Обзор рынка жилой недвижимости Великобритании
ИА DAILYSTROY опубликовало обзор рынка жилой недвижимости Великобритании.
Великобритания считается консервативной страной. К такому сегменту экономики, как рынок недвижимости, это утверждение также относится. После роста за 10 лет на 165% в 2004 году наступил снова период консервативного рынка и, за исключением центра Лондона, где цены на жилую недвижимость в многоквартирных домах остаются непредсказуемыми, аналитики предсказывают уверенный рост на 3-5% в год - не больше и не меньше. Недвижимость Великобритании подходит для состоятельного долгосрочного инвестора, но не для спекулянта. Однако большая стабильность экономики Соединенного Королевства по сравнению с Европейским Союзом дает основания полагать, что покупка недвижимости, в том числе и жилой, на Британских островах имеет смысл.
Общая картина рынка недвижимости. По прогнозам Королевского общества оценщиков Великобритании, в ближайшие два-три года средний рост цен на недвижимость по королевству составит 4% в год. Надо сказать, что в последние несколько лет аналитики общества никогда не ошибались. В Лондоне, особенно в его деловой части, рост цен за 2006 год прогнозируется несколько большим - до 6%, во многом благодаря иностранным инвесторам, среди которых не последнее место занимают россияне. Также на спрос на лондонскую недвижимость влияет рост зарплат и бонусов среди финансовых работников столичного Сити и снижение процентных ставок Банком Англии в начале этого года. Однако за пределами Лондона картина несколько иная. По всей Великобритании значительный процент составляет индивидуальное жилье, в частности, в форме таунхаусов. Если в Подмосковье таунхаусы - это элитное загородное жилье, то в британской провинции это жилье эконом-класса, в котором живет большинство горожан.
Именно поэтому следует делать поправку на то, что, если в качестве основного ценового индикатора рынка недвижимости Великобритании аналитиками обычно используется средняя цена сделки купли-продажи жилья, то среди анализируемого жилья до 40% составляют сделки с индивидуальными домовладениями (включая таунхаусы) площадью 120 - 180 кв.м. За последние 11 месяцев ценовая динамика была следующая (цены даны в фунтах стерлингов).
В октябре этого года индекс первичного рынка жилья Великобритании составил 255 767 фунтов стерлингов (453 091 долларов). При этом, если по сравнению с сентябрем индекс снизился, цены на квартиры в многоквартирных домах показали рост. Вообще же, в течение отчетного периода структура спроса была неоднородной. Если сейчас среди британских графств нет безусловного лидера по продажам (если не считать центр Лондона, который всегда востребован), то, например, с ноября прошлого года по январь этого года наблюдалась миграция в Центральные графства, то в феврале наблюдался спрос со стороны жителей Центральных графств на жилье на юге и севере, а в марте основной спрос приходился на Уэльс и Западно-Центральные графства на фоне падения спроса на жилье на Юге. В апреле безусловным географическим лидером продаж являлся Лондон. В мае основной спрос приходился на Шотландию. В июне Лондон, который еще в позапрошлом месяце был лидером, оказался на последней позиции из-за слишком высоких цен. В августе и сентябре на первых позициях по продажам находились Юго-Западные графства и Шотландия. Подобные колебания, чаще всего, несмотря на общую предсказуемость и консервативность британского рынка недвижимости, не поддаются объяснению с точки зрения экономики или сезонного спроса.
Лондон. В Лондоне бум продаж жилой недвижимости пришелся на первое полугодие 2006 года, в течение которого цены выросли на 12.9% (за последние 12 месяцев прирост составил 23.5%). То же самое относится и к рынку аренды жилья, особенно в Сити. Всего период уверенного роста цен на первичном рынке насчитывает 18 последних месяцев. Пик роста наблюдался с февраля по июнь этого года, когда ежемесячно цены росли более чем на 2%.
Одна из основных тенденций в Лондоне - рост транзакций с жильем стоимостью более миллиона фунтов стерлингов (1 771 500 долларов). По сравнению с прошлым годом количество таких сделок увеличилось на 38%. По логике вещей, рынок жилья, который британские аналитики называют "£1 million+" должен был бы быть локализован в центре Лондона, однако в этом году на первый план вышли территории, которые традиционно не находились на ценовой вершине. В первую очередь, к таким территориям прибавились Ковент Гарден, Риджентс Парк, Хэмпстед, Чайлдс Хилл. Хотя, по-прежнему, лидером по концентрации "миллионного" жилья является район между берегом Темзы, Бэйсвотером и Кенсингтоном, а по правому берегу Темзы миллионеров селится мало. Однако, судя по всему, можно ожидать роста количества миллионных сделок в ближайшее время и в этом районе: лидером роста цен сейчас является расположенный по правому берегу Вондсворт, где за последние 10 лет цены выросли на 325% против общего показателя по Соединенному Королевству 176% и 229% по Лондону.
Также характерной чертой рынка жилой недвижимости Лондона является возобновление в этом году покупок жилья резидентами государств Ближнего Востока в связи с быстрым ростом за последние 12 месяцев цен на нефть и котировок ценных бумаг на Саудовской фондовой бирже. Однако пока среди иностранных инвесторов на рынке лондонского жилья доминируют россияне (15%), резиденты Европейского союза (12.3%) и азиатских государств (10.8%), резиденты стран североамериканского континента и ближневосточных стран составляют вместе только 4.5%. Что же касается объема инвестированных в рынок жилья средств, то по этому показателю на первом месте европейцы, после которых следуют выходцы с Ближнего Востока, россияне идут уже после арабов. По районам Лондона на первом месте по количественному соотношению иностранных покупателей находится Вондсворт, где их доля составляет 20%.
Аналогичный бум наблюдался только в середине 80-х, причем "взорвали" лондонский рынок жилья именно резиденты арабских государств, нефтяные магнаты того времени, в частности, семейство Аль-Файед, поэтому британские риэлторы называют этот период "арабским". Относительно доли российских покупателей в сегменте дорогой недвижимости, то среди покупателей жилья стоимостью свыше 6 млн. фунтов резиденты РФ составляют 20%.
По престижности среди районов города лидируют Белгравиа, Мэйфэйр, Найтсбридж,
Юго-западные графства. Этот регион - промышленный гигант с экономикой, большей, чем у любого государства Евросоюза. Первичный рынок жилья прирастает ежегодно на 28 000 зданий, из которых немало многоквартирных домов. Города южного побережья считаются одними из наиболее приоритетных для инвесторов точек в 2006 году, города, такие, как Гастингс, Чатэм и Маргейт получили преимущество благодаря значительным инвестициям в транспортную отрасль. Однако, несмотря на эти меры, экономический рост юго-западных графств в последние годы замедлился.
Земельный фонд Юго-западных графств потерпел утрату из-за того, что под давлением Евросоюза 8 500 Га земли в долине Темзы были объявлены заповедной зоной в связи с тем, что там гнездятся редкие виды птиц, несмотря на то, что эта зона рассматривалась как один из потенциальных центров правительственной строительной программы, в частности, большое значение придавалось городам Беркшир, Хэмпшир и Суррей.
Самые высокие цены на жилье наблюдаются в Виндзоре и Мэйденхеде - 328 000 фунтов стерлингов за единицу жилья (581 052 доллара), тогда как в Слау средняя стоимость 184 000 фунтов стерлингов (325956 долларов), в Кентербери - 185 000 (327 727 долларов). Самые удачные девелоперские проекты - многопрофильный комплекс Уайтфрайарс с 35 жилыми апартаментами (Кентербери, инвестиции - 140 млн. фунтов стерлингов, 248,01 млн. долларов) и спа-городок Ройал Танбридж Веллс (стоимость апартаментов от 215 000 фунтов стерлингов, 380 872 доллара).
Восточные графства. Несмотря на то, что Восточная Англия - сельский регион с преобладанием индивидуальной застройки, в городах преобладает отрасль хай-тек, очень много технопарков и научных учреждений.
Рост цен на жилье в восточных графствах составил 3.4% за 2006 год. Наиболее высокие показатели были достигнуты в Эссексе в связи с готовящимися в 2012 году
В правительственной стратегии в Восточных графствах приоритетными регионами для жилищного строительства считаются три области: Лондон - Стэнстед - Кембридж - Питербург; Милтон Кейнс - Саут Мидлэндс; Устье Темзы - Южный Эссекс.
Шотландия. В Шотландии в целом цены на жилье выросли за 2005 год на 14.8%, тогда как на первичном рынке - только на 9.9 %. Несмотря на отставание первичного рынка, Шотландия в 2005 году находилась по темпам роста цен на жилье на первом месте среди регионов Британии (не считая, конечно Лондона). В этом году рост цен, правда, замедлился и составил только 1.5% за первое полугодие.
Наиболее развит рынок жилья в крупнейших городах - Эдинбурге и Глазго, на которые приходится 22% всего возводимого в Шотландии жилья, если же считать с пригородами (Восточный и Западный Лотиан, Файф, Северный и Южный Ланаркшир), то эта цифра будет равна 56%. Вместе с тем, Эдинбург и Глазго непохожи своим градостроительным обликом: если в Эдинбурге, где отсутствует тяжелая промышленность, сохраняется исторический архитектурный облик, тогда, как в индустриальном Глазго девелопмент новых зданий ведется повсеместно, включая исторический центр города.
Количество квартир, поступающих на первичный рынок, в Шотландии ненамного меньше возводимого индивидуального жилья: 32% от общего количества против 44%. В Эдинбурге наибольший спрос среди покупателей на квартиры с двумя спальнями, при этом обращают большое внимание на архитектуру здания. В то же время, в Глазго основной спрос на квартиры с одной спальней и местом для парковки автомобиля во дворе или в цокольном этаже дома. Средняя стоимость жилья в Глазго - 145 000 фунтов стерлингов (256 867 долларов), тогда как в Эдинбурге - 180 000 фунтов стерлингов (318 870 долларов).
Северные графства. Это индустриальный регион, в котором крупнейшие города и промышленные центры - Манчестер, Лидс и Ливерпуль. В Лидсе основной спрос на жилье исходит от молодых специалистов возрастом между 20 и 39 лет. Таких покупателей насчитывается 30% от общего числа. Поскольку в центре Лидса жилой фонд представлен преимущественно квартирами с одной и двумя спальнями, а именно такое жилье хотят приобрести "яппи", дисбаланса между спросом и предложением не существует. Средняя квартира в Лидсе стоит 182 500 фунтов стерлингов (323 298 долларов).
В Ливерпуле настолько четкой картины спроса нет. Поскольку власти планируют довести к 2013 году население города с 445 тыс. жителей до 500 тыс., основной спрос происходит за счет трудовой миграции из пригородов. Наиболее востребованы квартиры с одной спальней. Средняя стоимость жилья - 175 000 фунтов стерлингов (310 012 долларов).
В Манчестере из-за большого спроса на аренду жилья существует значительный процент инвестиционных покупок с целью последующей сдачи в аренду. Основной спрос наблюдается на жилье в ценовой категории до 200 000 фунтов стерлингов (354 300 долларов). Среди населения наиболее активна возрастная категория от 20 до 34 лет (вообще, Манчестер считается молодым городом). Средняя стоимость жилья аналогична ливерпульской.
В Ньюкасле наблюдается падение численности населения. Средняя стоимость квартиры 182 600 фунтов стерлингов (323 476 долларов), спрос исходит, в основном, от местного населения, основным спросом пользуются квартиры с одной спальней.
В Шеффилде 65% покупок носят инвестиционный характер. Типичный покупатель - мужчина возрастом 30 - 39 лет, часто попадаются неженатые покупатели. Средняя стоимость жилья - 150 тыс. фунтов стерлингов.
Бирмингем. Спрос, в основном, исходит от иммигрантов, преимущественно, из стран Азии (26.2% сделок совершается азиатами). Бирмингем - второй по величине город Великобритании с тенденцией к росту населения. Характерная особенность рынка жилья Бирмингема - преобладание квартир с одной и двумя спальнями. Есть только три района - Эдбэгстон, Холл Грин и Саттон Колдфилд, в которых дома с четырьмя и более спальнями составляют более 10%. Большая часть молодых семей в Бирмингеме (в том числе и иммигрантских) предпочитают селиться в спальных районах Моусли, Харборн и Бирвуд. Средняя стоимость жилья в Бирмингеме - 165 000 фунтов стерлингов (292 297 долларов).
Западные графства и Уэльс. Крупнейшие города на западе Англии - Бристоль, Кардифф, Бат, Ньюпорт, Свонси, Эксетер, Плимут. В Бристоле средняя стоимость жилья составляет в центре города 190000 фунтов стерлингов (336 585 долларов), в районах Клифтон и Редлэндс - 195 000 фунтов стерлингов (345 442 доллара), в пригородах - 155 000 фунтов стерлингов (274 582 доллара). В Бате средняя стоимость жилья самая высокая на Западе: 210 000 фунтов стерлингов (372 015 долларов), на втором месте находится Эксетер, где средняя стоимость жилья 205 000 фунтов стерлингов (363 157 долларов). Далее следуют Плимут (198 000 фунтов стерлингов, 350 757 долларов), Кардифф (в центре 180 000 фунтов стерлингов, 318 870 долларов, в бухте 170 000 фунтов стерлингов, 301 155 долларов), Свонси (170 000 фунтов стерлингов, 301 155 долларов), Ньюпорт (130 000 фунтов стерлингов, 230 295 долларов).
На развитие рынка жилья влияет то, что эти места богаты на туристические объекты, к тому же население графств растет и, соответственно, спрос на жилье повышается. Темпы роста цен на жилье в западных графствах по итогам 2006 года прогнозируются аналитиками между 2 и 3% годовых. Самый большой спрос на жилье в Бристоле и Кардиффе, особенно в центрах городов. В настоящий момент проводится реконструкция центров этих городов, в том числе, предусматривающая застройку жилыми зданиями. Возможно, это поможет устранить дисбаланс между спросом и предложением.