Государственная печать на документах для большинства россиян символизирует окончательность и законность сделки. Росреестр зафиксировал переход права собственности на недвижимость, таможенная служба оформила автомобиль, муниципальные власти перевели земельный участок в нужную категорию — казалось бы, можно спать спокойно.

Иван Шилов ИА Регнум

Но регистрация не даёт гарантий, что через два дня или два года сделку не аннулируют через суд, оставив человека без имущества и средств. Квартиры возвращаются продавцам, утверждающим, что они «не осознавали своих действий».

Масштаб проблемы давно вышел за рамки единичных инцидентов.

Печать — не гарантия

Специалисты объясняют ситуацию с регистрацией квартир просто: сотрудники Росреестра анализируют информацию на текущий момент. «Что там было в истории сделок — они не проверяют. И более того — особо не могут», — поясняет в интервью ИА Регнум Сергей Вишняков, юрист и эксперт по безопасности сделок с недвижимостью.

Служащие Росреестра изучают документы и проверяют их на соответствие требованиям законодательства, отмечает в беседе с ИА Регнум Елена Прокофьева, ведущий юрист компании «Филатов и партнеры». Сведения в документах сверяются с информацией об объекте недвижимости в ЕГРН, чтобы между ними не существовало противоречий.

Однако дальше начинаются подводные камни. Регистратор видит лишь моментальный срез данных: наличие арестов, запретов или обременений, факт оспаривания сделки в данный момент. Если гражданин лишён дееспособности по решению суда — это тоже отражается в системе.

А вот самостоятельно установить, состоял ли человек в браке на момент предыдущей сделки, использовался ли материнский капитал, были ли прописаны-выписаны несовершеннолетние перед приватизацией — такие возможности у регистратора отсутствуют.

Документы, поступающие в Росреестр, также невозможно проверить досконально. «Договор купли-продажи, судебное решение, разрешение органов опеки — всё это принимается «как есть». Нет общих баз по столь разрозненной информации и нет возможности для столь масштабной проверки», — добавляет Вишняков.

Вот и выходит, что государство регистрирует переход права собственности, но за нюансы, имеющие влияние на законность сделки, по сути, не отвечает.

Справедливости ради, система государственной регистрации сама по себе — огромное достижение правовой системы. Она создаёт публичный реестр прав, защищает от двойных продаж, даёт легальную определённость миллионам сделок. Подавляющее большинство регистраций проходит без проблем, а цифровизация процесса сделала его быстрым и удобным.

Так что проблема не в самом институте регистрации, а в установленных границах его ответственности.

Как указывает в интервью ИА Регнум юрист Михаил Лисин, законодательство возлагает на приобретателей бремя самостоятельного проявления должной осмотрительности при совершении сделок: «Проверка проводится госорганами в основном на предмет соблюдения существенных условий договора. Всё остальное по действующим порядкам является рисками участников сделки».

В том числе и риски, связанные с последующей отменой договора купли-продажи по той причине, что мошенники надоумили продавца заниматься реализацией квартиры. Вспоминаем широко известный «кейс Ларисы Долиной».

Дополняет картину в комментарии для ИА Регнум юрист Мария Ярмуш: государство не устанавливает, действительно ли продавец намеревался продать ту же квартиру, не находился ли он под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угроз. Проверке подлежат исключительно формальные требования к документам.

Когда государство отвечает

Формально механизм возмещения убытков за счет государства существует. В соответствии со статьёй 16 ГК РФ и статьёй 1069 ГК РФ, вред, причинённый гражданину или организации незаконными действиями (или бездействием) государственных органов и их должностных лиц, подлежит возмещению за счёт казны Российской Федерации.

Относительно недвижимости этот момент регулирует статья 66 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой убытки добросовестного приобретателя, утратившего жильё вследствие ненадлежащего исполнения Росреестром своих полномочий, возмещаются в полном объёме также за счёт государственной казны.

Впрочем, как отмечает Михаил Лисин, взыскать вред с регистрирующего органа возможно, только если доказать прямую причинно-следственную связь виновных действий или бездействия регистратора. «В случае с историями про добросовестных приобретателей это практически не работает».

Да и как это будет работать, если спорные ситуации основаны ровно на тех подробностях, которые государственный регистратор изначально не проверяет, потому что не может или это не входит в его обязанности?

Более того, в законе перечислены случаи, которые и вовсе освобождают Росреестр от ответственности в целом ряде случаев. Он не несёт ответственности за убытки, причинённые в результате регистрации прав на основании признанных судом недействительными нотариального свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов или нотариально удостоверенной сделки.

То есть, к примеру, наследник получил квартиру, продал ее, потом появился давно забытый брат, отсудил долю — и вся сделка отменяется, потому что новообретенного родственника неправедно обделили. Квартира возвращается братьям, покупателю присуждают обратно его деньги.

Проблема только в том, что квартиру вернуть легко, для этого надо лишь изменить данные в реестре, не вставая с рабочего кресла и обменявшись парой документов между ведомствами. А вот как несчастливый покупатель будет возвращать свои деньги не на бумаге, а в реальности — большой вопрос.

Получается замкнутый круг. Росреестр регистрирует сделку по документам, которые в моменте находятся в полном порядке. Затем суд признаёт эти документы недействительными. И регистратор не виноват, потому что как он мог предвидеть, что возникнет какой-то брат? И это только один из примеров.

Добросовестный, но не до конца защищённый

Закон содержит понятие «добросовестный приобретатель». С точки зрения российского гражданского права это лицо, которое приобрело имущество возмездно, заплатило за него деньги продавцу и при этом не должно было и не могло знать о том, что имущество передаётся ему лицом, которое не имеет права его отчуждать.

Это лицо, которое действовало добросовестно и с определённой осмотрительностью, проверило все условия сделки и постаралось запросить как можно больше документов. Для недвижимости это означает не только выписку из ЕГРН, но и основание приобретения этой недвижимости продавцом, проверку его семейного положения, согласие супруга, информацию о несовершеннолетних.

Также важно проверить, нет ли в семье недееспособных или несовершеннолетних граждан, которые имеют право пользоваться этим жилым помещением или там зарегистрированы.

Проще говоря, если покупатель изучил все доступные ему документы, личности всех, кто имел и имеет отношение к квартире, и не мог знать о брате из предыдущего примера, то претензий к нему нет. Так, да не так.

На практике даже такая въедливая проверка не всегда спасает. Речь как раз о новом поветрии — ссылках на то, что на продавца влияли мошенники, а он на самом деле считал, что продажа фиктивна и производится «в рамках полицейской операции». Ну или что-то подобное.

Сейчас суды часто встают на сторону продавцов, которые утверждают, что действовали под влиянием мошенников. И покупатели, даже проявившие всю разумную осмотрительность, остаются ни с чем. Хотя, казалось бы, они должны быть защищены.

Показателен пример из практики Марии Ярмуш: с женщиной связались неизвестные, которые представились сотрудниками правоохранительных органов. Они уговорили её продать квартиру, чтобы якобы защититься от мошеннических действий. Полученные деньги она перевела этим же злоумышленникам.

Квартиру у них приобрела компания, никак не связанная с преступниками, всё отремонтировала и потом снова продала. При этом очевидно, что приобретатель является добросовестным — он купил квартиру у юридического лица после реконструкции, через нотариальную сделку. Но сейчас он находится под ударом.

«Не знаю, какое будет решение суда. Посмотрим. Таких схем сейчас очень много. Люди, совершенно не отдавая себе отчёта, с кем они общаются и как, продают свою недвижимость, отдают деньги мошенникам, а потом хотят получить не деньги с добросовестного приобретателя, а квартиру — чтобы им вернули квартиру как обманутым, пострадавшим», — описывает ситуацию Ярмуш.

По подобным сделкам решение суда зависит от того, установит ли суд, что добросовестный приобретатель перечислил денежные средства за квартиру непосредственно продавцу, собственнику этой квартиры. Важно, чтобы в сделке участвовал сам собственник в качестве продавца и средства были переведены ему напрямую, а не третьим лицам или на сомнительные счета.

«Для добросовестных приобретателей риски зависят от характера нарушения. В сфере недвижимости действует принцип государственной регистрации, обеспечивающий публичную достоверность, однако при доказанности недействительности основания регистрации право может быть утрачено. Аналогично при признании автомобиля находящимся в розыске собственник может лишиться владения», — отмечает Елена Прокофьева.

Как получить компенсацию от государства

Существует механизм, согласно которому добросовестный приобретатель может получить компенсацию от государства, если сумму не получается взыскать с продавца. Эта норма закреплена в статье 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и действует с 2019 года. Механизм уже показал свою работоспособность, хотя процедура сложна и требует тщательной подготовки.

Елена Прокофьева разъясняет пошаговую инструкцию для тех, кто потерял жильё:

Шаг 1: получить решение суда. Первым делом необходимо получить вступившее в законную силу решение суда, которым квартира истребована у вас в пользу прежнего собственника. Сделайте копии всех документов.

Шаг 2: взыскать деньги с продавца. Это обязательный этап. Верховный суд разъясняет: прежде чем требовать от государства, нужно доказать невозможность получения компенсации с непосредственного причинителя вреда. Необходимо подать иск к продавцу о возврате денежных средств (по статье 167 ГК РФ), получить решение суда и исполнительный лист.

Шаг 3: возбудить исполнительное производство, передать исполнительный лист приставам. Пристав обязан принять меры: запросить счета, сведения об имуществе, направить требования. Если ничего не найдено, выносится постановление об окончании производства с формулировкой «взыскание невозможно ввиду отсутствия имущества» (пункт 4 части 1 статьи 46 Закона «Об исполнительном производстве»).

Шаг 4: собрать доказательства добросовестности. Это ключевой момент. Суд оценивает доказательства по совокупности. Самыми частыми доказательствами выступают: наличие выписки ЕГРН на момент сделки, где продавец числился собственником; отсутствие сведений о спорах или запретах; запрос справок о зарегистрированных, отсутствии арестов и задолженностей; нотариальное удостоверение сделки (если было); отсутствие родственных или аффилированных связей с продавцом.

Дополнительно полезно представить свидетельские показания риелтора или нотариуса, распечатку из Госреестра судебных дел, отчёт об оценке, заключение банка.

Как поясняет Прокофьева, ключевая фраза в законе — «приобретатель не знал и не мог знать». Если покупатель «мог знать» о том, что продавец не имел права продавать квартиру, то такой приобретатель не признаётся добросовестным.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества.

Шаг 5: подготовить иск к Российской Федерации. Иск подаётся к Министерству финансов, в качестве третьих лиц привлекаются Росреестр, Росимущество и продавец.

Шаг 6: подать иск в суд. Иск подаётся в районный суд по вашему месту жительства (статья 28 ГПК РФ).

Шаг 7: дождаться рассмотрения. Рассмотрение дела занимает в среднем 2–3 месяца. Минфин почти всегда подаёт апелляцию и кассацию, но устойчивость таких решений высокая, особенно если соблюдены все формальные условия. Вступление решения в силу — через месяц после первой инстанции, если нет апелляции.

Шаг 8: исполнение решения. Это займёт ещё 1–2 месяца.

Необходимые документы: вступившее в силу решение суда об истребовании квартиры; выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности; договор купли-продажи и акт приёма-передачи; квитанции и расписки об оплате; исполнительный лист против продавца; постановление пристава об окончании производства; переписка, платежные документы, выписки из банка; копии паспортов, доверенностей; документы, подтверждающие проверку вами объекта перед сделкой.

Процесс занимает в среднем 5–8 месяцев, но по отдельным делам может растянуться сильнее.

Типичные ошибки, которые совершают люди: сразу подают иск к Минфину, минуя стадию взыскания с продавца; не доказывают оплату квартиры (нет банковских подтверждений); не доказывают добросовестность; пропускают сроки исковой давности; неверно определяют ответчика (например, Росреестр вместо РФ в лице Минфина).

Срок исковой давности — три года с момента, когда вы узнали о потере собственности (обычно вступление в силу решения суда об истребовании). Если вы сначала взыскивали с продавца, течение срока приостанавливается на время исполнительного производства.

Елена Прокофьева приводит показательные примеры.

В 2021 году женщина обратилась в суд с иском к Министерству финансов РФ. Она приобрела квартиру в 2009 году за 1 миллион 600 тысяч рублей, но впоследствии квартира была истребована на основании апелляционного определения суда. Решением о взыскании денег с продавца она располагала, но исполнительное производство завершилось из-за отсутствия у должника денег и имущества.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, взыскав с государства 1 миллион 932 тысячи 314 рублей. Минфин подал апелляцию, но судебная коллегия оставила решение в силе, лишь скорректировав сумму до первоначально уплаченных 1 миллиона 600 тысяч рублей.

Но не все дела заканчиваются для покупателей квартир успешно. В другом случае женщина не была признана добросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения договора продавец владел квартирой всего два дня, а сама сделка была третьей в течение месяца. Суд посчитал, что покупатель должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, но не проявила должной разумной осторожности.

Арест жилья

Вернуть квартиру обманутому продавцу суд может быстро. Судебное решение — новая запись в ЕГРН — и можно возвращаться домой. А вот с денежными средствами всё значительно сложнее.

Проблема проста, констатирует Сергей Вишняков: «Деньги продавец, скорее всего, уже потратил — на покупку другой квартиры, просто проел, прогулял по отпускам и чуть более красиво пожил. Как возвращать условные 20 миллионов с человека, у которого не наберётся таких заработков и за 20 лет?»

Сюда же можно добавить и пункт «отдал мошенникам».

Вопрос о том, кто должен возвращать средства, разъясняет Мария Ярмуш: «Если средства получили третьи лица по поддельной доверенности, то возвращать должны эти третьи лица — «мошенники», действовавшие за собственника.

При этом риск невозврата денег лежит на покупателе, который, вместо того чтобы перевести деньги собственнику квартиры, перевёл их третьим лицам. Именно поэтому критически важно переводить деньги непосредственно собственнику — на его банковский счёт или через аккредитив в банке на его имя».

Если же деньги получил сам собственник квартиры на свой счёт, а затем перевёл их мошенникам, действуя под влиянием обмана, то возвращать должен именно он — независимо от того, что фактически средств у него уже нет.

Но проблема в том, что мошенников обнаружить затруднительно, особенно учитывая то, что их мозговые центры часто находятся и вовсе за границей. А даже если найти местных сообщников и получить решение суда, не факт, что их имущества окажется достаточно для погашения долга.

Что касается взыскания с продавца, то последние резонансные дела свидетельствуют о том, что лазейка, чтобы не возвращать деньги при «откате» сделки, ими успешно найдена. «Можно получить решение суда о возвращении денег покупателю, но не получить эти деньги фактически, поскольку имущества у должника не будет. Он просто объявит себя банкротом — и деньги уже никогда не вернуть», — предупреждает Ярмуш.

Показателен свежий случай из Хабаровска. Девушка Алёна приобрела двухкомнатную квартиру за 3 миллиона рублей, проявив максимальную осмотрительность: заказала юридическую проверку, провела сделку через банк и МФЦ, собрала все документы. 65-летняя продавец показалась надёжной.

Сразу после получения денег пенсионерка подала иск о признании сделки недействительной, сославшись на влияние мошенников. После двух с половиной лет разбирательств суд постановил вернуть квартиру продавцу, обязав её вернуть деньги покупателю. Но их у пенсионерки, как можно догадаться, уже не оказалось.

В итоге Алёна осталась без жилья, без трёх миллионов рублей и с тремя потребительскими кредитами, взятыми на покупку квартиры. Да, суд обязал пенсионерку вернуть деньги, но от этого обязательства их в кошельке Алёны больше не стало и очевидно не станет.

Однако конкретно в этом решении есть позитивный нюанс. И если оно станет прецедентом (не с точки зрения права — оно у нас не прецедентное, а как своего рода ориентир при вынесении решений другими судьями), то может поменяться нездоровая тенденция, когда достаточно объявить себя пострадавшим и обанкротиться, чтобы и квартиру оставить, и ничего не возвращать.

Хотя деньги у бабушки отсутствуют, спорная квартира остаётся под арестом. Навсегда. «Квартира, если это единственное жильё, не является объектом, на которое может быть обращено взыскание по исполнительному листу. Но вместе с тем эта квартира будет под арестом всё оставшееся время жизни продавца. Девушка, которая купила квартиру, имеет судебное решение, что старушка обязана ей вернуть деньги, имеет право эти деньги истребовать», — говорит Мария Ярмуш.

Юрист поясняет механизм: когда продавец уйдёт из жизни, квартира станет наследственным имуществом, и вот тогда уже ее можно продать на торгах, а деньги передать взыскателю по исполнительному листу.

«То есть вот эта квартира рано или поздно к девушке вернётся в виде денежной компенсации. Если это войдёт в судебную практику — а это единственное правильное решение — суд не может не защитить право добросовестного покупателя, который не был соучастником мошенников. То есть если деньги были уплачены, они должны быть покупателю возвращены», — разъясняет Мария Ярмуш.

Прискорбно только, что, называя вещи своими именами, для этого нужно сидеть и ждать, пока продавец умрет. Тяжелый груз на душе.

Одновременный возврат

Юрист объясняет: «Важно понимать: во всех случаях, когда квартиру возвращают продавцу по решению суда, продавец не понимал, что продаёт квартиру. Именно на этом основании — отсутствие воли продавца на отчуждение квартиры — суд и выносит решение о признании сделки недействительной».

Как раз на отсутствии воли к сделке и непонимании своих действий и строят свои схемы злоумышленники. Они выдают себя за сотрудников правоохранительных органов, убеждают собственника, что нужно провести сделку якобы для защиты имущества или помощи в поимке других мошенников.

Продавец на самом деле с квартирой расставаться не хочет, но верит преступникам и действует под влиянием обмана. Получив деньги на свой счёт от покупателя, он тут же отдает их мошенникам. А уж настоящие это были преступники или выдумано всё — тут, как говорится, следствие разберется.

«Именно поэтому так важно при сделке прямо спрашивать продавца и фиксировать на видео его ответы: «Вы понимаете, что продаёте квартиру? Вы понимаете, что больше не сможете здесь жить? Никто не указывает вам продать квартиру якобы для помощи правоохранительным органам?» Эти вопросы и ответы нужно включать в договор и делать видеофиксацию», — подчёркивает Ярмуш.

Несмотря на то, что в договорах есть стандартные пункты о том, что продавец не действует под влиянием заблуждения или обмана, этого оказывается недостаточно. Продавцы всё равно заявляют в суде, что не хотели продавать квартиру, а лишь «помогали правоохранительным органам». И кто из таких пострадавших действовал по указке мошенников, а кто просто-напросто придумал эту историю, чтобы сжульничать, — в распознании этого и таится главная проблема для покупателя.

Ключевой момент: если суд признаёт сделку недействительной и возвращает квартиру продавцу, то тот безусловно должен вернуть деньги, независимо от того, что он потом с ними сделал — передал мошенникам, потерял или потратил. Суды всё чаще принимают именно такие решения, и это единственный справедливый подход.

Но, как уже отмечалось, решение суда и шуршащие в кармане купюры — это не одно и то же.

Большая проблема таится в том, что законодательство не предусматривает механизма синхронизации — квартиру возвращают быстро через реституцию, а деньги приходится взыскивать через исполнительное производство, которое может тянуться годами или вообще ничего не дать.

Поэтому некоторые юристы и предлагают иной выход из тупика — одновременный возврат и квартиры, и денег. Логика проста: сделки оформляются при наличии и того и другого, так почему бы не сделать «откат» по той же схеме? Нет чего-то одного — нет возврата к исходной точке. Однако реализация этой кажущейся справедливой схемы на практике невозможна.

Дополнительная защита. За деньги

Помимо возможности получения компенсации от государства, существует ещё один инструмент защиты — страхование титула. Елена Прокофьева объясняет, что это страхование риска утраты права собственности вследствие признания сделки недействительной или истребования имущества. Страховщики возмещают рыночную стоимость объекта или уплаченные за него деньги.

Разумеется, страхование нужно оформлять только до или во время сделки — когда право впервые регистрируется за вами. После того как суд уже лишил вас собственности, страхование не сработает, поскольку оно защищает от будущих, а не прошлых рисков. Как и любое страхование вообще.

Стоимость такой страховки обычно составляет 0,2–0,5% от стоимости квартиры, но может доходить до 1%. Например, при покупке квартиры за 10 миллионов рублей страховка обойдётся в 20–50 тысяч рублей на 3 года.

Страховая компания выплатит компенсацию, если суд признал сделку недействительной и вы потеряли квартиру; если вы были добросовестным приобретателем; если все документы были проверены ею при заключении договора.

В выплатах откажут, если вы знали о проблемах с объектом; если утрата произошла по иным причинам (например, пожар, арест, снос самовольной постройки); если страховая не проверяла документы при заключении договора.

Это реальный, но ограниченный инструмент, отмечает Прокофьева. Крупные страховые компании действительно платят, но требуют идеальной прозрачности сделки. Для новостроек титульное страхование почти не нужно благодаря эскроу-механизму, а вот на вторичном рынке это самый частый случай, когда оно действительно может спасти.

Нотариус важен, но спасёт не всегда

Юристы сходятся в том, что сделки с недвижимостью, безусловно, следует проводить через нотариуса.

Преимущества нотариального оформления очевидны, объясняет Ярмуш: «Нотариус проверяет как дееспособность сторон сделки, так и документы-основания перехода права собственности. Такая сделка не только правильно оформлена с точки зрения закона, но и застрахована, потому что каждый нотариус страхует свою гражданскую ответственность перед клиентами».

В случае ошибки нотариус отвечает материально перед потерпевшей стороной и должен будет возместить убытки. Это уже определённая гарантия. «Нотариальные палаты страхуют гражданскую ответственность своих нотариусов. Поэтому в случае, если нотариус совершит какую-то ошибку, он отвечает материально перед потерпевшей стороной и должен будет возместить убытки», — подчёркивает Ярмуш.

Правда, нотариальная форма сделки не даёт абсолютной гарантии, предупреждает Сергей Вишняков. «Нотариус проверяет дееспособность, и проверяет её в большей степени исходя из данных Росреестра — лишён или ограничен ли кто-то в дееспособности. Да, явные отклонения он может увидеть и не заверить сделку. Но чаще всего сделка спотыкается именно о неявные признаки — когда человек якобы не осознавал того, что он делает. А тут нотариус не спасёт».

Возможное наделение нотариата функцией полновесного гаранта юридической чистоты сделок снизило бы риски, считает Михаил Лисин: «Конечно, это дополнительные издержки, но оно того стоит. Нанимать адвокатов и судиться получается гораздо дороже и далеко не всегда эффективно».

Основные меры самозащиты

В общественном поле начались обсуждения возможности ввести обязательное предоставление справки о дееспособности при сделках купли-продажи квартир. Справка должна подтверждать, что продавец не стоит на учёте в психоневрологическом диспансере и понимает значение своих действий.

Такие справки помогают, считает Вишняков. Во-первых, они отпугивают часть людей, которые стоят на учёте. Во-вторых, продавец, который предоставил такие справки к сделке, уже не сможет обоснованно принести потом другие и сказать, что он больной, всегда на учёте состоял. Это будет квалифицироваться как мошенничество.

В то же время есть и обратная сторона медали — дополнительная бюрократическая нагрузка, увеличение сроков оформления сделок, вопросы конфиденциальности медицинской информации. И главное — справка не всегда отражает текущее состояние продавца в момент сделки.

То есть помогать-то она помогает, но не всегда.

Поэтому покупателям приходится самостоятельно идти на различные меры ради защиты своих интересов. И юристы дают конкретные рекомендации и раскрывают основные принципы подхода к сделке, которые помогут снизить риски.

Сергей Вишняков обозначает три «красных флага», при появлении которых лучше отказаться от сделки: «Занижение стоимости в договоре купли-продажи — это первый признак. Если договор будет расторгнут, то вернуть вам должны не реально уплаченную сумму, а ту, что указана в договоре».

Свежие документы — второй настораживающий момент. Возникает вопрос: почему человек так срочно продаёт? «Не является ли это схемой по «отмыванию» квартиры, которая была получена мошенническим путём?» — спрашивает Вишняков. А если продажа происходит сразу после вступления в наследство, есть риск, что какой-то забытый родственник всё-таки обратится за своей долей.

Отказ продавца предоставлять документы — третий «флажок». Если человек не готов раскрывать информацию о себе, не даёт паспорт, утверждает, что МФЦ всё проверит, — это повод насторожиться. Продажа по доверенности, особенно выданной не ближайшим родственникам, тоже требует особой осторожности.

Максимально возможную предварительную проверку объектов сделок рекомендует проводить Михаил Лисин: проверять общедоступный реестр залогов, проверять, не проводилась ли в отношении продавца процедура банкротства.

Запрашивать как можно больше сведений от продавца советует Мария Ярмуш: не только выписку из ЕГРН и выписку из домовой книги, но и документы-основания приобретения продавцом права собственности. Нужно посмотреть, когда продавец получил право собственности, как долго владеет недвижимостью. «Если он владеет недвижимостью несколько месяцев и сразу начинает продавать — к такой сделке нужно относиться подозрительно».

Важно проверить семейное положение продавца: есть ли ограничения на продажу квартиры, не находится ли человек в предбанкротном состоянии, нет ли у него исполнительных производств. «Это тоже осложняет ситуацию — он может потом заявить о банкротстве и квартиру изымут», — предупреждает Ярмуш.

Стандартный набор документов, который собирается для каждой сделки с недвижимостью, предлагает Сергей Вишняков.

К ним относятся правоустанавливающие документы; выписка из ЕГРН; копия всех страниц паспортов собственников; справки из ПНД и НД; выписка из домовой книги; справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и капремонту; справки из бюро кредитных историй.

При сомнениях добавляется освидетельствование на сделке врачом-психиатром. Вишняков отмечает, что в его практике были случаи освидетельствования даже наркологом.

Основные принципы безопасной сделки

Оплата только по безналичному расчёту. Никаких банковских ячеек, никакой наличности: все переводы должны оставлять цифровой след.

Указание реальной цены в договоре. Любое занижение стоимости — это мина замедленного действия.

Полный комплект документов. Въедливость при их сборе — не паранойя, а разумная предосторожность.

Отсутствие спешки. Один из основных признаков мошеннической схемы — злоумышленник не оставляет жертве выбора, постоянно её «прессует», директивно требует совершать какие-то действия.

Понимание дальнейших планов продавца: куда он выписывается и выезжает, есть ли у него другая недвижимость. Если человек остаётся без крыши над головой — это тревожный звонок.

Отсутствие доверенностей: лучше взаимодействовать напрямую с собственником.

Фиксация всех действий: видеозаписи, расписки, нотариальные заявления. Всё, что потом сможет подтвердить добросовестность приобретателя.

«Нельзя игнорировать появление «красных флагов». Если они появляются, если покупатель видит риски и всё равно идёт на сделку — тогда это им принятое решение и он несёт ответственность за риск», — резюмирует Сергей Вишняков.

До идеала далеко

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости и в других сферах регистрации, отражает столкновение традиционной системы с новыми вызовами. Развитие технологий и изощрённость преступных схем опережают возможности государственных органов по проверке сделок.

И каждая такая история — это человеческая трагедия. Семьи с детьми, оставшиеся без жилья и без денег. Люди, потерявшие накопления всей жизни. Заемщики, вынужденные снимать жилье и выплачивающие ипотеку за новую квартиру, которую уже отобрали.

Государственная регистрация, безусловно, не враг покупателя. Это система, которая фиксирует права и делает оборот недвижимости возможным. Без неё мы бы вернулись к хаосу теневых сделок и полной правовой неопределённости.

Вопрос лишь в том, как распределить риски между участниками рынка и государственными органами, которые этот рынок регулируют, но, как выясняется, не всё контролируют до конца. Тогда как граждане доверяют печатям и заключениям госорганов как последним инстанциям, которые «знают всё».

Михаил Лисин отмечает, что верифицирующая функция у госрегистрации есть, но она больше затрагивает формальную проверку соблюдения основных, существенных условий сделки. Остальное является риском и ответственностью ее участников.

По его мнению, для регистрирующих органов не проблема отрегулировать механизм при современных информационных технологиях: «Для этого нужно плотнее внедрять соответствующие информационные системы и ресурсы по обмену данными. Это снизило бы риски для участников сделок, но пока их защищённость остаётся сферой их собственных интересов».

«К сожалению, обезопасить себя на 100% при покупке практически любой недвижимости невозможно», — признаёт Сергей Вишняков. Это происходит в том числе оттого, что покупатель не имеет реальных и полных инструментов по проверке недвижимости и собственника. Данные из ЕГРН закрыты от самостоятельных проверок, данные других баз по часто встречающимся рискам — тоже.

Идеальная модель: если государство не даёт участникам рынка инструментов для самостоятельной проверки, то оно должно безусловно гарантировать безопасность зарегистрированных прав. Купил человек недвижимость, прошла регистрация — значит, сделка верифицирована и ответственность, в том числе и материальную, уже несет государство в лице подтвердившего чистоту сделки органа.

Однако до этого идеала ещё далеко. Поэтому главный совет — не пренебрегать услугами профессионалов. Лучше потратить средства на консультации, проверки документов, сопровождение сделки и страхование, чем потерять и деньги, и собственность.