Москва, 17 июля, 2015, 15:05 — ИА Регнум. Столица пытается избавиться от ветхих «хрущевок» уже на протяжении 16 лет. И власти города обещают, что, наконец, завершат затянувшуюся программу сноса пятиэтажек к 2016 году. Однако у экспертов иной прогноз: в условиях кризиса, и при сниженном покупательском спросе снос домов может затянутся до 2018 года. Дело в том, что в элитных районах столицы застройщикам становится невыгодно расселять жителей сносимых пятиэтажек, поэтому без дополнительной помощи городского бюджета им не обойтись, но ее пока не хватает, сообщает корреспондент ИА REGNUM.

mimi-gallery.com

По приблизительным подсчетам, для того, чтобы программу действительно выполнить к обещанному сроку, городским властям необходимо выделять дополнительные субсидии для застройщиков, иначе снос пятиэтажек в столице затянется до 2018 года, заявил корреспонденту ИА REGNUM директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Вадим Засько, комментируя реализацию программы комплексной реконструкции районов первого периода индустриального домостроения. В последнюю были включены 1722 пятиэтажных дома серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, построенные еще в 50-х и 60-х годах прошлого века.

«Если вдруг правительство Москвы выделит субсидии для застройщиков, то, наверное, это может двинуться быстрее. Но в сегодняшних механизмах это случится не раньше 2018 года», — считает Засько.

Напомним, ранее ИА РЕГНУМ сообщало, что согласно заявлению московского правительства, осталось снести еще 182 пятиэтажных дома, 132 из них — в 2015 году. Так, глава департамента строительства города Москвы Андрей Бочкарев заявил, что за первые полгода снесено 37 домостроений, что составляет менее трети от запланированного, при этом большая часть сносов финансируется за счет средств городского бюджета. Всего в городе разобрали уже 1540 старых домов.

Как пояснил Засько, городу приходится самостоятельно разбираться с «хрущевками», так как на данном этапе программа сноса не выгодна застройщикам, которым предлагается также должны расселять жителей ветхих пятиэтажек. «Им необходимо предоставить жилье не ухудшающее их условиям, а даже улучшающее их условия, при этом в том же районе. Если смотреть где хуже всего эта программа работает, то это престижный западный административный округ. Получается нестыковка. Если в других районах можно расселить пятиэтажку и заселить в типовое жилье такого же типа относительно невысокой себестоимости, то, допустим, в ЗАО панельные типовых многоэтажек нет. В основном идут индивидуальные проекты или, скажем так, улучшенные категории типа бизнес-класса. И заселять туда людей из пятиэтажек девелоперам становится абсолютно невыгодно. Потому власти должны это как-то компенсировать», — пояснил он.

С такой позицией согласен директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. Как он отметил в комментарии корреспонденту ИА REGNUM, инвесторы потеряли стратегический интерес к программе сноса пятиэтажек еще несколько лет назад, когда закончились наиболее привлекательные площадки: в престижных районах, с хорошей экологией и транспортной доступностью. «В свое время таких территорий, застроенных „хрущевками“, в городе было достаточное количество, и их расселение было выгодно девелоперам, поскольку они имели возможность построить на ликвидных освобождаемых площадках очень привлекательные для рынка объекты. Сейчас участки, на которых преимущественно располагаются подлежащие сносу строения, не вызывают у застройщиков „инвестиционного вдохновения“. Значительная часть девелоперов ушла с московского рынка в связи с собственными финансовыми трудностями, отсутствием возможностей для реализации масштабных проектов и ужесточением земельного законодательства. Сейчас, в условиях кризиса и снижения покупательского спроса, все эти проблемы и риски еще более обостряются. Городской бюджет при этом также находится под колоссальным давлением в связи с известными проблемами в экономике. Все это, разумеется, осложняет процесс реализации программы, однако теперь уже, пожалуй, можно говорить определенно, что, в конце концов, она будет доведена до конца. На текущем этапе город ее просто не бросит», — сообщил Куликов.

При этом, глава департамента вторичного рынка подчеркнул, что квартира в пятиэтажке сносимой серии — это потенциально очень интересный объект для инвестиций. «Сегодня двухкомнатная квартира в „хрущевке“ несносимой серии в спальном районе Москвы стоит порядка 6,5 млн рублей, а в доме, подлежащем сносу, — около 8,5 миллионов. При этом при расселении человек получит равноценную по размерам жилплощадь в новостройке, не исключено, что в монолитном доме, которая оценивается на рынке примерно в 12 млн рублей. Таким образом, в данном случае экономическая выгода от покупки жилья в доме под снос может составить 3,5 млн рублей. Другое дело, что таких сделок на вторичном рынке жилья почти нет. Формально с точки зрения закона не существует прямого запрета на совершение сделок с квартирами в домах, подлежащих сносу. Человек может продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на собственников квартир в „хрущевках“ сносимых серий. Но нет предложения. Сейчас, когда снова появились реальные перспективы скорого переселения, собственники таких объектов не желают расставаться со своей недвижимостью», — пояснил эксперт.

О том, что власти вряд ли смогут снести все пятиэтажки в установленный срок, заявил и профессор института строительства и архитектуры ИСА МСГУ Азарий Лапидус. Причина, по его мнению, кроется в снижении объема продаж на вторичном рынке жилья. На данный момент объемы продаж «упали» уже на 40%. «Я участвовал в самом старте этой программы. Могу сказать, что тут технология очень простая: появляется инвестор, которому дается пятно застройки. Он строит там стартовый дом. Туда переселяются жильцы пятиэтажки, которая демонтируется, и на ее месте возводится новый объект. Если вдруг в этом объекте упал объем продаж, то, соответственно, инвестору невозможно дальше продолжать эту программу», — пояснил он.

Как, в свою очередь, заявил гендиректор юридической компании Urvista Алексей Петропольский, в городе отмечается определенная закономерность, при которой стоимость строительства автоматически изменяется при изменении курса валют. Соответственно, продавать сейчас квадратные метры совершенно нерентабельно. «В условиях кризиса сейчас в Москве квартиры продать очень тяжело. „Первичку“ еще как-то возможно, а вот „вторичка“ вообще стоит. Можно найти на какую-то часть застройки, ну, допустим, в Новых Черёмушках, где огромное количество пятиэтажек и сам Юго-Запад Москвы очень престижным считается. Строят там мало. Туда конечно в очередь выстроятся инвесторы, которые готовы снести, расселить и поставить новое жилье. А что касается отдаленных районов, вроде Капотни, Люблино, где есть места, где, допустим, две панельные пятиэтажки всего… Понятное дело, что если на их месте построить один даже многоквартирный высотный дом, то это все равно будет нерентабельно. Вопрос монтажа, переселения и продаж остается открытым», — резюмировал Петропольский.