Чем Русский Север может привлечь строителей?

Застройщики не рвутся в города Севера

Города Русского Севера все менее интересны для вложения инвестиций в строительство коммерческого жилья. Цена стройматериалов, в первую очередь металла и арматуры за последние два года резко выросла, свободной земли в городах практически не осталось. Например, крупные инвесторы готовы строить жилье в Архангельске еще лет пять, а потом перенести свои усилия в другие регионы. После чего неизбежно последуют потрясения на рынке недвижимости и еще более непредсказуемые катаклизмы в миграции населения и его настроениях. Городским и областным властям, если регионы думают о развитии территории, пора дать инвесторам ОЧЕНЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ льготы. Оговорки и условия, цепляющие инвестора, как Гулливера, миллионами крючков, следует сократить по максимуму.

А отношение к инвестору как в обществе, так и в коридорах власти противоречивое. Разум шепчет, что крупный застройщик — благо, уверенность в завтрашнем дне и гарантия от митингов обманутых дольщиков. Что надо сделать всё, чтобы в регионе работало несколько крупных застройщиков. Но представления о строительном бизнесе как куске пластилина, из которого можно лепить причудливые фигуры как хочется чиновникам и митингующим, иногда оказывается сильнее разума.

Льготы строителям — старинный, красивый обычай

В Архангельской области представительными органами власти с помощью депутатов-строителей был принят ряд привлекательных для застройщиков решений. В том же духе в марте 2021 года в Архангельской областное собрание был внесен проект поправок к закону «О государственной политике в сфере инвестиционной деятельности и реализации государственных полномочий Архангельской области в сфере защиты и поощрения капиталовложений».

Сам закон с 2019 года был распространен на строительства жилья, кстати одним из первых в России. По нему земельный участок, находящийся в областной или муниципальной собственности и свободный от обременений, может быть предоставлен в аренду для возведения коммерческого жилья без торгов, в рамках масштабного инвестпроекта. При этом инвестор обязан построить не менее 40 тыс. кв. м и вложить не менее 7% от общего объема инвестиций в строительство социальных объектов, которые затем безвозмездно передает муниципалитету.

«Первый такой проект сейчас реализуется в Северодвинске. Общий объем инвестиций составляет 2,23 млрд рублей, при этом инвестор вкладывает в социальные объекты 10,4% от общей суммы. Комплексное освоение территории квартала 100 предусматривает строительство за счет застройщика общедоступного парка площадью не менее 2,5 га, полностью оснащенного детсада на 140 мест, и нового жилья площадью не более 50 тыс. кв. м. при этом из участка, площадью 9,9 га по итогам реализации проекта 40% остается муниципальной», — рассказал председатель совета директоров группы «Аквилон» Александр Фролов.

Решили и поняли, что так не получится

В этом году закон правительство области решило скорректировать. Параметры по общей площади возводимого в рамках инвестпроекта жилья остались прежними — 40 тыс. кв. м. Но обязательства застройщика изменились — он должен безвозмездно передать государству для социальных нужд не менее 10% площади квартир. В таком виде закон был принят в первом чтении в феврале. По итогам первого чтения было принято решение провести экспертизу в строительном сообществе? будет ли он работать. Как оказалось, в существующих условиях он не реализуем.

По открытым кадастровым данным во всех городах Архангельской области, включая столицу Поморья, нет свободных земельных участков такой площади, на которой по действующим градостроительным нормативам можно построить 40 тыс. кв. м жилья. Кроме того, с учетом затрат застройщиков на оплату технического присоединения к инженерным сетям (и вложений в их реконструкцию), передача 10% площади построенного жилья государству делает любой подобный проект убыточным. Соответственно, закон останется «на бумаге» и в практике реализован не будет.

Если обязательства невыполнимы, надо придумать другие

Земельные участки для строительства коммерческого жилья в рамках действующего законодательства могут быть предоставлены несколькими способами.

Во-первых, участок, находящийся в муниципальной собственности и свободный от каких-либо строений, может быть предоставлен в аренду для строительства коммерческого жилья по итогам открытого аукциона. Однако таких свободных участков, например, в центральной части Архангельска, практически нет, а участки, освобождаемые после сноса домов, расселенных в рамках федеральной программы переселения из аварийного жилья, могут быть предоставлены ТОЛЬКО под строительство социальных объектов.

Во-вторых, участок, находящийся в муниципальной собственности, может быть предоставлен в аренду для строительства коммерческого жилья по итогам открытого аукциона в рамках городской программы «Развитие застроенных территорий». Победитель аукциона, помимо перечисления в городской бюджет денежных средств, берет на себя обязательства по расселению находящихся на территории данного участка аварийных/ветхих жилых домов. Однако, практика проведения аукционов, на которые выставлялись участки со значительным объемом аварийных/ветхих домов показала, что в большинстве случаев торги не состоялись. Главная причина — высокий уровень обременения по расселению аварийных/ветхих домов в ограниченное время — 3 года. Есть примеры, когда застройщики, приобретя участки, не смогли выполнить условия по расселению аварийных/ветхих домов, и отказались от проектов.

Но есть положительные примеры…

Положительные примеры есть — когда расселять приходилось не квартал, а 3−4 дома. В частности, на пересечении набережной Северной Двины и ул. Урицкого Группой «Аквилон» расселено четыре аварийных дома и ведется строительство ЖК «River Park», предусматривающее комплексное благоустройство прилегающей территории, выполненное по проекту дизайн-бюро «Нескучный сад» из Санкт-Петербурга. В Соломбале, чтобы осуществить комплексное освоение территории Группа «Аквилон» помимо расселения по программе развития застроенных территорий аварийного дома на ул. Валявкина выкупила частные дома и смежные земельные участки, находящиеся в частной собственности. Сейчас здесь идет строительство целого микрорайона, внутри которого расположен уже построенный детский сад.

Еще один существенный фактор, сдерживающий застройку кварталами — помимо затрат на расселение застройщик оплачивает технологическое присоединение к инженерным сетям, которые при новой застройке старого квартала как правило требуют дорогостоящей реконструкции. Даже на свободных территориях требуется вложить в инженерные сети сотни миллионов рублей. Хорошо еще, что это средства областного бюджета. А при коммерческом строительстве все затраты на расселение и присоединение к инженерным сетям включаются в цену квадратного метра, а она не может быть бесконечно высокой. Один из упрощающих ситуацию выходов — газификация городов.

Климов и Дятлов ищут баланс интересов, а Фролов ускоряет газификацию

Поэтому депутатами Борисом Климовым и Александром Дятловым ко второму чтению были внесены поправки.

«Минимальную площадь строящегося в рамках инвестпроектов жилья предложено снизить до 20 тыс. кв. м, а площадь передаваемых государству безвозмездно квартир — до 7% от общей площади жилья. В этом варианте закон окажется по-настоящему работоспособным, особенно в условиях Архангельска и Северодвинска, в которых потребность в новом жилье очень велика. Кроме того, снижение норматива по общей площади позволяет заявляться для участия в масштабных инвестпроектах большему числу застройщиков, что создает условия для реальной конкуренции», — отметил Александр Дятлов.

Кроме того, депутаты предложили внести изменения в Градостроительный кодекс Архангельской области, которые позволят упростить процедуру оформления земельных участков для строительства газопроводов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 МПа, и соответственно, сократить сроки стоимости строительства таких объектов.

«Эти изменения очень важны, учитывая, что продолжается реализация программы развития газоснабжения и газификации Архангельской области. Принятие такого закона значительно сократит сроки подключения объектов капитального строительства к сетям газораспределения. У застройщиков появится реальная альтернатива — возможность выбора между различными вариантами по подключению к теплоснабжению, которое составляет основной объем затрат при техприсоединении к инженерным сетям», — прокомментировал Александр Фролов.