Свершилось: в России будут помогать приобретать индивидуальное жилье

Госкорпорация «ДОМ.РФ» решилась взяться за решение не самого простого вопроса — предоставления ипотеки на рынке ИЖС. Сразу отметим, непростой этот вопрос — с точки зрения множества подводных камней, которых не встретишь на рынке многоквартирного жилья, где давным-давно отчеканен каждый шаг, и то, к слову, бывают проблемы. Но, как говорят в России, «волков бояться — в лес не ходить». Гендиректор госкорпорации Виталий Мутко анонсировал программу льготной ипотеки на частные дома для молодежи, рассчитанную на реализацию до 1 июля следующего года. И это, пожалуй, одна из немногих хороших позитивных новостей на фоне того негатива, что раскручивается в целом на информационном пространстве России. Причем финансироваться будет программа из прибыли компании, что примечательно и крайне редкое явление. Надеемся, после первых «проб пера» и сроки действия программы будут расширены, и возраст заемщиков — увеличен.

Пока же льготная ипотека, рассчитанная на молодых людей не старше 35 лет, у которых на иждивении есть дети не старше 19 лет, будет запущена в декабре под ту же действующую на рынке первичного многоквартирного жилья ставку — 6,5%. Эксперты издания РБК, опубликовавшего эту новость, говорят, что сегодня уровень рыночных ставок по кредитам на ИЖС начинается от 8,5% и находится в среднем в интервале 9−11%. При этом, по оценке Национального Рейтингового Агентства, резервы для развития, как и будущего спроса, на этом рынке — достаточно высокие: на пятилетнюю перспективу спрос на ИЖС предполагается на уровне 450−500 млн кв. м, или 3 млн домов. В то же время коммерческие банки неохотно берутся за выдачу ипотеки на ИЖС. По данным Frank RG, сейчас ипотеку на ИЖС выдают девять банков, диапазон ставок которых варьируется в пределах от 7,14 до 17,74%. Но средняя ставка программ по всем банкам выводится экспертами данного агентства на уровень в 8,52%.

Оценка главы госкорпорации практически схожа с экспертным мнением. По словам Виталия Мутко, «сегодня почти половина всего ввода жилья приходится на ИЖС. Однако банки из-за низкой ликвидности неохотно выдают кредиты гражданам на строительство и приобретение частных домов. Доля сделок с ипотекой здесь минимальна — до 5%». А ставка, как отмечает гендиректор «ДОМ.РФ», в сегменте ИЖС сейчас — на 2−3 п.п. выше, чем по кредитам на покупку квартир в стандартных многоэтажных домах.

Как пояснил Виталий Мутко, принятое правлением госкомпании на прошлой неделе решение предполагает выделение на реализацию программы 300 млн рублей. Это будет пилотный проект, предусматривающий выдачу ипотеки на покупку индивидуальных жилых домов на первичном рынке. Кредиты будет выдавать банк «ДОМ.РФ». Лимиты предполагается сделать аналогично размерам, заложенным в правительственной программе ипотеки с господдержкой на покупку квартир в новостройках: до 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 6 млн руб. в других регионах. Срок кредита должен не превышать 20 лет, а первоначальный взнос — быть не ниже 20%.

Подчеркнем, программа будет распространяться только на первичный рынок, то есть на покупку домов от застройщиков. В случае самостоятельного строительства дома заемщик должен будет заключить договор с подрядной компанией. Совершенно очевидно, что запуск этой программы может пользоваться популярностью не только у молодежи в силу доступности цены и возможности жить не в «человейниках», которые, так или иначе, ограничивают свободу действий, как говорится — не пошуметь, встречаясь с друзьями или играя с детьми. В целом в России всегда был спрос на индивидуальное жилье, о чем свидетельствовали и свидетельствуют ежегодно возводимые объемы жилья в стране, половина из которых — порою в ряде регионов даже больше половины — приходится традиционно на ИЖС. Да, не все хотят жить в Москве. К тому же пандемия снизила привлекательность жизни в столице и в целом в «человейниках». Люди хотят быть ближе к природе и свежему воздуху, иметь возможность выйти на прогулку. Причем популярность «человейников» и крупнейших городов снизилась, в том числе и среди жителей самих этих городов. Об этом говорит возросший спрос на индивидуальные дома за пределами Москвы.

Тем не менее ряд экспертов уже видят болевые точки этой программы для самих же её инициаторов. Эти болевые точки мало чем отличаются от сегодняшних проблем, препятствующих развитию ипотеки в сегменте ИЖС. В их числе — низкая ликвидность загородных домов и, как следствие, высокие дисконты на продажу залогов в случае банкротства заемщика, сложности в оценке стоимости земельного участка и домов, недостаточное количество застройщиков с устойчивой кредитной историей. Льготная ипотека, по мнению экспертов, не способствует минимизации этих самых специфических рисков сегмента, а лишь перекладывает их часть на государство. Это лишний раз свидетельствует, что госкорпорация взялась за очень непростую программу, но взялась.

Между тем «под лежачий камень вода не течет»: если государство не простимулирует рынок, то никто, вероятно, этого так и не сделает — коммерческие банки в большинстве своем так и будут предпочитать обходить этот крайне интересный рынок. При этом его развитие может послужить точками роста для регионов России и с точки зрения роста экономики, и с точки зрения повышения демографической ситуации. Мутко не исключил, что после отработки механизмов поддержки ИЖС на пилотной программе она может быть распространена на всех участников рынка. Так что будем ждать допуска к программе и тех, кому за 35 лет.