Достроились: Алтайский край готовится к мораторию на долевое строительство
Грядущее введение в России моратория на долевое строительство существенным образом повлияет на строительный бизнес в Алтайском крае, где 80 процентов всего возводимого в регионе жилья строится на средства дольщиков. Далеко не всем компаниям, работающим на этом рынке, удастся подстроиться под новые условия, которые предполагают переход к механизму проектного финансирования. Речь идёт о том, что при строительстве жилья риски при взаимодействии с застройщиком перекладываются на профессиональные институты.
Напомним, сейчас механизм долевого строительства представляет собой довольно рискованную схему: будущие жильцы вкладывают свои средства в ещё не построенный дом, а застройщик использует их для завершения проекта. Плюс такой системы только в том, что приобретение ещё не существующих квартир обходится в среднем на 40% дешевле, чем на этапе, когда дом уже сдан. Но при этом всегда существует риск остаться и без денег, и без квартиры не только из-за мошеннических действий застройщика. Яркий пример тому — дольщики ЖК «Демидов парк» и дома на ул. Южсиба, 52а в Новоалтайске. Если во втором случае проект оказался чистой воды мошенничеством (дело разбирается в суде), то в случае с «Демидов парком», судя по всему, речь идет о рискованной финансовой политике коммерческого предприятия. И власти региона теперь вынуждены содействовать решению его проблем.
Читайте также: Застройщик из Новоалтайска предстанет перед судом
«Проект строительства этого микрорайона изначально был рискованным по целому ряду причин, в том числе и по его финансовому наполнению. Достаточно сложно обеспечить финансирование одновременного строительства всех блок-секций многоэтажного дома (более 800 квартир), не получая средств на дальнейшую работу от продажи уже введенного в эксплуатацию жилья, как это чаще всего делают застройщики», — пояснил губернатор Алтайского края Александр Карлин в июне 2017 года на online-конференции.
Читайте также: Алтайская инспекция: «Квартирку не нарисуем, но дольщиков в обиду не дадим»
Аналогичные примеры можно найти и в Барнауле. Поэтому в Алтайской государственной инспекции уже давно прониклись идеей ввести мораторий на долевое строительство. Руководитель этого ведомства Андрей Степанов озвучил её в интервью ИА REGNUM даже раньше, чем президент дал соответствующие поручения правительству России совместно с Центробанком и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Читайте также: Путин велел за три года свернуть систему долевого строительства
«Приобретение квартиры с использованием этого инструмента не проще, но более прозрачно. При передаче денег напрямую девелоперам риск быть обманутым составляет 10 процентов. Но нас не может устраивать 90-процентная надежность этой схемы, а 10 процентов риска — это слишком много. Проектное финансирование, использование финансовых институтов, предполагает отнесение всех рисков на банковскую систему. Она кредитует строителей и принимает все риски на себя. Либо строители сами строят за свои средства. Пока эта схема практически нигде не используется по той простой причине, что застройщикам гораздо выгоднее использовать прямые инвестиции — беспроцентные, то есть деньги людей», — пояснил Андрей Степанов.
В такой ситуации очевидно, что многим застройщикам, которые не захотят обременять себя кредитами в будущем, хотелось бы сейчас «поработать вволю», начав возводить как можно больше новых объектов, не слишком заботясь об их качестве. Также очевидно и то, что это создаст риск появления новых долгостроев и новых мошеннических схем. Между тем, по мнению Андрея Степанова, региональный рынок жилья и без того перенасыщен. Вызывают вопросы и качество возводимого жилья, и качество строительной экспертизы.
Читайте также: Алтайские власти недовольны качеством частных строительных экспертиз
Поэтому «страшилками» про грядущее снижение темпов строительства регион, судя по всему, не напугаешь.
«На момент сдачи жилья в среднем 30% квартир свободны от обязательств, это в определенной степени говорит о том, что этот рынок избыточен. А в этом случае вариантов несколько. Первый — сокращать объемы жилья, второй — уменьшить стоимость готового жилья. По какому пути идти — решение будут принимать сами застройщики. Ну и сегодня стоимость квадрата жилой площади колеблется от 30 до 60 тысяч, и здесь нет прямой зависимости от себестоимости строительства. Один и тот же дом в Барнауле и Новоалтайске имеет разную цену. Это не говорит о том, что там, в Новоалтайске, материалы дешевле. В этом случае очевидно, что прибыль в Барнауле выше. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать здоровую конкуренцию среди застройщиков», — напомнил Андрей Степанов.
Именно поэтому власти Алтайского края, не дожидаясь вступления в силу федерального законодательства, уже предприняли ряд мер для защиты дольщиков. Своим распоряжением
«Организация такой работы позволит не допустить на рынок долевого строительства недобросовестных застройщиков и проекты, реализация которых может стать затруднительной в силу финансовых или технологических особенностей», — отмечал ранее первый заместитель председателя правительства Алтайского края Сергей Локтев.
Читайте также: В Алтайском крае ужесточают контроль за долевым строительством
На деле это может означать, что «добро на стройку» получат только те застройщики, финансовая политика которых не вызывает опасений и которые вкладывают в проект до 30% собственных средств. Таковых, судя по доступной информации, в Алтайском крае можно по пальцам пересчитать: «ИСК «СОЮЗ», «Жилищная инициатива», «Домстрой Барнаул», ПСК «Строительная перспектива» да ООО «Селф». Означает ли это, что остальные (а их десятки) будут вынуждены прекратить своё существование?
«Темпы строительства существенно снизятся. Произойдет передел рынка. В строительном бизнесе останутся только крупные компании, но и им, чтобы подстроиться под новые условия работы, потребуется 2—3 года. Поэтому не исключено, что на рынке жилья в итоге возникнет дефицит», — отметил ИА REGNUM на правах анонимности один из барнаульских застройщиков.
Но Андрей Степанов полагает, что оснований для панических настроений быть не должно:
«Когда оппоненты начинают говорить о возможной стагнации рынка и росте цен на жилье, не стоит забывать: цены формирует застройщик. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию именно среди застройщиков, а не среди подрядных организаций. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь ни при чем. Просто снижается маржа застройщика».
Резюмируя, Андрей Степанов еще раз напомнил, что у государства нет цели разрушить рынок строительства или лишить своих граждан возможности покупки жилья. Реализуемые меры позволят не допустить недобросовестных застройщиков и проекты, реализация которых может стать затруднительной в силу финансовых или технологических особенностей.
Напомним, в Алтайском крае под государственным контролем в области долевого строительства находится сейчас порядка 150 объектов капитального строительства. В сравнении с 2015 годом количество застройщиков в прошлом году увеличилось на 10 организаций и составило 63 строительные компании. Сумма обязательств застройщиков на конец второго квартала 2017 года составляла 16,2 млрд рублей, что на 11% больше аналогичного периода 2016 года (14,5 млрд рублей). Но из общего числа дольщиков, которых в регионе насчитывается сейчас почти 10 тысяч, только около 3 тысяч испытывают проблемы с долгостроями.
Учитывая, что во многих других регионах России процент дольщиков, считающих себя обманутыми, достигает 50%, то очевидно, предпринятые меры уже добавили определённых плюсов Алтайскому краю.
Как уже сообщало ИА REGNUM, по состоянию на 12 октября 2017 года в 85 субъектах Федерации насчитывалось 830 проблемных объектов и 42 641 обманутый дольщик. Только в первом полугодии 2017 года прокуроры выявили в долевом строительстве больше 6 тыс. нарушений закона.
Спустя месяц после обнародования Минстроем этой информации президент Российской Федерации Владимир Путин дал правительству три года на то, чтобы полностью свернуть схему с долёвками. План по замещению средств граждан для строительства банковским кредитованием и другими формами финансирования был утверждён в конце 2017 года.
Согласно этому документу, на заключение всех договоров долевого участия с банковским участием строительный рынок перейдет со второго полугодия 2019 года.