Алтайская госинспекция: у государства нет цели разрушить строительный рынок

С того момента, как руководитель Государственной инспекции Алтайского края Андрей Степанов в интервью ИА REGNUM высказал идею наложения моратория на долевое строительство до решения проблем пострадавших дольщиков, не прошло и месяца. Поэтому он позитивно прокомментировал поручение Владимира Путина о поэтапной проработке системы, призванной заменить долевое строительство, полагая, что такой жесткий и справедливый подход принесет определенные результаты.

Читайте также: «Как казино»: почему на Алтае взбунтовались дольщики

Предложение президента Владимира Путина совершенно взвешено, актуально и необходимо. Всё, что делается — делается для повышения прозрачности рынка и защиты прав граждан. У нас как сегодня и вчера было? Деньги люди сдают, потом ждут. И не всегда их ожидания оправданы, а существующие схемы не обеспечивают стопроцентной гарантии результата. Вспомним ту же систему страхования. Казалось бы — чего проще: сделка страхуется, наступил страховой случай — получили выплату. Однако практически по пальцам можно пересчитать случаи, когда страховщики такие выплаты пострадавшим гражданам производят, и то чаще всего по решению судов. Это говорит о том, что механизм, очевидно, работает не системно, и реализация этого инструмента в долевом строительстве не оправдалась.

Приобретение квартиры с использованием этого инструмента не проще, но более прозрачно. При передаче денег напрямую девелоперам риск быть обманутым составляет 10 процентов. Но нас не может устраивать 90-процентная надежность этой схемы, а 10 процентов риска — это слишком много. Проектное финансирование, использование финансовых институтов, предполагает отнесение всех рисков на банковскую систему. Она кредитует строителей и принимает все риски на себя. Либо строители сами строят за свои средства. Пока эта схема практически нигде не используется по той простой причине, что застройщикам гораздо выгоднее использовать прямые инвестиции — беспроцентные, то есть, деньги людей. Но говорить о том, что сегодня строительный бизнес не использует банковскую схему, тоже нельзя. Они берут кредиты на общие цели, на строительство жилья и возведение других объектов капитального строительства. Но это кредитование, скажем так, — универсальное, а здесь речь идет о целевом.

Причин, которые могут служить основанием для увеличения стоимости жилья, нет. Но у нас, к сожалению, очень часто при реформировании системы и в целях обеспечения гарантий участников процесса цены, мягко говоря, корректируются. Ну, а по большому счету, тут ведь надо еще смотреть спрос и предложение.

Если мы с вами говорили, что на момент сдачи жилья в среднем 30% квартир свободны от обязательств, это в определенной степени говорит о том, что этот рынок избыточен. А в этом случае вариантов несколько. Первый — сокращать объемы жилья, второй — уменьшить стоимость готового жилья. По какому пути идти — решение будут принимать сами застройщики. Ну и сегодня стоимость квадрата жилой площади колеблется от 30 до 60 тысяч, и здесь нет прямой зависимости от себестоимости строительства. Один и тот же дом в Барнауле и Новоалтайске имеет разную цену. Это не говорит о том, что там, в Новоалтайске, материалы дешевле. В этом случае очевидно, что прибыль в Барнауле выше.

Чтобы цены были рыночными, нужно развивать здоровую конкуренцию среди застройщиков. Потому что при увеличении затрат цена жилья растет на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и снижение затрат является одним из способов достижения целей.

Решение проблем достройки объектов находится на особом контроле органов краевой и муниципальной власти. В ближайшее время состоится заседание рабочей группы в администрации Новоалтайска по достройке ЖК «Демидов парк» и по дому на ул. Южсиба, 52а. На прошлой неделе прокуратура Алтайского края посещала оба этих объекта.

По поручению губернатора края Александра Карлина в тех муниципалитетах, где ведется долевое строительство, созданы постоянно действующие межведомственные рабочие группы. Для завершения строительства барнаульских долгостроев при администрации Барнаула также создана рабочая группа, приступившая к анализу ситуации на каждом отдельном объекте и поиску решений проблем. Вместе с тем разрабатывается проект закона, предусматривающий выделение земельных участков под индивидуальное строительство дольщикам, ущерб которых не может быть компенсирован.

На сегодня 80 процентов всего жилья строится на средства дольщиков. Если будет банковский механизм, то там выгода напрямую будет зависеть от прозрачности работы фирмы. Поэтому никто не говорит, что это будет невыгодно. Если это прозрачный бизнес, то банк будет его с удовольствием кредитовать. Я напомню, банку не нужны деньги, банку нужны проценты. На темпы строительства влияет, прежде всего, спрос: если он есть, будет и рост.

Я убежден, что активнее нужно развивать индивидуальное строительство. Потому что то, что мы делаем в центре города — точечная застройка — это взламывает архитектуру, инженерную инфраструктуру, ну и попросту усложняет организацию процесса жизнеобеспечения горожан.

Здесь говорить о том, что резко упадут объемы строительства — это, например, как сказать, что цена на бензин напрямую влияет от интенсивности движения. Да, конечно, она влияет, как, впрочем, и доход граждан, состояние дорог, и количество автомобилей и много чего еще. Но прямой взаимосвязи нет. Так и здесь: есть себестоимость, есть прибыль, а общая сумма очень приличная получается: люди просто не могут позволить себе такую дорогую покупку. Это одна ситуация. Если уменьшаются издержки производства, то повышается его эффективность, соответственно, затраты падают. Строительный бизнес — это, прежде всего, бизнес, он адаптируется к спросу и требованиям законодательства. Объемы строительства, прежде всего, зависят от спроса. Но здесь существует проблема выбора, что важнее: сохранить большие объемы строительства или исключить ситуацию, при которой появляются обманутые дольщики? Поэтому нужен переходный период, чтобы предусмотреть все риски и возможные последствия.

Некоторые иную позицию занимают. Как вы помните, с начала года такие строители считали, что прохождение государственной экспертизы проектов строительства повлияет на темпы строительства и сроки ввода объектов. Но при этом речь-то шла о качестве и в первую очередь безопасности жилья, а не о его количестве. Кто будет покупать квартиры низкого качества? Так и здесь: когда оппоненты начинают говорить о возможной стагнации рынка и росте цен на жилье, не стоит забывать: цены формирует застройщик.

Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию именно среди застройщиков, а не среди подрядных организаций. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь не причем. Просто снижается маржа застройщика.

Очевидно, что у государства нет цели разрушить рынок строительства или лишить своих граждан возможности покупки жилья. Поэтому, так же очевидно, что ни журналистам, ни строителям не стоит нагнетать обстановку, манипулируя мнениями о повышении цен на жилье и грядущем дефиците квартир. Застройщики, пришедшие в этот бизнес всерьез и надолго, хотят успешно его развивать, поэтапно двигаться к цивилизованному строительному рынку и понимают, что это возможно лишь исполняя требования законодательства, а не обманывая людей.

Однако, считаю, что крайне важно отрегулировать законодательство так, чтобы переходя к проектному финансированию, застройщики не начали вновь использовать другие, в том числе слабо регулируемые законом схемы. Например, в связи с нынешним ужесточением норм ФЗ-214, застройщики уже изучают возможность создания паевых инвестиционных фондов, ЖСК.

Читайте также: Алтайские власти недовольны качеством частных строительных экспертиз

Между тем сами участники строительного рынка пока неохотно комментируют предстоящие перемены, но не сомневаются, что система проектного финансирования сделает покупку жилья еще более недоступной из-за неизбежного увеличения цены (застройщик вынужден будет брать кредит на строительство дома в банке и платить проценты).

«Темпы строительства тоже существенно снизятся. Произойдет передел рынка. В строительном бизнесе останутся только крупные компании, но и им, чтобы подстроиться под новые условия работы, потребуется 2—3 года. Поэтому не исключено, что на рынке жилья в итоге возникнет дефицит», — отметил на правах анонимности один из барнаульских застройщиков.

Напомним, в Алтайском крае, как во многих других регионах России, существуют проблемы с долгостроями и обманутыми дольщиками. Однако же, если сравнивать с другими регионами, то они в регионе гораздо менее масштабные.

Читайте также: «Как казино»: почему на Алтае взбунтовались дольщики

В Алтайском крае на средства дольщиков возводится сейчас 80% от общего объема строящихся домов. Во 2 квартале 2017 года действовало 8676 договоров, что на 10% больше, чем в предыдущем квартале и аналогичном периоде 2016 года. Сумма обязательств застройщиков на конец 2 квартала текущего года составила 16,2 млрд рублей, что на 11% больше аналогичного периода 2016 года (14,5 млрд рублей).

Читайте также: Не всем застройщикам позволят строить дома для алтайских дольщиков

Средняя цена стандартной однокомнатной «долёвки» колеблется от 1 до 1,5 млн. рублей. Двухкомнатное жилье обойдется дольщикам от 2 до 2,5 млн. рублей, трехкомнатное — 2,5—3 млн. рублей.

К наиболее проблемным долгостроям относится, в частности, печально известный микрорайон «Демидов-парк» в Новоалтайске. В начале октября 2017 года правительство Алтайского края заявило об ужесточении контроля в области долевого строительства на всех уровнях краевой власти. Достигнуть этого планируется путём недопущения неблагонадежных застройщиков, имеющих отрицательный опыт предыдущей работы, к строительству объектов на средства граждан.

Как уже сообщало ИА REGNUM, Владимир Путин поручил свернуть систему долевого строительства жилья. До 15 декабря правительство России совместно с Центробанком и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) должны утвердить план по замещению средств граждан для строительства банковским кредитованием и другими формами финансирования. Речь идёт о том, что при строительстве жилья риски при взаимодействии с застройщиком перекладываются на профессиональные институты.