Оптимизм в мировой экономике, вызванный планами новых финансовых вливаний, оказался непродолжительным - к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости Москвы, подводя итоги октября. Напомним, после заметного роста на ожиданиях новой волны количественного смягчения (QE3) в течение октября все макроэкономические показатели (цены на нефть, цены на золото, индексы акций и т.д.) пребывали в стагнации и никакого продолжительного ралли не произошло. "Это обстоятельство все нагляднее демонстрирует тот факт, что накачка экономики деньгами не может решить реальных проблем экономики, как то недостаточная производительность труда, неэффективное расходование государственных бюджетов, большие проблемные долги и т.д. А следовательно, и на рынке недвижимости в ближайшие годы не следует ожидать продолжительных периодов роста, как было в докризисные годы. В нынешних макроэкономических условиях будет иметь место частая смена трендов, что обычно нехарактерно для инертного рынка недвижимости в нормальных условиях", - отмечают аналитики.

Впрочем, по данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM от аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), по итогам октября цены на недвижимость в Москве и Подмосковье остаются в хорошем плюсе. Индекс стоимости столичного жилья вырос за октябрь на 2,3%, с 5038 долларов за квадратный метр до 5156 долларов. Но это изменение среднего значения индекса за октябрь к среднему за сентябрь, то есть, по сути, отражение динамики цен с середины сентября по середину октября, пояснили эксперты. И как показывает более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья, основная величина этого прироста пришлась на вторую половину сентября и начало октября, а концу октября темпы прироста упали до 0,2 - 0,3% в неделю, то есть примерно до 1% в месяц.

"Проще говоря, уже сейчас очевидно, что разгон темпов роста цен в первую половину осени до 2% в месяц не перерастет в 3-5% месячного прироста, как это обычно бывало в докризисные годы, - считают авторы исследования. - Напротив, до конца года прирост будет оставаться на уровне 1%, максимум 2% в месяц или же исчезнет совсем. Тем не менее в сумме за 4 последних месяца уходящего года цены на квартиры в Москве вполне успеют набрать 6-7-8%, что позволит квадратному метру отыграть инфляцию".

Преобладание темпов роста цен на недорогое жилье над дорогим сегментом, по мнению авторов исследования, говорит о том, что пока рынок "смотрит вверх", то есть реальные покупатели готовы купить квартиру в Москве в разумном бюджете, что приводит к "вымыванию" с рынка недорогих предложений. Признаком перехода рынка к стагнации, напротив, является окончание роста цен в типовом сегменте и продолжение роста цен на дорогие квартиры по инерции. Поэтому о наступлении стагнации сейчас говорить рано, скорее имеет место замедление темпов прироста цен ввиду отсутствия у рынка докризисного потенциала роста, считают специалисты. Динамика цен по географии во многом имеет схожую структуру: в аутсайдерах снова самый дорогой Центральный округ. И хотя в лидерах в октябре оказались далеко не самые дешевые Северо-Западный округ и Западный округ, большинство "демократичных" округов также показали прирост выше среднего.

"Если текущая ситуация на рынке очередной раз показывает, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в нынешних экономических условиях не могут вырасти сильно и в лучшем случае отыгрывают инфляцию, то могут ли они упасть в случае заметного ухудшения обстановки и если да, то насколько существенно? В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона - пресловутой второй волны кризиса - долларовые цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 20-25%, до 4000 долларов за квадратный метр, но вряд ли уйдут ниже "дна" 2009 г. и вряд ли масштаб падения превысит рекорд 2008 года, - прогнозируют специалисты. - Фактически кризис 2008 г. вернул цены на недвижимость в Москве из агрессивного восходящего канала в умеренный, наклон которого составляет около 10% среднегодового прироста - то есть на уровне инфляции или чуть выше. В принципе, уже 5 лет, с конца 2006 - начала 2007 гг., цены на недвижимость в Москве не выходят за рамки диапазона в 4000-6000 долларов за метр, колеблясь вокруг круглой отметки в 5000 долларов".

Фактически динамика цен на рынке недвижимости в последние годы напоминает затухающие колебания маятника, прокомментировал ситуацию руководитель IRN.ru Олег Репченко. Кризис, по его словам, стал ударом, который выбил ситуацию из равновесия, существовавшего на рынке до него: соответственно, перед кризисом маятник цен сильно отклонился в одну сторону, потом качнулся в другую, а последние 2-3 года происходит утряска рынка - маятник ищет точку равновесия между существующими минимумами и максимумами последних лет. "Поэтому чем больше о кризисе говорят и чем больше к нему готовятся, тем меньше вероятность его появления. А точнее, тем меньше будут потери и глубина коррекции при новом обострении ситуации", - пояснил Репченко.

Можно ожидать, что в случае очередной экономической встряски цены на недвижимость в относительном выражении вряд ли провалятся глубже, чем в 2008-2009 гг., когда жилье потеряло примерно треть стоимости (30-35%). Скорее, наоборот, глубина падения должна быть меньше, полагает аналитик. "В разгар кризиса в 2009 г. московский метр по многим причинам - ограниченности предложения, интенсивности миграционных потоков и т.п. - не ушел ниже отметки в 4000 доллара. Логично предположить, что этого не произойдет и в дальнейшем - учитывая, что пресловутая вторая волна кризиса будет, по всей видимости, мягче первой - если, конечно, вообще наступит, так как степень закредитованности экономики сейчас меньше, чем четыре года назад, да и цены на недвижимость не так сильно оторваны от платежеспособного спроса. Соответственно, в худшем случае долларовый индекс стоимости жилья просядет максимум на 20-25% от нынешнего уровня, до 4000 за квадратный метр. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор глобального характера типа начала Третьей мировой войны", - подчеркнул он.

Cудя по всему, инфляция становится главной темой экономической повестки дня, отмечают эксперты. Рынок недвижимости вряд ли сможет остаться в стороне от глобального экономического тренда, поэтому, с высокой вероятностью, умеренный рост цен в ближайшие годы сохранится, то есть цены на недвижимость будут прибавлять по 10-15% в год. Но исключительно "благодаря" инфляции, а отнюдь не увеличению платежеспособности населения или повышению комфортности города Москвы, констатировали они. Несвойственная рынку недвижимости волатильность цен в рамках сложившегося восходящего канала также никуда не денется. "Очередное обострение экономической ситуации, вызывающее коррекцию цен вниз, будет сменяться новым раундом печатания денег для латания дыр с отскоком цен вверх", - пояснил Репченко. Но даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона глубина падения долларовых цен на недвижимость будут ограничена "дном" 2009 г. и вряд ли превысит 20-25%, резюмировал он.