестра на начало года в СФ).

Очередная амнистия садо-огородников

Наконец законодатели всё же решили в очередной раз изменить правила регистрации дач в пользу дачников. Говорят, что запутанную дачную амнистию дополнительно упростят. Тогда новые владельцы дач, они же налогоплательщики, смогут приобретать и наследовать незарегистрированные дачи в собственность и завершать их регистрацию. Регистрация дачных участков и дачных домов, построенных на них до 2002 года, по новым правилам амнистии якобы станет бессрочной. Поживем — увидим.

До 1 марта 2021 года уже был продлен упрощенный порядок оформления домов на землях СНТ, если их возведение началось до 4 августа 2018 года. Такие постройки можно узаконить только по уведомлению, не получая разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Это значительный шаг навстречу гражданам. Прав собственности будут лишать или временно блокировать по суду, а не по желанию чиновников. Такие ожидаются перемены.

Однако сам принцип подхода к регистрации прав собственности остается пока прежним и неясным. Главный вопрос: с какого момента дачник становится полноправным собственником? В Росреестре считают, что права наступают только с момента регистрации в Кадастровой палате права собственности на дачный или огородный и садовый земельный участок. А почему не с закрепления за дачником земельного участка после жеребьевки и утверждения ее результатов общим собранием самоуправляемого товарищества? Ведь с этих пор возникают законные обязанности дачника по содержанию своего участка и благоустройству общей территории кооператива/товарищества. А также наступают налоговые обязательства дачника. То есть обязанности возникают, а права — нет?

Можно было бы кивнуть на членство в кооперативе/товариществе и на уставные обязанности члена кооператива/товарищества до обязательной регистрации. Однако положения устава должны строго соответствовать федеральному и региональному законодательству. То есть до кадастровой регистрации права собственности по нынешним законам дачник в любом случае не является полноправным собственником своего имущества, даже по уставу.

Очевидно, кадастровый учет земельных участков и построек на них — исключительно государственная обязанность местной власти. Потому что местная власть своим решением выделяла и выделяет землю под кооператив/товарищество, она же утверждает генеральный план разметки земли под участки и хранит в своем архиве учредительные документы, включая списки учредителей, то есть членов кооператива/товарищества. Этих данных вполне достаточно на первом этапе для кадастрового учета и передачи этих данных в ФНС. Поначалу примерно так и было.

Кроме того, местная власть теперь продает земельные участки, а граждане их выкупают под новое строительство всё тех же дач. Сделка самой же властью и регистрируется документально. Вся информация о старых и новых дачах у нее в руках. Вот пусть и занимается регистрацией дач по своим данным на первом этапе.

Однако, оказывается, сделка с местной властью по закону никаких прав не гарантирует и может быть легко оспорена прокуратурой из-за противоречий в земельном законодательстве. Поэтому такое приобретение участков и их застройка должны регламентироваться конкретными положениями федерального закона.

Второй этап — кадастровый учет в федеральном ведомстве. Как считают дачники, получившие права на первом этапе, для этого собственник лично подает заявление и прилагает к нему типовую анкету или техплан с данными на участок и жилые постройки. При этом право застройки участка его владелец получает автоматически после утверждения результатов жеребьевки на правлении и по окончанию формирования пакета учредительных документов. Анкету можно было бы передавать в кадастровую палату по электронной почте. Такая регистрация была бы простой и вполне достаточной. Сроки формирования кадастрового реестра недвижимости не затянулась бы на многие годы.

Дополнительные сведения представляются в случае изменения данных в анкете и при смене собственника. Анкета заверяется правлением или председателем, если это будет необходимо. Хорошо бы дачникам указывать в заявлении, что претензий по первичному межеванию и распределению участков нет. Законом должен устанавливаться срок давности для таких претензий и исков.

Однако в процедуре регистрации, разработанной МЭР, усматривается стремление к ее коммерциализации. Даже свидетельства перестали выдавать, а вместо них при каждом обращении за отдельную плату предоставляют выписку из кадастра. Если помножить число дачников в РФ на цену выписки, то получатся миллиарды рублей дохода. Межевание и технический план дома при регистрации будут стоить дачникам и все 120 млрд рублей. Получается неплохая прибавка к чьей-то зарплате. Вот такая она «Америка с Канадой»!

Сейчас в кадастре регистрируются отдельно земельный участок и отдельно жилой дом на нем. Что является определяющим в реестре? То ли дом с прилегающей территорией, то ли сам участок? На рынке жилой недвижимости мы часто встречаем объявления «Продается дом с участком» и «Продается участок с домом». То есть не главное имущество сделки как бы привязывается к главному. Хотя дом не строится без участка ни на даче, ни в сельской и городской усадьбе.

Надо ли регистрировать хозяйственные постройки? Надо, но только по инициативе собственника участка. Потому что особого смысла в этом нет. Хотя крупные постройки могут регистрироваться в обязательном порядке при страховании, например, поскольку их стоимость соизмерима с затратами на всё обустройство дачного участка. Поэтому обычно вся стоимость недвижимости строго определяется общей стоимостью имущества при страховании и расчете страховой премии. Обязательное страхование для дач пока еще не вводится, как планируется ввести его для жилья. И пока вокруг этой темы много спекуляций заинтересованных структур. Дачнику нужна ясность.

Пока не найдена бесспорная методика определения стоимости недвижимого имущества для расчета налога и страховых выплат. Дачникам удается опровергать кадастровую стоимость своего имущества в суде. Причина — рыночная экспертная оценка кадастровой стоимости недвижимости слишком зависит от субъективизма оценки экспертов. Государство (чиновники) боится продешевить и поэтому в расчете налогов ориентируется на рыночную спекулятивную цену налогооблагаемого загородного имущества. Откуда берется эта цена?

Кадастровая цена и налоги

Центральным вопросом дачных законов является методика расчета кадастровой стоимости имущества и определения налоговых тарифов. Чиновники ЦБ, Минфина, МЭР и ФНС отказались от методики оценивать дачи по величине затрат на приобретение участка и его застройку. Аналогично с оценкой городского жилья, было введено понятие кадастровой стоимости на основе рыночных цен, которую предвзято обосновывают эксперты.

Но поскольку рыночная цена — это цена конкретной сделки на рынке недвижимости, а не колебания спроса и предложения, то обосновывать кадастровую стоимость рыночной конъюнктурой просто неграмотно и неприлично.

Стоимость земельного участка также вычисляют по кадастровой стоимости сельхозугодий в регионе. Однако в СССР и в начале перестройки участки выделяли не на колхозных полях-угодьях, а на болотах, неудобьях и заросших мелколесьем бросовых территориях. Даже в одном товариществе участки очень разные.

Правда, уже лет двадцать, как земельный участок любого размера можно выкупить под дачу у современных землевладельцев. Но законодательство о земле, включая ЗК РФ, довольно лукавое. По целевому предназначению землю надо переоформлять в сельхозугодья, если она предназначалась для ИЖС, или в земли для ИЖС, если участок становится сельской усадьбой на пашне. О гарантиях прав собственности на такие участки было сказано раньше.

Не будем себя обманывать, кирпичный капитальный дом для круглогодичного проживания, с жилой площадью в несколько десятков квадратных метров, построенный и обустроенный на участке от 10−15 соток и больше, дачей можно назвать весьма условно. Такая тенденция у дачников есть.

К тому же дачный закон, который уже имеет название «дачной конституции», позволяет выходить садоводам и огородникам из товарищества, не теряя своих имущественных прав. Вот и выходит, что дачник заявлял о строительстве дачи с садом-огородом, а по факту получилась сельская усадьба. Это хорошо или плохо? Хорошо, если закон не нарушен! Граждане имеют право на комфортное проживание в своей стране.

Классификация дач и налогов

Определение категории недвижимости по типу фундамента постройки в принципе неоднозначное. Фундамент под дачным домом или сараем должен соответствовать свойствам грунта и строительным нормам.

Жилые дома на дачных участках, прежде всего, уже различаются по закону и цене на сезонные или летние и на дома для круглогодичного проживания с правом прописки. Требования к таким домам определены законом, и они самодостаточны. Другого классификационного признака для дач не нужно. В том числе по фундаменту и материалу стен — каменные, бетонные, кирпичные или деревянные.

Подобные всесезонные жилые постройки приближаются к ИЖС и в стоимости отражают скорее затратные характеристики, а не потребительские — «на вкус и цвет товарищей нет». Они очень разнообразные и стандартизованной классификации практически не поддаются, как это происходит с городскими квартирами. Или с сельскими домами в недавнем прошлом: пятистенок, крестовый, с двускатной или четырехскатной крышей, на два, три или четыре окна по фасаду.

Типовые летние дачные дома — это постройки, как правило, возведенные своими силами из доступных стройматериалов или полуфабрикатов. Чиновникам и депутатам тут ничего изобретать не надо, так строили веками и налоги платили «с трубы» или «с дыма». Но теперь у снобов опыт народа считается «фи, какая дремучесть, а вот у них в цивилизованных странах…», показывая пальцем на Запад.

Вторым и основным, если не главным, критерием, влияющим на стоимость дачи и налоги, является размер жилой площади дома и участка при нем или же размер участка и жилплощади дома на нем. Тут законодатели могут себе позволить творческую схоластику. А в народе дачей называли и по-прежнему называют участок и дом — всё вместе. Зачем отменили традицию? Кому она мешала? Без дач мы перестаем быть русскими и по закону превращаемся в садоводов-огородников, в мелких производителей морковки и яблок. Но так ли это на самом деле?

Третьим наиважнейшим фактором дачных ценностей является окружающая дачу природа и обустройство дачных поселков. Налог на природу вот-вот введут. Дачники бы согласились, но будет ли толк? Никто так не губит природу, как само государство и бизнес.

Четвертым фактором цены на дачу когда-то была ее транспортная доступность. Ее определяли электрички и автобусные маршруты. Сейчас говорят, что без автомобиля дачу заводить бессмысленно. Электричками и автобусами пользуются самые стойкие дачники старшего поколения. Тем, кто помоложе, без льгот ездить общественным транспортом дорого — «овчинка выделки не стоит».

Да уж! Очень сложная задача у государства с проблемой кадастрового учета и налогообложения дачников. Вся сложность заключается в тонкой кадастровой классификации дачного имущества и определении налогооблагаемой базы. Не продешевить бы!

«Добрых налогов не бывает», — сказал как-то автор пенсионной реформы. И вот уже слышится: «Ну, вымрут дачники, ну, уйдет в прошлое еще один советский пережиток, зато появятся новые традиции землевладения, которые приблизят Россию к демократии, и дачи превратятся в цивилизованные ранчо».