Ценовая ситуация на рынке столичной недвижимости

"С августа 2006 г. до конца 2007 г. рынок столичного жилья маялся как с похмелья после разгула цен в 2005-2006 гг. Переоцененное жилье не находило достаточного платежеспособного спроса, хотя квартирный вопрос по-прежнему актуален для большинства москвичей. Итог года: московская недвижимость может терять в цене, а ипотека - становиться дороже", констатируют "Ведомости" в тематическом приложении "Недвижимость" к номеру от 18 февраля. "Главной неприятностью минувшего года для продавцов жилья стала даже не стагнация цен, а низкая активность покупателей. По мнению экспертов из бюро недвижимости "Агент 002", спад на рынке новостроек был выражен не столь сильно, как на рынке вторичной недвижимости. Но еще не известно, кто нервничал больше... Однако продавцы выстояли - скидки и рассрочки застройщики практиковали, но сильно в цене никто не уступил. Несмотря на стагнацию, цена 1 кв. м жилья в Москве остается высокой, говорит Ольга Юматова, аналитик информационно-аналитического отдела "Пересвет-Инвест". Как и рентабельность жилых проектов для девелоперов, добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. "На рынке столицы функционируют в основном крупные девелоперы, на деятельность которых сложившаяся ситуация не оказала значительного влияния, так как разница между себестоимостью строительных работ и стоимостью объекта после строительства, несмотря ни на что, остается большой", - говорит он. По скромным самооценкам застройщиков, 25-30% - это сейчас хорошая рентабельность", пишет газета. "Большинство опрошенных экспертов говорят о дальнейшем подорожании столичных квартир. Хотя бы потому, что меньше построенного идет на продажу. Половина введенных в 2007 г. почти 5 млн кв. м пошло на выполнение городских жилищных программ, и такие пропорции сохранятся. В этом, считают в компании "Система-Галс", главная причина отсутствия дешевого жилья... Кроме того, руководители градостроительного департамента заявляли, что больше 5 млн кв. м в год в столице строиться не будет. Количество квартир на продажу вряд ли сильно увеличится в будущем - разве что москвичи начнут добровольно-принудительно мигрировать из слишком дорогой для жизни столицы, как предсказывают застройщики элитного жилья. Но даже дефицитный товар вряд ли найдет достаточно покупателей, если цена непомерно высока. С другой стороны, владельцам недвижимости трудно смириться с тем, что их дорогое жилье может упасть в цене", отмечают "Ведомости". В связи с этим эксперты характеризуют ситуацию на рынке как нервную; если она и стабилизируется, то, очевидно, не раньше середины года. Кроме ценовой ситуации, в материале анализируются итоги года в том, что касается градостроительной политики (например, отмечается, что "большинство опрошенных "Ведомостями" компаний из событий минувшего года выделяют запрет на точечную застройку Москвы коммерческим жильем"); проблемы сокращения свободных участков под застройку; ситуации с ценами на вторичном рынке жилья, включая аренду. Также приводятся прогнозы аналитиков относительно перспектив развития рынка в 2008 году. ""Для разговоров о том, что рынок нащупал дно и со дня на день рванет вверх, оснований нет", - считает Андрей Бекетов. С другой стороны, по мнению аналитиков IRN.ru, если бы существовали реальные предпосылки для более существенного падения цен, это бы уже случилось. В "Конти" и "Системе-Галс" говорят о снижения доходности проектов жилой недвижимости, особенно в случае дальнейшего ужесточения условий банками, финансирующими строителей. На повышение, впрочем, играет неудовлетворенный спрос... Геннадий Стерник прогнозирует, что в 2008 г. рост цен - и весьма значительный - продолжится, к декабрю 1 кв. м будет стоить $8000. Прогнозы Кузнецовой скромнее - от 10-12% до 15%. О 15%-ном подорожании в среднем по рынку (чуть выше уровня инфляции или в соответствии с ним в зависимости от ликвидности объекта) за 2008 г. говорят практически все риэлторы и застройщики. Но москвичи и гости столицы уверены, что дороже уже некуда".

"Начало года не стало периодом традиционной передышки для рынка столичной недвижимости. Сразу же после новогодних праздников цены на жилье уверенно пошли вверх. По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья в столице за январь вырос почти на 4%, а за начало февраля еще на 2,4%", продолжает тему "Независимая газета" в номере от 18 февраля, на примере текущей ситуации. "По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, нынешнее повышение ценников на московские квартиры спровоцировано не реальными рыночными механизмами, а чисто психологическими факторами. Нестабильность на фондовом рынке, многочисленные разговоры о финансовом кризисе были восприняты продавцами квартир как сигнал к повышению цен на свой товар... Впрочем, часть экспертов видят объективные причины для нового витка подорожания. По мнению гендиректора Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, само оживление началось еще задолго до нового года... По оценкам RRG, в ноябре-декабре объем предложений колебался от 16 до 19 тыс. А за последние две недели января он был на уровне 12-13 тыс. "Это говорит о том, что квартиры достаточно быстро уходят с рынка. Срок их экспозиций существенно уменьшился. А значит, растет спрос", - утверждает Колокольников... По мнению Олега Репченко, московские квартиры вряд ли станут альтернативой вложениям в акции: инвесторы выберут те активы, которые еще не переоценены. Они пойдут туда, где доходность выше. По его прогнозам, ажиотажный рост цен предложений скоро закончится... По мнению руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина, январская статистика прежде всего отражает рост цен предложения, а это далеко не цена сделки... По его словам, рынок столичного жилья весь прошлый год находился в депрессивном состоянии, а деловая активность была снижена. Рынок перегрет, а цены на московское жилье почти вдвое превышают справедливую цену, которая исчисляется исходя из реального дохода домохозяйств... Нынешний рост цен предложений, по его мнению, создан искусственно", - констатирует газета.

"По данным нескольких аналитических центров, "накрутка" цен на столичном рынке недвижимости составила за прошлую неделю от 1,8 до 2%. Квартирный "квадрат" подорожал сразу на 100 долларов, и теперь за него просят в среднем более 4780 "зеленых". Рублевые цены тоже не стоят на месте. Эксперты не берутся давать точные прогнозы, но полагают, что в ближайшие полгода на столичном рынке жилья вряд ли что-нибудь изменится в лучшую для горожан сторону", делают неутешительный вывод "Новые Известия" в номере от 19 февраля. "По словам руководителя Школы ипотечного брокера Алексея Теребкова, нынешний скачок цен был вполне предсказуемым, правда, ждали его весной или "чуть-чуть раньше". В беседе с "НИ" эксперт выделил несколько причин происходящего. Одна из них - так называемый "отложенный спрос", который сформировался в прошлом году. Игроки рынка полагают, что после выборов цены еще больше подскочат вверх, а значит, продавать и приобретать жилье нужно до часа X. Кроме того, лихорадку усиленно подогревают продолжающиеся разговоры о предстоящей деноминации... Кроме психологического фактора, свою роль сыграл и фондовый рынок: пока он "дергается", люди предпочитают перестраховаться и вложить деньги в недвижимость. Заместитель председателя Российской гильдии риелторов Константин Апрелев согласен: все эти факторы действуют, но, как он пояснил "НИ", ситуация начала этого года отличается от той, что была в злополучном 2006-м. По его словам, тогда был разогретый рынок, на котором в избытке присутствовали инвесторы, а сейчас отчетливо видны лишь цели потребления", - пишет газета. "Сейчас "свободной жилплощади" в Москве около 10-15%, и с каждым месяцем ее становится еще больше. Продавцы жилья не упускают возможности поднять цену, а каждый шаг повышения составляет 5-30 тыс. долларов. Покупатели часто не могут "вытянуть" такой довесок, поэтому сделки расторгаются. В декабре и первой половине января развалилось до 90% контрактов... из-за этого до сделки доходят сейчас не более 15-20% заявок на ипотечные кредиты. Банки теряют деньги, и только ленивый не говорит о повышении кредитных ставок. Алексей Теребков называет сложившуюся ситуацию "нездоровой" и не берется прогнозировать сценарии дальнейшего развития рынка. По его словам, до выборов будет однозначный рост цен, а после, может быть, небольшой спад. Другие эксперты тоже весьма осмотрительны в прогнозах, однако многие считают, что в ближайшие полгода ситуация не сильно изменится", - заключают "НИ".

Строительство жилья и жилищная политика Москвы

"Половина построенного в Москве жилья будет отдана льготникам и очередникам. Причем последним придется ждать новых квартир не больше 10 лет. Таковы приоритеты развития столицы до 2025 года", сообщают "Новые Известия" в номере от 18 февраля. "К этому времени город должен кардинально измениться благодаря реконструкции ветхого фонда и активному строительству... В генплане развития Москвы до 2025 года особое внимание уделяется инфраструктурным и социальным программам. Он лег в основу ряда региональных программ по строительству. Например, в вопросах реконструкции ветхого жилья и социальной ипотеки... Сейчас в Москве действует среднесрочная программа строительства социального жилья. До 2010 года будет возведено около 10 млн. кв. метров для реализации городских социальных программ. Новыми квартирами будут обеспечены 100 тыс. семей очередников. При этом максимальный срок ожидания сократится до 10 лет. Процентная ставка по социальной ипотеке уже в этом году снизится до 6-7%, то есть окажется ниже инфляции. И жилье будет продаваться почти по себестоимости, а не по рыночным ценам", - заверяет газета.

"В будущем году в столице начнется строительство и реконструкция студенческих общежитий Московского энергетического института (Технического университета)", сообщает "Российская газета" в номере от 18 февраля. "Новые здания вырастут на месте существующих сейчас шести шестиэтажных строений, размещенных на Энергетической улице и в Энергетическом проезде. Они были построены еще в 30-е годы прошлого века. Специалисты, занимающиеся разработкой проекта модернизации студгородка, посчитали, что реконструировать устаревшие студенческие дома нецелесообразно. Поэтому их снесут, а на их месте возведут два огромных 7-этажных корпуса. Их общая площадь увеличится почти в два раза - с 31 276 квадратных метров до 61 514. Коек же станет больше всего на 42 места... Для студентов же Московского государственного технического университета имени Н. Э. Баумана за счет федерального бюджета уже возводится новое 10-этажное здание на Госпитальной набережной", пишет газета. "Новый студенческий дом наполовину уже готов - возведено пять этажей. В будущем году он будет сдан в эксплуатацию, и еще для 440 человек проблема крыши над головой будет решена. Параллельно с этим, по словам Игоря Федорова, идет проектирование еще одного студенческого дома в Измайлове, который примет сразу 1000 ребят".

"Областные чиновники пошли на открытый конфликт с московскими властями в борьбе за Щербинку", сообщает "Газета" в номере от 20 февраля. "Подмосковное правительство вчера приняло постановление о застройке территории около подмосковного города Щербинка. Территория спорная: после многочисленных судов власти Москвы именно на ней начали строить жилье, в том числе и для военных. Похоже, конфликт сможет прекратить только Верховный суд, считают юристы. И называют его причинами неурегулированность административных границ в России и элементарное упрямство чиновников, стремящихся не столько к экономической, сколько к политической выгоде от жилищных проектов на территории Щербинки. Министр строительства Московской области Евгений Серегин сообщил, что согласно плану в 2008 году рядом с Щербинкой будет построен жилой микрорайон общей площадью 450 тысяч кв. м (в том числе жилья - 350 тысяч кв. м)... Как пояснил вице-губернатор Алексей Пантелеев, речь идет именно о спорной территории рядом с городом Щербинка Подольского района. По его словам, это стало возможным благодаря недавнему решению Мособлсуда о недействительности передачи спорных участков агрофирме "Федюково". Как объяснил "Газете" пресс-секретарь губернатора Московской области Андрей Барковский, решение суда возвращает их в госсобственность, что делает необоснованными претензии столичного правительства", пишет газета. "Однако радоваться рано, считают эксперты, так как решение Мособлсуда еще наверняка будет оспорено, а встреча на строительной площадке конкурирующих застройщиков ни к чему хорошему не приведет. В начале этого года строителей московской компании СУ-155, которая выиграла конкурс на застройку территории, не пускали к месту работы митингующие граждане, действующие с разрешения администрации Подольского района. А глава московских строителей Владимир Ресин заявил об угрозе срыва проекта строительства жилья для военных, который находится на контроле администрации президента РФ".

Строительство нежилых помещений и объектов инфраструктуры

"Французский ритейлер Auchan сможет открыть построенный комплекс "Тройка" только во II квартале 2008 г. Простой приведет компанию к убыткам, предупреждают эксперты", сообщают "Ведомости" в номере от 19 февраля. "Торговый центр на пересечении улицы Верхняя Красносельская и Третьего транспортного кольца Auchan Group построила еще в сентябре прошлого года. Открытие объекта... было запланировано на ноябрь, но до сих пор не состоялось. Директор юридического департамента российского отделения Auchan Зураб Шукакидзе объяснил задержку техническими причинами, в частности проблемами с электричеством. "Мы надеемся, что ситуация разрешится с недели на неделю", - пообещал он... Однако открыть торгцентр Auchan сможет в лучшем случае в апреле. "Комплекс "Ашана" откроется не раньше II квартала 2008 г.", - сообщила руководитель пресс-службы префектуры ЦАО Екатерина Золотарева. Причина - нехватка электромощностей. "Согласно имеющейся документации, комплекс должен подключаться к строящейся электроподстанции в Сокольниках. А ее запуск ожидается только во II квартале", - объясняет она. Представитель Московской городской электросетевой компании добавил, что Auchan Group давно разрешили подключить электроэнергию, компании просто нужно выбрать поставщика. "Скорее всего, с последним возникла проблема", - добавил он. "До сих пор задержки с открытием крупных торговых объектов были связаны с незавершенным строительством", - недоумевает исполнительный директор Cushman & Wakefield Константин Сахаров. По его оценкам, убытки Auchan только от недополучения арендной платы составят минимум $3 млн в месяц ($18-20 млн за полгода)", пишет газета.

Дорожное строительство

"Каким центр Москвы станет через 5 лет? В идеале удобным для пешеходов и водителей - будут оборудованы муниципальные парковки, велостоянки и т.д. Комфортным для проживания - коммуналки расселят, а ветхие и аварийные дома ликвидируют. Благоустроенным - скверы приведут в порядок и устроят прогулочные пространства... Эти тезисы "МК" нашел в концепции развития ЦАО до 2012 года", сообщает "Московский Комсомолец" в номере от 21 февраля. "Строительство в ЦАО офисов и крупных торговых центров власти будут разрешать в исключительных случаях (Москомархитектура сейчас готовит соответствующий документ). Ограничение коснется и коммерческого жилья. Приоритет будет отдан возведению жилых домов за счет бюджета. И в первую очередь - для переселения москвичей из ветхих и аварийных зданий. В 2008 году в ЦАО возведут более 100 тысяч кв. м муниципального жилья...Чиновники сейчас работают над двумя масштабными программами: по ликвидации коммуналок (последнюю должны расселить в 2012 году) и реконструкции школ довоенной постройки", - пишет газета. "Кроме того, ЦАО разрабатывает собственную транспортную стратегию (это делается впервые - обычно подобные программы выполняются на уровне города). В ней в равной степени будут учтены интересы и пешеходов, и автомобилистов... в центре Москвы уже весной-летом появятся велосипедные стоянки. В основном они будут располагаться у станций метро и на площадях. Возможно, москвичи, как европейцы, смогут брать велики напрокат. Что касается автостоянок, то, по планам властей, каждый год в ЦАО должно появляться не меньше 15 000 новых машино-мест... Сейчас специалисты оформляют документацию по освоению пространства под Тверской улицей - от Манежа до Тверской площади. Разработан проект по устройству многоуровневой стоянки под Водоотводным каналом (на "золотом острове"). В перспективе предусмотрено строительство тоннелей на Садовом кольце. Первые в этом списке - Сухаревская и Смоленская площади. Следующими в очереди стоят развязка у Павелецкого вокзала и на Кудринской площади. В еще более отдаленной перспективе - поворотный тоннель у Красных ворот (по нему с внутренней стороны Садового можно будет вырулить на Каланчевку). Но, поскольку все силы и средства города брошены на четвертое кольцо, раньше 2010 года скорее всего строительство ни одного из этих тоннелей не начнется".

"Дмитровка поедет не раньше 2015 года", сообщают "Известия" в номере от 19 февраля. "Два года назад на реконструкцию Дмитровского шоссе были выделены 3 миллиарда рублей. Но только в октябре здесь начались работы... Чтобы не замораживать выделенные деньги, их передали на другие городские объекты. Но депутаты от северных округов столицы требуют форсировать реконструкцию задыхающейся от пробок Дмитровки... В итоге "Мосинжстрой" пообещал закончить расширение двухкилометрового фрагмента Дмитровки и поворотов с него в 2009 году. А первые два участка сдать уже этим летом. К июлю участок Дмитровского шоссе от его перекрестка с Коровинским до храма Св. Иннокентия расширят с трех существующих полос до четырех в каждую сторону. "Мосинжпроект" обещает не сужать полосы движения на время стройки. И не перекрывать дорогу, так как получил разрешение на круглосуточные работы. Второй этап - открытие подземного перехода возле храма ко Дню города. Перейти дорогу будет проще, а машины, в свою очередь, не будут подолгу стоять у светофора на красном", пишет газета. "К концу этого года Дмитровское шоссе должно быть расширено до 4 полос и в том месте, где пересекает речку Лихоборку (сейчас по 3 полосы). В 2009 году расширят улицу Дубнинскую и сделают движение по ней двусторонним. Расширят и Верхнелихоборскую улицу... Бескудниковский бульвар тоже получит дополнительную полосу за счет сужения газона на 3,5 метров. Это как раз ширина одной полосы. Теперь их будет по две в каждую сторону. В результате дорога подойдет к окнам восьми жилых домов на 6-7 метров... Но главная проблема в том, что даже после расширения части шоссе и съездов с него машины все равно будут упираться в узкое бутылочное горлышко в районе МКАД. По данным НИиПи Генплана, здесь растет целый торгово-развлекательный город на 100 000 посетителей и 30 000 работников. И работы на 2008-2009 годы, если рассматривать их отдельно от общей ситуации, пробку с Дмитровки не уберут", констатируют "Известия".

Метрострой

"В июне этого года в Москве планируется открытие новой, 176-й, станции московского метро "Славянский бульвар"", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 18 февраля. "Она начнет работать в составе первой очереди строительства Строгинско-Митинского участка Арбатско-Покровской линии на действующем участке "Парк Победы" - "Кунцевская". Станция "Славянский бульвар" станет одним из самых крупных односводных подземных сооружений", - отметили в управлении, пояснив, что длина платформы составит 162 м, ширина - 10 м. Расположится она вдоль Кутузовского проспекта на его пересечении со Старорублевским шоссе".

Конфликты в сфере строительства

"Столичные власти намерены передать часть территории Таганского парка Покровскому женскому монастырю - Юрий Лужков уже отдал распоряжение подготовить всю необходимую для этого документацию. На территории парка решено обустроить монастырский сад, доступ в который, как обещают, будет свободным для всех - вне зависимости от вероисповедания. Но жители Таганки не верят в пасторальную благодать, боясь, что за монастырской стеной от них спрячут единственный в районе зеленый уголок...", сообщают "Известия" в номере от 14 февраля. "Для посетителей монастырь закрывается в 10 вечера. Сад так же будет работать? - беспокоятся жители. - А еще у нас в районе с царских времен живет много татар, и не все из них православные. Иудеи, буддисты тоже есть. Пустят ли их на монастырскую территорию? И не придется ли светским мамам с детьми посещать сад исключительно в длинных юбках и платочках? Не исключают жители и более тревожного развития событий. Сегодня в монастырской лавке продается книга С. Смирнова "Некрополь. История Покровского монастыря и монастырского кладбища" 2006 года издания. Там сказано: "В отдельных исключительных случаях в монастыре, очевидно, можно будет производить захоронения, что было бы в определенном смысле продолжением традиции... однако в целом территория бывшего кладбища будет сохранять черты обычного парка (монастырского сада)"", отмечает газета. Приводят "Известия" и противоположную точку зрения: ""Все, чего мы хотим, - сделать эту территорию красивым парком, где люди смогут отдохнуть физически и духовно, подумать о вечном... Никто не собирается открывать кладбище. Мы планируем посадить дополнительно деревья ценных пород, цветущие кустарники, разбить клумбы. Устроить зоны отдыха для всех категорий посетителей: детей, молодежи, тех, кто пришел всей семьей, и пенсионеров. Доступ жителей будет свободным, распорядок останется прежним: с 07.00 до 22.00 зимой, с 06.00 до 23.00 летом..." - рисует богоугодную картину в письме, опубликованном в районной газете, игуменья Покровского монастыря Феофания... Полагаю, пить пиво там будет неуместно, - уточняет отец Михаил Прокопенко, представитель отдела внешних церковных связей Московского патриархата. - А что касается одежды, надеюсь, у монастырского начальства хватит разумения чрезмерно не ограничивать людей". Как сообщил префект ЦАО Сергей Байдаков, "Часть парка будет передана монастырю. Сейчас действует указ президента о возврате РПЦ земель и недвижимости, которые были у нее изъяты. Процесс находится под контролем государства. Стадион в парке останется, будет работать для всех". Между тем, с юридической точки зрения передача парка РПЦ сомнительна, отмечается в материале. "Передача земли не имеет под собой твердой юридической основы, - считает юрист Иван Филиппов. - В распоряжении президента России 1993 года говорится о передаче церкви культовых зданий, строений и прилегающих к ним территорий. На основании этого распоряжения Покровский монастырь в 1996 году получил два храма и часть парка площадью 2,4 гектара. Также земля может быть передана монастырю согласно закону "О свободе совести и религиозных объединениях". Но и здесь есть закавыка: в ходатайстве монастырю может быть отказано, если имущество утратило свое религиозное значение. А городской парк таковым не является".

"Шокирующие результаты принесла масштабная проверка экомилицией московских строек: хозяева объектов и их рабочие плюют на законы и тем более на природу. За что теперь поплатятся штрафами. Также в ходе проверки стало понятно, почему на столичных улицах так много грязи", отмечает "Московский Комсомолец" в номере от 18 февраля. "Прорабы не пытались спорить с гостями в погонах - беспрепятственно водили их по своим "угодьям". Но "угодья" в большинстве своем имели удручающий вид: сваленный строительный мусор (доски, трубы, блоки, арматура), разлитый бетон. На каждой стройке должны стоять контейнеры для мусора, но строителям сей закон не писан... О деревьях вообще нельзя говорить без слез. По закону, каждый ствол, попавший в зону строительных работ, должен быть "одет" в деревянный короб. Но работники не только оставляют деревья без ограждений, но и сваливают на них доски и трубы, отчего многие деревья гибнут. Но самое впечатляющее нарушение напрямую связано с вечной московской проблемой грязных дорог. Каждый строительный объект в столице обязан иметь пункт мойки и очистки колес... Однако на подавляющем большинстве строек таких пунктов не оказалось... в ходе проверки было составлено 23 протокола и выписано штрафов на 79 тысяч рублей (72 тыс. уже взысканы). Кстати, по наблюдениям ревизоров, в этом году строители свинячили меньше, чем в прошлые. О том, что творилось на объектах раньше, можно только догадываться... Через две недели каждый объект в Москве еще раз проверят и, если нарушения не будут устранены, виновных вновь оштрафуют. Напомним, что по окончании стройки ответственное лицо должно привести загаженную территорию в полный порядок. А если повреждены деревья, взамен загубленных необходимо высадить такое же количество новых".