Как захватить московские дворы под высотную застройку
ЧТО ИМЕЕМ — НЕ ХРАНИМ, ПОТЕРЯВШИ — ПЛАЧЕМ
МОСКВИЧИ НАЧАЛИ ПОНИМАТЬ ЦЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СВОИХ ДОМОВ?
Стук в дверь. Человек нехотя встает с дивана, сует ноги в пушистые тапки, не спеша подходит к двери. Смотрит в глазок — стоят незнакомые люди. Спрашивает: «Кто там?» Из-за двери отвечают: «У нас изменилась градостроительная ситуация, поэтому мы решили вас потеснить и поселить в вашей квартире роту солдат из Дальнехамска. Все документы разрешительные есть». «Это как?!» — человек в изумлении теряет дар речи. «Я же собственник, какой Дальнехамск?! Какая рота?! Я живу тут с семьей уже пятьдесят лет! Это квартира моих родителей! У меня есть документы!» — только и успел подумать он, как дверь поддалась под натиском фомки.
Кто-то может подумать, что это преувеличение и ненаучная фантастика, но примерно так происходит захват дворов в Москве под застройку высотками. Ведь то, что у нас называют двором, имеет вполне определенный законодательством термин — земельный участок многоквартирного дома с элементами озеленения и благоустройства, принадлежащий в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений (квартир) дома. Этот участок — такая же частная собственность, как квартира или дача. Только собственников у такого объекта много — это их общая собственность.
Раньше подобные захваты земли — во дворах, в парках — случались, но именовались нарушениями, считались незаконными и недопустимыми, назывались «точечной застройкой». В 2007 году в Москве даже был принят соответствующий нормативный акт, который запрещал точечную застройку. Кстати, он действует до сих пор — это постановление правительства Москвы от 21 августа 2007 года № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве» Там написано следующее:
«…Правительство Москвы постановляет:
1. Решения о размещении отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве принимаются при наличии документации, прошедшей публичные слушания (информирование) в установленном порядке и обосновывающей отсутствие «точечного» строительства, нарушающего градостроительные регламенты, планировочные градостроительные решения и нормативы плотности застройки, границы природных комплексов и зон исторического и культурного наследия, требования санитарных, противопожарных норм.
2. Исключить практику:
— размещения объектов капитального строительства на благоустроенных и озелененных территориях и на придомовых территориях сохраняемой, не подлежащей уплотнению, опорной жилой застройки;
— размещения на застроенных территориях сохраняемой застройки объектов нового капитального строительства, не предусмотренных социальными городскими программами».
Но сейчас московские чиновники как-то подзабыли о существовании этих прямых запретов. Не удивлюсь, если вскоре это постановление отменят, как и многие другие, о нарушении которых чиновникам напоминали письмами сами граждане.
Запрещенная точечная застройка теперь называется вполне прилично: для красоты мысли используются положительные слова — например, «реновация» и «реконструкция». Застройка из точечной превратилась в квартально-тотальную, некоторые называют ее «ковровой».
Подробности читайте здесь: Москвичи, без земли ваши квартиры не стоят ломаного гроша!
Без бумажки — ты букашка
Люди, как правило, недопонимают, чем они владеют и что земля у дома — их собственность. Но даже тем, кто это понял, — теперь под различными надуманными предлогами не дают архивных документов и делают все для того, чтобы граждане не смогли приобрести заветную бумажку, которую они могли бы предъявить в качестве подтверждения своих прав на земельный участок. Ведь если у граждан на руках будут бумаги, то они смогут требовать, и даже в суде совсем иначе будут доказывать нарушения своих прав. Отсутствие у граждан понимания и документов — непременные условия для реализации самых смелых криминальных фантазий без каких-либо последствий для захватчиков.
Один из последних серьезных конфликтов — Кунцево. Несколько кварталов, с людьми и домами, со всеми потрохами, «в лучших традициях» крепостного права передали компании ПИК под снос и застройку. Правительство Москвы утвердило «проект планировки» — прямо поверх существующих имущественных прав сотен, тысяч людей. Решили чиновники, что дома «челяди» можно снести?
Но граждане решили, что будут отстаивать свои права — бороться за свою землю правовыми методами, и подали иск в суд о признании недействующим постановления правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории кварталов, где расположены их дома. Мосгорсуд отказал заявителям. Об этом мы писали ранее Граждане подали апелляционную жалобу в Верховный суд РФ.
О, сколько нам открытий чудных готовит наш Верховный суд…
Верховный суд РФ определением от 22 ноября 2018 года по делу №5-АПГ18−97 также отказал гражданам, оставив в силе решение Московского городского суда. Напомним, что Московский городской суд в решении написал, что участки существующих домов не были поставлены на кадастровый учет, поэтому являются собственностью города Москвы. И на этом основании сделал вывод, что права истцов не нарушены.
Подробности читайте здесь: Верховный суд РФ отказал жителям Кунцево в иске к мэрии Москвы
При этом, согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22
«В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка» — сказал в далеком 2010-ом Верховный суд.
Очень хотелось верить в чудо — а вдруг Верховный суд вспомнит о своем пленуме и укажет, что Мосгорсуд не учел этой правовой позиции! Так и мерещились столь желанные слова: «Учитывая изложенное, Верховный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что права граждан не нарушены».
Пусть даже не удовлетворит жалобу граждан, но все же отметит в своем Определении это важное упущение Мосгорсуда! Но чуда не произошло. Определение Верховного суда изобилует шедеврами, которые заслуживают самого пристального внимания. Остановимся лишь на двух крайне важных, на наш взгляд, правовых позициях.
Во-первых, ВС РФ указал, что проектом планировки (прим.: градостроительный документ) не регулируются имущественные отношения, и поэтому этот градостроительный документ не подлежит оценке на предмет соответствия нормам Гражданского, Земельного и Жилищного кодексов. Проверять градостроительный документ на соответствие Жилищному, Земельному или Гражданскому кодексу — правовой нонсенс. Эта логика суда понятна.
С этим нельзя не согласиться, и это как раз то, о чем мы все время говорим: градостроительным кодексом/градостроительными документами/градостроительными процедурами нельзя регулировать имущественные отношения. Градостроительные нормы и документы не регулируют имущественные права! И это относится не только к проекту планировки, но и к проекту межевания, поскольку проект межевания — тоже градостроительный документ, который не подлежит проверке на соответствие нормам имущественного права. И это относится как к проекту межевания, разработанному в составе документации по планировке территории, так и к проекту межевания, оформленному в виде отдельного документа. Одним словом, после того как ваши имущественные права наступили на учтенные в «доперестроечный» период участки — никаким современным проектом межевания пересмотреть их нельзя. Это просто незаконно. Если даже проект межевания разрабатывается, то в него должны быть внесены границы участков, которые уже были в предыдущих документах (в архиве они есть), поскольку именно в этих границах действительны ваши права.
Во-вторых, Верховный суд РФ со ссылкой на соответствующее постановление Пленума указал, что, оказывается, суды не имеют права/не могут оценивать «целесообразность принятия оспариваемого акта», потому что это находится в исключительной компетенции тех самых «органов госвласти». Что фактически означает, что суды не обсуждают правомерность решения органов госвласти о сносе частной собственности.
Это ли не прекрасно — органы власти решают вопрос «целесообразности» лишить людей дорогостоящего имущества, и никто не может нарушить эту «идиллию»!
Резюмируя, можно сделать вывод о том, что вся процессуальная сторона судебного дела по КАС (Кодекс административного судопроизводства) сводится к тому, что суд дает оценку лишь соблюдению процедуры и полномочий органа, издавшего оспариваемый нормативно-правовой акт. Вывод: судиться по КАС — бесперспективно. Да, и еще одно: мы уверенной поступью продвигаемся от феодализма — в глубь веков, к рабовладельческому строю.
Еще следует сказать про мину, заложенную в Градостроительный кодекс РФ: проекты планировки могут разрабатываться не только на незастроенные, но и на застроенные территории. Вот только никто не отменял прав, возникших ранее на земельные участки домов. Границы уже существующих участков, пусть даже не внесенных в кадастр, должны учитываться при разработке проектов планировки и вноситься в них в неизменном виде. Но на самом деле именно при разработке градостроительных документов (проектов планировки, проектов межевания) существующие в прежних документах границы не учитываются, а территория с расположенными на ней участками «перекраивается», перепланируется, невзирая на имеющиеся объекты и права граждан на них, — так, словно это не застроенная территория, а «прерии Дикого Запада».
Фактически речь идет о недобросовестности чиновников и распоряжении чужим имуществом. То есть «государственные» люди, которые от имени государства должны стоять на страже прав граждан, в том числе имущественных, используют служебное положение и действуют строго противоположным образом. Это является огромной проблемой, которая не может быть решена путем признания нарушителями совершенных ими деяний, ведь если этот факт будет признан, то будут вскрыты миллионы подобных уже осуществленных действий. А это — крах системы.
И не стоит москвичам уповать на то, что градостроительная документация должна соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), потому что генплан у нас резиновый, а ПЗЗ — гуттаперчевые.
Следите за руками
Достойна внимания еще одна история. Недавно во двор дома 7 на улице Цандера (район Останкино) приехала строительная техника, завезли бетонные блоки, обозначив стройплощадку. Люди вышли, стали выяснять и организовали уже привычные для Москвы ночные дежурства, чтобы не допустить начала строительства. Людей, как обычно, заверяли, что все документы имеются. Ордер ОАТИ и разрешение на строительство были получены.
Вскоре выяснились пикантные подробности получения этих документов. Оказалось, что земельный участок, на котором хотят начать стройку, не сформирован, не поставлен на кадастровый учет, то есть не является объектом имущественных прав и не может быть предметом договора и каких-либо сделок. Об этом мы уже писали и неоднократно.
Подробности читайте здесь: Московские чиновники пытаются легализовать уже построенную хорду — I
Но это в очередной раз не помешало Департаменту городского имущества (ДГИ) передать несуществующий объект без конкурса в безвозмездное пользование — на сей раз загадочной конторе под названием «Казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» (ИНН 7 719 272 800), нарисовав некий «условный номер» земельному участку в договоре.
В этом договоре есть бессодержательная фраза относительно границ несуществующего участка: «Границы Участка идентифицированы на прилагаемой к Договору Схеме расположения земельного участка». То есть нет идентификации на местности, нет геодезических координат надлежащей точности — просто взят лист бумаги с распечатанным планом и на нем нарисованы ручкой «хотелки».
Чтобы не регистрировать этот договор в Росреестре — он заключен на срок 11 месяцев 28 дней, то есть менее чем на 12 месяцев.
Это уже «обкатанный» механизм: так ДГИ делает постоянно, чтобы не вносить в Росреестр необходимые по закону сведения о сделке и об объекте (предмете сделки). Понятно, что такой договор — ничтожен, так как заключен на несуществующий объект. Еще это можно назвать притворной сделкой.
Дальше — больше. Как выяснилось из открытых источников, учредитель Казенного предприятия города Москвы «Управление гражданского строительства» — тот самый Департамент городского имущества города Москвы, который передал под строительство по ничтожному договору несуществующий участок, нарисованный от руки на плане двора жилого дома. А построить тут хотят четырехсекционный жилой дом переменной этажности 13−22 этажа, что стало понятным из прошедшего уже экспертизу заключения и АГР (архитектурно-градостроительного решения).
Также из открытых источников выяснилось, что по «чистой случайности» это Казенное предприятие постоянно получает госконтракты на огромные суммы бюджетных средств: так, найдено его участие в 2054 госконтрактах в качестве заказчика на 148 миллиардов рублей и 31 госконтракте на сумму 2 миллиарда рублей в качестве поставщика. Тут весь налет загадочности слетел.
Договор о передаче несуществующего участка был заключен 3 декабря 2018 года, а уже 13 декабря 2018, назвав этот рисунок «участком», Казенное предприятие получило в Мосгосстройнадзоре разрешение на строительство, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, ведь его не существует. Между тем наличие оформленного участка обязательно для получения разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Покопавшись в других документах, обнаружили, что в 2012 году на этот квартал был разработан проект межевания, который столь «прекрасен», что достаточно одного взгляда, чтобы понять масштаб изъятий земли жилого квартала, то есть частной собственности граждан. Для справки: проект межевания не был утвержден, и это хорошо.
Собственников домов «щедро» наделили землей — аж в метре от отмостки! А все то, что выделено коричнево-желтым, — не включили в участки домов, в связи с чем львиная доля земли квартала осталась в ловких руках московских чиновников. Красным треугольником схематично нанесен тот самый несуществующий участок, который спустя 6 лет (в декабре 2018) стал «предметом» ничтожного договора, послужившего «основанием» для получения разрешения на строительство.
Знаете, что ответил ДГИ на запрос граждан? Что проект межевания не был утвержден «вследствие существенного изменения градостроительной ситуации». Понимаете — она, эта градостроительная ситуация, каким-то волшебным образом изменилась, и почему-то может повлиять на имущественные права граждан на землю, которые уже давным-давно возникли в силу закона в связи с приватизацией квартир.
И «вишенка на торте»: оказывается, в 2017 году Москомархитектура решила подготовить «проект планировки территории микрорайонов района Останкинский, при этом границы разработанного квартала межевания вошли в границы подлежащего разработке проекта планировки территории». Напомним, что «проект планировки территории» — тот самый документ, который, по версии Верховного суда по делу Кунцево, не должен соответствовать нормам Жилищного, Земельного и Гражданского кодексов, то есть не регулирует имущественные правоотношения! Но при этом именно в составе планируемого «проекта планировки» будет разработан «проект межевания квартала». Вот и получается — сидят некие лица и придумывают, как бы распорядиться чужим имуществом с помощью спецопераций по обходу законодательства, да так, чтобы им за это ничего не было. Для этого в каждом таком «отраслевом органе» целая армия юристов-экспериментаторов.
Что происходит на Цандера сейчас? — спросите вы. Бетонные блоки увезли, что является признанием допущенных нарушений. А граждане-собственники именуют себя гордым термином «жители» и радуются «своей маленькой победе».
Тварь дрожащая или право имею?
Все происходящее весьма напоминает времена крепостного права в России. Крепостных тогда называли «душами», которыми можно было оплатить долги или передать кому-то; имение вместе с крепостными душами можно было заложить, продать или проиграть в карты.
Взять хотя бы историю жизни великого поэта. Отец Александра Пушкина в 1830 году выделил ему 200 душ мужского пола с семьями в селе Кистенево в Нижегородской губернии. У самого Сергея Львовича Пушкина в этом имении было 474 души, из которых 200 уже были заложенными за долги. Оставшиеся души отец и передал своему сыну как подарок на его свадьбу с Натальей Гончаровой. Завладев этими крепостными, поэт поспешил заложить их в Опекунском совете, получив за них 38 тысяч рублей. Из них 11 тысяч рублей Пушкин отдал своей теще в качестве приданого. Еще 10 тысяч рублей поэт одолжил своему другу Нащокину. На обустройство семейной жизни оставалось 17 тысяч рублей. Пушкин планировал на них жить в Москве в течение года, но деньги закончились уже через три месяца. В результате после свадьбы Пушкин до конца жизни оставался в долгах, а его крестьяне неоднократно перезакладывались.
Это лишь один пример того времени.
С 1861 до 1906 года государство получило выкупных платежей с крестьян, заложенных помещиками, на 1,6 млрд рублей, чистая выгода из которых составляла около 700 млн рублей.
Так что торговля душами — очень даже выгодное дело.
Выморочное имущество
Участки наших домов, возведенных в доперестроечный период, перешли к нам как к наследникам от прежнего владельца. Но властям удобно этого не замечать, и даже отрицать очевидное, делая вид, будто ни на какую землю мы права не имеем.
Об этом свидетельствуют действия чиновников, которые распоряжаются нашей землей так, словно собственников этой земли — нас с вами, наследников прежнего собственника, нынешних владельцев земли и домов (домовладений, если называть это правильно), — вовсе не существует. А ведь приватизация подразумевала переход права не только на квартиры, здания, дома, но и на неразрывно связанные с ними единством судьбы земельные участки, на которых расположены все эти объекты.
Можно предположить, что земельные участки наших домов рассматриваются столичным правительством как выморочное имущество. Это понятие существует давно. В современном Гражданском кодексе РФ есть соответствующая статья 1151 — «Наследование выморочного имущества». Из этой статьи следует, что если наследники отсутствуют, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество считается выморочным. Это могут быть земельные участки, здания, помещения. Выморочное имущество переходит в собственность государства или «субъекта РФ», в данном случае — города Москвы.
Так что, дорогие россияне и уважаемые москвичи, если ваше имущество не выморочное, а вы сами — не крепостные, то идите и докажите, что вы не просто «жители-приживальцы», а самые настоящие дееспособные собственники.
Но вот незадача: сами собственники — что в Кунцево, что в Останкино — место в своем дворе, где растут деревья, которые хотят вырубить под застройку, называют «сквером», не понимая, что этим лишают себя имущества, а землю — своей защиты. Но тут уж, как говорится, свою голову не поставишь…