Как считать нужду людей в жилье: сверху вниз или наоборот?

Если квартирный вопрос исчезает из телевизора, это не означает, что и проблема растворяется. Из 119 тысяч писем в правительство России в январе — октябре этого года 22,4 тысячи обращений граждан — о проблемах с жильём. Это соотношение остаётся постоянным на протяжении целого ряда лет.

Интриги добавляет тот факт, что правительство России и Минстрой официально так и не опубликовали ни проект паспорта, ни сам паспорт национального проекта «Жильё и городская среда», утвержденный президиумом совета при президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам (протокол от 24 сентября 2018 г. № 12). Паспорт оказался опубликованным на портале администрации Владимирской области, хотя проект паспорта тиражировали и другие региональные сайты.

Видимо, объяснение есть: паспорт утвержден президиумом совета по нацпроектам во главе с Д. Медведевым, а не президентом Российской Федерации, который возглавляет весь совет. Совет же образован как его совещательный орган.

А если по существу? Почему не опубликовали? Там же всё касается граждан Российской Федерации. Всё адресовано им. Многие успокоились бы.

Проект называется национальным, то бишь общенародным, а не государственным. Раз национальный, значит, что право на информацию и контроль имеют абсолютно все граждане и их общественные объединения. Даже по этому основанию гражданам было бы полезно быть в курсе деталей дела с самого его начала.

Однако были выбраны другие — официальные и полуофициальные — способы подготовки текстов и их обсуждения. Жаль. Открытость Открытого правительства дала сбой.

Дожидаться того, когда материалы национального проекта, затрагивающего интересы миллионов российских граждан, будут официально опубликованы, неправильно. Попробуем разобраться на основании того, что уже открыто и достоверно.

Главное — для сравнения: когда принималась государственная программа СССР «Жильё-2000», тогда счёт шёл снизу. Планировалось, что к 2000 году каждая советская семья будет жить в отдельной квартире или доме. Судя по темпам реализации госпрограммы, сложившимся в 1985—1989 годах, программа была реализуемой: демографы, социологи, экономисты, строители, архитекторы, привлеченные к её разработке, оказались правы в расчетах. Подвели политики.

Теперь такую задачу — чтобы каждая российская семья жила в отдельной квартире или доме — поставить не получается. Отсчёт пойдёт сверху, с использованием больших чисел, при которых, как известно, малые не могут не исчезнуть.

Считают на миллионы: квадратных метров и семей.

Пять миллионов семей должны ежегодно улучшать свои жилищные условия — такую цель обозначил В. Путин. Рывок надо сделать фантастический — с трех миллионов до пяти миллионов: в 2017 году жилищные условия улучшили три миллиона семей.

В одном из своих первых интервью новый глава Минстроя В. Якушев заявил, что задача ежегодного улучшения жилищных условий такого числа семей должна решаться за счет здорового роста рынка жилья, где спрос и предложение сбалансированы.

Напрасно, конечно, министр использует рыночную терминологию там, где речь идёт о конституционных правах граждан Российской Федерации.

Национальные цели развития Российской Федерации — это не про рынок или его баланс. Национальный проект — тоже не про рынок, а про искусство государственного планирования и управления при достижении национальных целей развития Российской Федерации.

«Здоровый рост» и рыночные механизмы не решат и другую, менее масштабную, задачу, поставленную президентом, — обеспечение доступным жильем семей со средним достатком.

Президентский указ не расшифровывает, что такое доступное жилье или семья со средним достатком. Это сделал Минстрой в паспорте нацпроекта.

Сформулировал иначе, чем это было прежде. В федеральной целевой программе «Жилище», стартовавшей в 2000 году, термин «доступное жилье» или его «доступность» использовался как характеристика достаточного рыночного предложения для различных платежеспособных вариантов. Типа, жилья много и оно дешево.

Последовавший вслед за ним национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» отделял задачу повышения доступности жилья от задач увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования; выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем установленных законодательством категорий граждан; увеличения объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры. Доступность жилья включала два показателя — цена на жильё и доходы граждан.

Теперь доступность жилья характеризуется только одним — возможностями граждан. Доступность жилья — по нацпроекту — когда семья может приобрести квартиру в 54 кв. метра за свой счет или с помощью ипотеки.

Если квартира приобретается с помощью ипотеки, то расчетный срок ипотечного кредита не должен превышать 15 лет, а ежемесячный кредитный платеж — быть выше 35% дохода. Первоначальный взнос — не менее 30 процентов стоимости квартиры (Центральный банк ввел повышенный риск веса для тех ипотечных кредитов, у которых первоначальный взнос ниже 20 процентов).

Семья со средним достатком — это семья, которая имеет возможность приобретения жилья за счет ипотечного кредитования.

Сейчас таких домохозяйств или семей со средним достатком, по правительственному расчету, — один миллион сто тысяч, что составляет 40 процентов от нуждающихся. Каких нуждающихся — не поясняется. По окончании нацпроекта проценты подрастут на десять процентных пунктов, а число семей со средним достатком увеличится до 2,26 млн. Новоселий к 2024 году будет в два раза больше, чем сейчас, но радикального снижения числа нуждающихся (в понимании Минстроя) так и не произойдёт.

Так что никакого баланса спроса и предложений при «здоровом росте рынка жилья» не будет, что очевидно по министерским же расчетам.

В 2024 году не смогут воспользоваться ипотекой даже при условии ставки кредита в 7,9% и вообще не попадут в ежегодное пятимиллионное число обладателей нового жилья два миллиона двести шестьдесят тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ведь, если они не попадают в число семей со средним достатком, то уж тем более не могут попасть в число тех, кто способен купить квартиру. Важно, чтобы они хотя бы сохранились в статистическом учете нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Итак, в 2024 году 2,26 млн семей приобретут жилье по ипотеке. Средняя ставка по ипотечным кредитам должна снизиться с 10 до 8 процентов годовых, но стремиться нужно к показателю в семь процентов, считает президент (по нацпроекту пока остается план в 7,9% в расчете на 2024 год).

Оставшиеся 2,74 млн домохозяйств, гипотетически приобрётшие жилье в 2024 году — это кто?

По классификации авторов нацпроекта, получается, что большинство из них — это граждане, купившие/построившие за свой счет это «доступное жильё», без ипотеки, при нужде в нём или без этой нужды. Например, это покупатели второй или третьей квартиры, построившие второй-третий дом/дачу, жители других регионов страны, купившие квартиры в столицах, чтобы создать наследственный капитал для детей и внуков, иностранцы, нерезиденты РФ, просто спекулянты, перекупщики.

Нацпроект вообще не расшифровывает цифру в 5 млн семей.

Расшифровка произошла на парламентских слушаниях в Госдуме на тему «Законодательное обеспечение реализации национального проекта «Жилье и городская среда», состоявшихся через месяц после утверждения паспорта проекта. Через две недели после слушаний комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям утвердил рекомендации этих парламентских слушаний.

Одним из пунктов стало предложение правительству Российской Федерации представить (?) в Государственную думу паспорт национального проекта и входящих в его состав федеральных проектов, а также материалы, раскрывающие структуру расходования и критерии предоставления направляемых на их реализацию бюджетных средств и подтверждающие обоснованность заявленных объемов финансирования.

Получается, что депутаты и приглашенные вынуждены были обсуждать нечто без текстов, касающихся этого нечто.

Авторитетные участники слушаний озвучили такие цифры, расшифровывающие число в «5 миллионов семей». Ориентировочно 4 млн семей купят жилье на вторичном-первичном рынке, в том числе 2,26 млн — с помощью ипотеки. На вторичном-первичном, так как большинство ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, касалось только объектов на вторичном рынке недвижимости. Новое жильё все еще является привилегией для нескольких процентов от числа тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия.

100 тысяч семей с детьми улучшат жилье с помощью льготной ипотеки, возможно, они будут считаться в пятом миллионе семей. Пятый миллион образуется за счет переселения из аварийного жилья, капитального ремонта ветхих зданий, аренды и социального найма, строительства частных домов. Он сложится таким образом: 280 тыс. семей построят частные дома, 76 тыс. будут переселены из аварийного жилья, 70 тыс. получат квартиры по договорам социального найма (в 2017 году — 50 тыс.), 30 тыс. семей заключат договоры аренды квартир на срок не менее года (в 2017 году — 5 тыс.), 489 тыс. — улучшат жилищные условия по-иному, в том числе за счет проведения капремонта (400 тыс. — в 2017 году).

Каким окажется спрос на жильё в 2024 году? Этого точно не знает никто.

Сейчас опросы общественного мнения дают цифру в 40−45% населения, нуждающегося в жилье или в его улучшении. Это примерно в два раза больше запланированного на 2024 год объема предложений и в три раза больше, чем предлагается сегодня.

120 млн квадратных метров жилья — цифра тоже прогнозная и сборная: 80 миллионов «квадратов» индустриального жилья и 40 миллионов — индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Пока по итогам прошлого года ввод жилья на 41 миллион квадратных метров меньше, а удельный вес ИЖС в общей структуре значительно выше. В прошлом году, по данным Минстроя, частные дома построили 200 тысяч семей, а в 2024 году это сделают 280 тысяч домохозяйств.

Что надо сделать, чтобы цифры нацпроекта стали реальностью?

Куратор национального проекта, заместитель председателя правительства В. Мутко, руководитель национального проекта, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства В. Якушев, администратор национального проекта, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Х. Мавлияров считают, что от них это не зависит.

Еще в августе этого года, не дожидаясь утверждения проекта, министр В. Якушев предупредил: достижение показателей возможно при условии устойчивого роста реальных доходов граждан, обеспечения высоких темпов экономического роста при сохранении макроэкономической стабильности, в том числе инфляции на уровне не более 4%.

Знает ли об этой точке зрения президент Российской Федерации, или ему этого не докладывают, но реализация национального проекта «Жилье и городская среда» и федеральных проектов в его составе: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» возможна, оказывается, если — и это прописано в нацпроекте — у граждан будут устойчиво увеличиваться реальные доходы, если темпы экономического роста будут выше мировых, а макроэкономическая ситуация сохранится.

Такова причинно-следственная зависимость.

Соломка постелена. Не придерешься.

А для чего в этой фразе добавка: «в том числе инфляции на уровне, не превышающем 4%»? К какому числу, к числу чего относится выделенный фрагмент про инфляцию — и вообще зачем это сюда?

Наличие всей этой общей фразы — о человеческом бессилии перед силами рыночной природы — окончательно проясняет ситуацию с теми гражданами, нуждающимися в жилье, которые не смогут его купить ни на собственные средства, ни по ипотечной кредитной линии. Они к доступному жилью доступа не получат.

Прояснить ситуацию —не значит ее объяснить. С государства никто не снимал ответственности за то, чтобы она была иной, не снимал ответственности перед как минимум воспитанниками детдомов, ветеранами Великой Отечественной войны, боевых действий и многих других категорий.

В ходе парламентских слушаний Г. Хованская, председатель профильного комитета, наперекор беспокойству Минстроя о рыночном балансе между спросом и предложением, заявила, что надо восстанавливать другой баланс — между собственностью и наймом. У нас осталось всего 12 процентов социального жилья, которое находится в собственности публичной власти. С таким ресурсом мы радикально жилищные условия граждан не поменяем.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Российской Федерации Н. Стасишин признал, что 40−60 процентов граждан за границей живут в арендованном жилье. Однако в нашей ментальности, как он считает, превалирует установка: жильё должно быть в собственности. И все расчеты опираются в первую очередь на макроэкономические показатели.

Какое-то смешение стилей и модальностей. Минстрой, оказывается, и геополитическое ведомство, и психометрическая служба. У него нет никаких сомнений ни по поводу макроэкономических подходов, ни по поводу переживаний граждан, хотя для этого есть и другие государственные ведомства, которым это положено по статусу и полномочиям. Зато в том деле, для чего и создано министерство, выхода не находится. К примеру, в Минстрое не видят выхода из такой известной ему ситуации: у нас нет длинных, недорогих денег у инвесторов, которые потом превращаются в ставку. У муниципалитетов основной доход — от продажи земельных участков, поэтому у них нет такого объема земельных участков, которые можно бесплатно передать под арендное жилье, а муниципалитеты еще должны обеспечить эти земельные участки инфраструктурой. Нет денег для последующего субсидирования такого жилья.

В чем причина такого менталитета самого Минстроя? В методе счета: сверху вниз, а не снизу вверх.

Депутат Г. Хованская оппонирует замминистра: «ностальгия, которую граждане испытывали к собственности, будет резко уходить». Граждане реально понимают, какой будет налог, когда он выйдет на полную планку, и никаких льготных процентов не будет, какова будет реальная цена жилья и коммунальных услуг. В Западной Европе самая существенная проблема — отсутствие социального жилья для решения проблем публичной власти. «Понимаете? Мы слишком заигрались уже в собственность».

Депутат уверена в том, что президент, говоря о 120 миллионах квадратных метров, имел в виду и тех, кто нуждается в социальном, арендном, наемном жилье.

В словаре нацпроекта понятие «непригодный для проживания жилищный фонд» призван вытеснить из обихода жесткое, алармистское, но адекватное действительности понятие аварийного жилья. Как ни называй, но при заданных проектных показателях к 1 января 2025 года не будет расселен даже тот аварийный фонд, признанный таковым после 1 января 2012 года и составляющий 13,9 млн квадратных метров, в котором проживает около 827 тыс. граждан. В период 2019—2024 годов мы расселим 531 тысячу человек, которые проживают в жилом аварийном фонде. Это 9,5 миллиона квадратных метров. 2018 год вообще потерян для решения этой проблемы.

Аварийный фонд в стране не сокращается, а увеличивается. Так утверждают в Минстрое.

В Госдуме откровенно заявляют, что не верят в те данные, которыми руководствуется Минстрой при определении масштабов аварийного жилья и потребовали от правительства Российской Федерации провести инвентаризацию региональных программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилья с целью уточнения целевых показателей федерального проекта и дополнить сведениями о текущем размере и структуре ветхого и аварийного жилищного фонда и его планируемом изменении в разрезе субъектов Российской Федерации.

Не учтенными оказались и семьи, которые по-прежнему, как и десятилетия назад, продолжают находиться в таких условиях, которые жильем никто не считает, а прозываются временными помещениями. Они предоставлялись при строительстве БАМа, в период промышленного освоения районов Восточной Сибири и дальнего Востока (балки, вагончики, щитовые домики).

Пока нацпроект не утвержден президентом, и даже после этого факта, ничто не мешает, используя счет сверху, считать и снизу. Потому что президент в своем социально ориентированном указе говорил о национальной цели развития Российской Федерации не в миллионах квадратных метров, а в миллионах семей, ежегодно улучшающих свои жилищные условия.

Вслед за парламентскими слушаниями в Госдуме в Москве состоялся международный форум «Малоэтажная Россия 2018», о котором следует рассказать отдельно. Он тоже касался нацпроекта.

Расскажем.