1 апреля 2005 года вступает в силу федеральный закон о долевом участии в строительстве жилья. По мнению нижегородских специалистов, это приведет к росту цен на жилье, развитию ипотеки и постепенному вытеснению с рынка небольших строительных компаний - крупными, преимущественно, московскими.

РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

Как пояснила ИА REGNUM директор Нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна Романчева, с одной стороны, теперь нельзя будет купить квартиру на ранней стадии строительства, с другой - застройщик лишается права на рекламу до получения разрешения на стройку. Это предполагает увеличение его затрат на строительство, что отразится на конечной стоимости.

Заместитель директора по корпоративному развитию ГК "Триумф" Алексей Чемоданов также уверен, что стоит ожидать роста цен на жилье. "Поскольку застройщик не может рекламировать проект на ранних стадиях строительства, может резко снизиться количество предложений на рынке. А это в свою очередь приведет к росту цен на недвижимость".

Генеральный директор ГП "Нижегородский ипотечный кредитный альянс" (НИКА, региональный оператор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) Дмитрий Кортюков уверен, что стоит ждать роста цен в первую очередь на вторичном рынке жилья. По новому закону значительно увеличивается объем документации для регистрации сделок между застройщиком и дольщиком, - говорит он. "Необходимо принести кипу документов, которые на 50% в законе не прописаны и непонятно, что это за документы. Одновременно идет реорганизация федеральной регистрационной службы, то есть время регистрации возрастет в разы", - уверен Д. Кортюков. В результате, по его словам, "люди поймут, что есть в долевом участии какие-то проблемы и лучше покупать вторичное жилье, а это приведет к росту цен на вторичном рынке".

Сомневается в значительном повышении цен на жилье министр строительства и ЖКХ Нижегородской области Павел Марков. По его мнению, закон о долевом участии в строительстве окажет лишь некоторое, "но не определяющее" влияние на формировании цен. Министр отмечает, что на рынок жилья в большей степени влияет действительно соотношение между спросом и предложением, а в области сейчас увеличиваются объемы вводимого жилья. "В частности, - утверждает министр, - в прошлом году мы ввели почти на 30% больше жилья, чем в 2003 году". Если при насыщении рынка застройщик поднимет цены на жилье, "возникнут проблемы с реализацией этого жилья. Это может привести к дальнейшей стагнации рынка", - уверен министр. В целом же он уверен, что себестоимость жилья будет увеличиваться из-за роста цен на стройматериалы, инфляции, повышения тарифов на энергоресурсы. "А освоение новых технологий, направленных на удешевление себестоимости нового жилья, участниками этого рынка проходит не очень активно", - сказал П. Марков.

РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ

А. Чемоданов уверен, что "новый закон открывает широкую дорогу ипотеке". Он пояснил, что раньше ипотечные компании предпочитали работать на вторичном рынке жилья, поскольку риски на первичном были достаточно велики. Сейчас договора долевого участия проходят обязательную государственную регистрацию и являются обеспечением ипотечного кредита. "Это делает ипотеку более доступной для широкого круга потребителей", - уверен он. При этом одновременно "вырастет число желающих, что при снижении предложения также приведет к росту цен".

Однако, по мнению Д. Кортюкова, следует ожидать развития ипотеки лишь на вторичном рынке, на который она в России традиционно ориентирована. Он пояснил, что в связи с усложнением процедуры регистрации сделок и ростом цен на жилье на первичном рынке из-за дополнительных затрат застройщика, произойдет отток клиентов на рынок вторичного жилья и рост спроса на этом участке. "Все это пойдет ипотеке во благо, а все программы кредитования на покупку нового жилья могут дополнительно потерять клиентов после принятия нового закона", - сказал он.

Д. Кортюков сообщил также, что руководство АИЖК "обращалось в Госдуму с предложением приостановить вступление в силу этого закона хотя бы до осени. Но мне кажется, что этого не случиться. Возможно, решат вносить поправки в закон, на это уйдет 3-4 месяца. А в течении этих месяцев ситуация будет неясна, в результате цены опять вырастут и уже не упадут".

Глава нижегородского Минстроя П. Марков сообщил ИА REGNUM, что новым законом "предоставляется дополнительная льгота связанная с обслуживанием ипотечного кредита - это удешевляет для дольщиков доступность кредитных ресурсов". Таким образом, уверен он, следует ожидать более интенсивного развития ипотеки.

ПЕРЕДЕЛ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА

"Ввод нового закона может также привести к тому, что небольшие строительные компании могут не удержаться на рынке", - заявил ИА REGNUM А. Чемоданов. "Если раньше достаточно было обнести участок строительства забором, повесить объявление и продавать квартиры, то сейчас этого делать будет нельзя, - пояснил он. - В этом плане крупным застройщикам будет легче осуществлять свои проекты".

"У нас в Нижнем это будет сильнейший удар по отбору застройщиков, - подтверждает Д. Кортюков. - Останутся только крупные застройщики, мелкие фирмы будут вытеснены с рынка". По его словам, в Нижнем Новгороде практически нет фирм, "которые выходят на площадку с полным комплектом документов, которые вовремя сдают дома. Это значит, что сюда придут москвичи с большими оборотными деньгами и вытеснят отсюда нижегородских строителей. В этом есть серьезное опасение".

В свою очередь П. Марков не видит "ничего плохого в приходе московских компаний". "На московском стройрынке инвестиции сейчас избыточны, - говорит он. - Нет ничего плохого в том, что средства будут направляться в регионы. В конце концов, населению безразлично, кто проинвестировал строительство дома. Лишь бы было качественное жилье по приемлемой цене".

"Если наши местные банки не вкладывают средства в строительство, а наши основные застройщики не располагают необходимым объемом средств для масштабных строек, надо привлекать средства московских инвесторов", - подчеркивает П. Марков.

В то же время он считает, что крупные межрегиональные компании в любом случае будут привлекать к работе нижегородских подрядчиков - "наши подрядчики дешевле".

Положительную сторону в приходе московских инвесторов П. Марков видит еще и в использовании ими "достаточно развитых технологий". "В этом плане грех не воспользоваться чужим опытом для того, чтобы подтянуть технологический уровень местных строительных организаций", - уверен министр.

Сам закон собеседники ИА REGNUM характеризуют как ограничивающий права застройщиков. Д. Кортюков уверен, что введение закона обусловлено "необходимостью наведения порядка в деятельности строительных компаний на территории страны. На сегодня около 60% застройщиков осуществляют свою деятельность с нарушением не только строительных норм, но и гражданского законодательства", говорит он.

Однако, продолжает он, "этот закон должны были писать застройщики совместно с депутатами. А получилось, что документ готовила только ущемленная сторона - депутаты, т.е. потребители. Мнение застройщиков при написании этого закона практически не учитывалось и если почитать закон, можно увидеть, что он настолько жесток к застройщику, что это может привести к краху строительной отрасли". "Это закон встает прежде всего на защиту прав дольщиков, - подтверждает А. Чемоданов.- Он требует от застройщиков более строгой подготовки документов. Застройщик теперь не сможет "продавать" (заключать договоры долевого участия) несуществующие квартиры до тех пор пока у него не будет в частности разрешения на строительство и договора аренды участка на период строительства".

В свою очередь П. Марков считает, что "для добросовестного застройщика выполняющего свои обязательства перед дольщиком этот закон во благо". При этом он подтверждает, что "с этим законом для застройщика возникают дополнительные риски по финансовой ответственности перед дольщиками в случае не соблюдения условий договора по качеству сдаваемого жилья, по срокам сдачи. Очевидно, что застройщик будет стараться эти риски застраховать, включая их в стоимость продаваемого жилья".