Хата с краю. Как жители Западной Украины наживаются на соотечественниках
То, что ставки на аренду жилья во Львове в 1,5 раза выше, чем в Киеве, стало новостью исключительно потому, что в конце 2022 года во Львове начал работу популярный сервис bird (приложение для смартфонов, помогающее пользователям находить арендное жильё). До этого bird работал только в Киеве — сравнивать было не с чем. Теперь же есть статистика и её визуализация. И они весьма наглядны.
На бытовом уровне о высоких ставках аренды на Западенщине знал практически каждый житель Украины, включая автора этой статьи.
Март и апрель 2022 г. моя семья провела в селе в одной из западных областей. За небольшой одноместный номер в тамошнем пансионате лупили 800 грн в сутки (24 тыс. грн в месяц, примерно 700 долл. по тогдашнему курсу). Местные жители тут же сообщили, что до начала СВО проживание стоило наполовину дешевле.
Номер — обычный стандарт, пансионат — тоже далеко не отель «Ритц». И село вполне классическое: грязь по колено и магазин-будка. Совсем непохоже на сёла, которые украинские телевизионщики любили снимать для своих проектов «Западноукраинские сёла — почти Европа, а на Донбассе — пьянь, бомжи и разруха».
Природа красивая, этого не отнять. А если считать, что 700 долл. — это плата за то, чтобы дети не заикались и не научились отличать «прилёты» от ПВО, прежде чем научатся читать, то не слишком-то и дорого.
Киев, милионники и все остальные
Даже если абстрагироваться непосредственно от боевых действий, то жизнь обычного гражданина Украины за минувший год изменилась кардинально. Изменения охватили множество привычных бытовых сфер, из которых складывается повседневность обывателя в любой стране мира. Рынок аренды квартир — одна из таких сфер.
До 24 февраля 2022 года он был устроен примерно как в любой другой восточноевропейской стране.
Был Киев и киевские ставки. Необязательно они были самыми высокими, люксовые апартаменты в приморской Одессе вполне могли потягаться со столицей. Зато Киев как единственный украинский мегаполис всегда был надёжным в плане инвестиций. Купить или вложиться в строительство здесь было выгодно и сравнительно безопасно.
В Киев едут учиться, в Киев едут работать. Киевскую квартиру всегда можно сдать или продать. В общем, как Москва, только маленькая. Поэтому средние арендные ставки в Киеве были самыми высокими в стране и в 2021 году стартовали от 7-10 тыс. грн (270-380 долл.) за однокомнатную квартиру.
На втором месте котировались несколько крупных городов: Львов, Одесса, Харьков, Днепропетровск.
Принцип тот же. За счёт вузов и какой-то остаточной промышленности они были центрами притяжения в своих регионах. К тому же сюда ехали те, у кого не хватало амбиций или средств для штурма Киева. Зарплаты ниже, но и аренда не так кусается (4-5 тыс. грн / 150-200 долл.).
На этом градация заканчивалась.
Вся остальная Украина с точки зрения аренды была малопривлекательной. Свой рынок там, конечно, был, но без какого-то усреднённого портрета.
Ужгород, Галичина и все остальные
В 2022-м всё поменялось (если не сказать — рухнуло).
К примеру, в Харькове сегодня можно снять квартиру даже за 1000–1500 грн (25-37 долл.) в месяц. Поиск на одном из интернет-ресурсов выдал больше десятка вариантов за последнюю неделю. Прежде за такие деньги сдавали разве что сельскую хату без удобств.
В Днепропетровске ситуация получше: 3000–4000 грн (75–100 долл.), хотя город тоже считается прифронтовым. Сегодня он по ставкам почти сравнялся с Запорожьем, хотя раньше опережал его в среднем в 1,5-2 раза.
Даже в Киеве сегодня реально найти сносное жильё от 3000 грн (75 долл.) и приличное — от 5000 6000 (125–150 долл.). В особенности на верхних этажах и в домах без газа — из-за ежедневных веерных отключений такие квартиры сильно просели в цене.
Для понимания: ещё год назад в Киеве 2500–4000 грн могла стоить аренда комнаты. А найти однокомнатную квартиру с техникой и нестарым ремонтом дешевле 7000–8000 было вообще нереально — они сдавались по знакомству и на рынок не попадали. А если и попадали, то уже за 10-12 тыс. грн.
Отдельно по рынку аренды «прошлись» ракетные удары по инфраструктуре конца 2022 года.
Зато аренда квартир в городах западной Украины сегодня стоит столько, сколько не стоила никогда в истории.
Правда, ценовой пик (весна-лето 2022 г.) миновал, и 15-20 тыс. грн за однушку уже мало кто просит. Ставки зависят от многих факторов, но 8–12 тыс. — средняя и реальная цена не только для региональной столицы Львова, но и для куда более провинциальных Ивано-Франковска, Тернополя, Черновцов.
Хотя лидер даже не Львов, как можно было бы ожидать, а Ужгород (Закарпатская область). Самое дешёвое жильё тут стартует от 8000 грн (200 долл.), а среднее предложение вдвое дороже.
Причины просты: первый ракетный удар по области был нанесён ещё в начале мая 2022 года. Он же пока является единственным. К тому же до словацкой границы можно доплюнуть, она начинается сразу за городом.
«Релокация» по-украински
Популярность западных областей и высокие ставки обусловлены не только наплывом беженцев и внутренних переселенцев.
Об этом сейчас мало кто вспоминает, но миграция в западные области стартовала ещё за месяц с небольшим до начала СВО. На фоне военной тревоги, поднятой западными СМИ, туда ехали переждать неспокойные времена.
Крупные компании (особенно IT, работающие на зарубежных субподрядах) перевозили туда офисы и сотрудников вместе с семьями. Туда же переехали посольства, представительства МВФ, ВБ, экспаты (те, кто рискнул остаться).
Города Западной Украины удобны не только тем, что тут почти не ощущается военное положение. Здесь реже и меньше отключают свет. Близко граница — и в случае активизации боевых действий родственники уже через несколько часов будут в странах ЕС. Поэтому переезжали на Западенщину далеко не одни лишь беженцы из фронтовых регионов.
По состоянию на январь 4,8 млн украинцев получали помощь как внутренние переселенцы. По данным международных организаций, ещё примерно 2,2 млн не регистрировали свой статус.
Скажем, для мужчины призывного возраста это всё равно что прийти в военкомат — при регистрации на матпомощь новый адрес проживания попадает во все государственные базы. А для топ-менеджера или бизнесмена 1000–2000 грн от государства погоды в семейном бюджете не сделают.
Уже в середине марта в западных областях насчитывалось 2,5 млн переселенцев. В одном только Ужгороде их было до 30 тыс. (при том что население самого Ужгорода в районе 60 тыс.). Судя по снижению арендных ставок, после пикового спроса в марте–июне 2022 года часть переселенцев вернулась домой (в основном это были киевляне).
С другой стороны, весь прошлый год продолжалась спланированная и продуманная миграция — релокация бизнеса, за которым следовали и работники. Переезжали не только айтишники, но и мелкая промышленность — украинское минэкономики даже запустило специальную госпрограмму «Релокация». К концу года удалось перевезти более 600 предприятий (35 тыс. рабочих мест).
В густой тени
Несмотря на довольно серьёзные ставки, государству от этих денег не достаётся практически ничего.
Действует давний союз собственника и арендатора. Первый не хочет уменьшать доход на сумму налога. Второй опасается, что сумму налога включат в стоимость аренды.
До начала СВО у собственника было два пути.
Декларировать доход от аренды и платить 15% (при ежемесячном доходе до 12 180 грн) или 20%, если доход был выше. Либо зарегистрироваться как ФОП (физлицо-предприниматель) на упрощённой ставке (22% от ЕСВ + 10% от прожиточного минимума = 1 678 грн в месяц).
С началом СВО правительство Украины пошло на беспрецедентные шаги и снизило налог до 2% от суммы аренды.
Видимо, больше рассчитывая не заработать, а вывести этот рынок из тени: открыть такой ФОП можно было через мобильное приложение «Дія» даже из-за рубежа. Впрочем, льготы закончатся уже в июле 2023 г: правительство вынуждено было это сделать под давлением западных кредиторов, да и рынок «отбелить» так и не получилось.
Впрочем, ожидать этого от западноукраинских собственников было верхом наивности.
Регион 30 лет живёт контрабандой (в обе стороны), уклонением от налоговых и таможенных платежей, денежными переводами гастарбайтеров и хищнической эксплуатацией природных ресурсов. На эти деньги строились квартиры, которые теперь сдаются в аренду.
От осинки не родятся апельсинки.