Побег из «человейника», или Начало эры малоэтажного строительства

В популярности малоэтажной застройки «виновата» и пандемия, которая для многих перекроила картину мира не в пользу многоквартирных домов. И смена приоритетов: экология стала таким же преимуществом, как и престижный район или хороший ремонт. Статистика подтверждает: если в 2019 год разрыв в объемах строительства между высотками и малоэтажными домами составлял 5 млн кв. м, то всего за полгода 2020-го ИЖС обогнало высотную застройку на 1 млн квадратных метров. В целом в 2020 году объем индивидуального жилищного строительства увеличился на 0,5%, а доля ИЖС от застройщиков в некоторых регионах превысила 80% от общего ввода.

Но несмотря на то, что почти 70% россиян, по опросу ДОМ. РФ и ВЦИОМ, мечтают жить в своем доме, купить его с привлечением ипотеки пока еще сложно. В строительстве многоквартирных домов льготная ипотека стала настоящим прорывом, но в секторе ИЖС до сих пор подобного массового продукта нет, в общем объеме выдачи ипотек кредиты именно на строительство частного дома составляют 1−2%. Банковский сектор осторожничает не зря: есть серьезные проблемы с залоговой стоимостью будущего дома и земли. Сегодня на рынке ИЖС нет прозрачности: большая половина домов строится хозспособом, что создает высокие риски недостроя, проекты не типовые, что требует индивидуального подхода, нет информации о сетях и инфраструктуре. Есть проблемы и у застройщиков — согласование строительства в секторе ИЖС порой длится не один месяц, документы ходят по кругу, приходится регулировать процесс в ручном режиме.

В декабре на заседании Госсовета президент России Владимир Путин дал поручение разработать меры, направленные на поддержку индивидуального жилищного строительства, в том числе на предоставление гражданам ипотечных кредитов на строительство индивидуального жилого дома. В результате совместных усилий правительства, Госдумы, Минстроя, ДОМ. РФ, профессиональных объединений, представителей застройщиков, банков и общественных организаций лед тронулся. Недавно «Банк ДОМ. РФ» выдал первую ипотеку на ИЖС с использованием проектного финансирования, ее получила семья из Ленинградской области. Сбербанк запустил пилотный проект развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Липецкой области со льготной ставкой от 6,2% на строительство 23 блокированных жилых домов общей площадью 19 тыс. кв. м. Эксперты, власть, застройщики и банковский сектор сходятся во мнении, что нужно подобрать новые инструменты, и ИЖС в России обретет такую же популярность, как во многих развитых странах. Самый разумный и удобный для всех формат индивидуального жилищного строительства — это развитие районов комплексной застройки, малоэтажные поселки в пригородах или сельских населенных пунктах.

«Строить таунхаусы и отдельные дома по типовым проектам дешевле и удобнее, — отмечает депутат Госдумы, заместитель председателя комитета по транспорту и строительству Павел Федяев. — Комплексная застройка — это грамотное планирование, типовые проекты, созданные профессионалами, комфортные для жизни таунхаусы, коттеджные поселки с развитой инфраструктурой и продуманными придомовыми территориями. В определенном радиусе должны находиться школы, детские сады, должна быть возможность вызвать скорую, должны быть коммунальные сети в порядке. При этом важно, чтобы человек при покупке был так же защищен, как и при покупке квартиры в многоэтажном доме, чтобы работал механизм эскроу-счетов, но при этом был адаптирован под более быстрые сроки строительства. Уверен, доступная ипотека в сфере ИЖС даст мощнейший импульс для развития строительной отрасли и обеспечения людей удобным и комфортным жильем. Уже к лету Минстрой планирует создать условия, чтобы взять льготную ипотеку и купить собственный дом смогли жители на всей территории России».

Депутат отметил, что спектр вопросов, которые требуют скорейшего решения, всё еще широк. Это и законотворческая деятельность: необходимо внести изменения в 214-й федеральный закон, который должен защитить не только покупателей строящихся квартир, но и строящихся частных домов, изменения в Стратегию развития жилищного строительства, в Земельный и Градостроительный кодекс. Это и огромная работа по сбору данных. Сегодня успешно действует Единая информационная система в жилищном строительстве, где можно увидеть всю информацию по строящимся многоквартирным домам. Но такой же полноценной статистики по ИЖС, где можно увидеть текущий статус проекта, планировку, степень готовности и другие параметры, пока нет. Она позволит качественно анализировать сектор индивидуального жилого строительства, формировать меры поддержки.

Есть еще немало барьеров, которые предстоит преодолеть. Например, определить оптимальные территории для застройки в условиях дефицита свободных земель, что подразумевает работу с муниципалитетами. Есть проблема производства стройматериалов для домов блокированной застройки — если домостроительный комбинат дальше чем в 250 км от стройплощадки, затраты на транспортировку будут слишком велики. Застройщики должны будут войти в СРО, тем самым обеспечив финансовую ответственность перед покупателями и работая на тех же условиях, что и остальные, в частности со счетами эскроу. Но при этом и самим застройщикам необходимо создать ряд льгот: для примера, сейчас для строительства частного дома действует уведомительный порядок и льготное подключение к электросетям, а для застройщиков блокированных домов подобного нет. Возможно, перспективным направлением в комплексном развитии ИЖС может стать и деревянное домостроение. Экспертное сообщество отмечает, что в связи с запретом с 2022 года экспорта круглого леса деревянное домостроение с большой вероятностью станет еще одной точкой роста в строительстве и обеспечит повышенный спрос у людей, предпочитающих не только комфортное, но и экологичное жилье.

Промежуточные итоги работы по развитию сектора ИЖС в стране эксперты оценят уже совсем скоро на международной конференции «Малоэтажная Россия — 2021», которая состоится в марте в московском «Экспоцентре», и запланированного в ее рамках VI Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства.