России надо развивать рынок ипотечного арендного жилья с правом выкупа

В ходе своего обращения к гражданам, состоявшегося 23 июня, президент РФ Владимир Путин анонсировал расширение программы льготной ипотеки. Напомним, в середине апреля Владимир Путин поручал правительству к 1 мая утвердить новую льготную ипотечную программу под 6,5% годовых. До принятия данного решения многие эксперты называли действующие на ипотечном рынке первичного жилья на тот момент ставки от 9 до 11% неподъемными для населения, что не позволят обеспечить спрос на жилье и со стороны застройщиков, зависящих теперь от банковского механизма проектного финансирования, проще говоря, зависящих от таких же кредитов, что и население. Забили тревогу и чиновники, поскольку неподъемные ипотечные ставки не только тормозят развитие экономики в силу торможения спроса, угрожая снижению темпов строительства — отрасли, которая одна из немногих является драйвером экономики, дающей мощный толчок к развитию смежных производств, малых и средних предприятий и, конечно, росту занятости, но и влияют на ход реализации национальных проектов. В частности, вице-премьер Марат Хуснуллин назвал ставку по ипотеке в 9% преступлением. Таким образом, появилось решение о разработке новой льготной ипотечной программы, подразумевающей покупку жилья в новостройках по ставке до 6,5% годовых с максимальной суммой жилищного кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 8 млн рублей, а для остальных регионов — 3 млн рублей. Позднее, 23 июня, Владимир Путин предложил увеличить эти суммы до 12 млн рублей и 6 млн рублей соответственно.

25 июня Российская Газета опубликовала анонс проекта, предусматривающего предложения президента по увеличению сумм кредита по льготной ипотеке под ставку 6,5% годовых, который подготовил Минфин. Анонс проекта документа почему-то комментировал замминистра ведомства Алексей Моисеев, рекламировавший пару дней назад себя перед зарубежными инвесторами как чиновника, отвечающего за работу Росимущества. По его словам, «программа Минфина затронет кредиты, которые банки выдадут до 1 ноября 2020 года на покупку жилья в новостройках. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья. Разницу между 6,5%, которые будут платить заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возместит государство. Ставка 6,5% распространяется на весь срок кредитования».

Подчеркну, что банкам невыгодно снижать ставки по кредитам, как бы и кому бы того ни хотелось. Льготная ставка по ипотеке обеспечивается государством за счет возмещения банкам разницы с действующей рыночной ставкой. Между тем не стоит забывать, что ЦБ снизил ключевую ставку до 4,5%, что неизменно, как и само появление льготной ипотечной ставки в 6,5%, должно породить на рынке общее снижение ипотечных ставок. Однако, по прогнозам аналитиков рейтинговых агентств Moody’s, АКРА и «Национальные кредитные рейтинги» (НКР), ставки по ипотеке в России могут опуститься до 7% и даже ниже к концу 2020 года. Заметим, льготная программа действует до 1 ноября, видимо, рассчитанная на сегодняшние темпы строительства и объемы возводимого в этом году жилья. Что будет в следующем году и сохранится ли льготная ставка на уровне 6,5% или станет выше/ниже — предсказать сложно, потому как пандемия вносит свои коррективы. К слову, аналитики указывают на то, что главными факторами движения рыночной ставки вниз как раз и станут появление льготных ставок по ипотеке от государства и снижение ключевой ставки ЦБ. Получается, что президент РФ и глава ЦБ подвигли банковский рынок стать ближе к народу, хотя нельзя сказать, что того же не требовало сегодняшнее экономическое положение, но, правда, ведь можно было бы оставить всё как есть, что только ухудшало бы положение.

Очевидно, что теперь, с увеличением сумм кредита по льготной ипотечной программе, должна расшириться возможность взять в ипотеку не только малогабаритное жилье, но и прикупить больше квадратных метров с возможностью внесения меньшего размера первоначального взноса. Таким образом, люди, которые имеют возможность сегодня взять ипотеку, смогут улучшить свои жилищные условия, а застройщики, если не увеличить объемы возводимого жилья, поскольку их мощности всё-таки ограничены для того, чтобы выдержать наплыва клиентов в случае еще большего снижения ставки, — как минимум не зацикливаться на строительстве только лишь малогабариток и заодно распродать квартиры большей площади. А также, вероятно, данная мера должна расширить возможности по приобретению жилья в регионах и послужить толчком к расширению региональных строительных рынков.

Между тем, говоря в целом о проблеме развития строительного рынка или расширения доступности жилья, ипотечная ставка — лишь одна из ее составляющих. Первоначальный взнос — еще один камень преткновения. Для его накопления требуется время. Сейчас у молодых семей, где рождаются дети, причем материнский капитал уже выдается с рождением первого ребенка, есть возможности приобрести жилье в ипотеку. Такая возможность отсутствовала у старших поколений. Тому, что в жизни молодых поколений россиян государство стало принимать активное участие через их поддержку, можно только искренне порадоваться. Тем не менее ипотека предполагает благополучный долгосрочный вариант развития семьи, подразумевающий постоянный достаток, а значит, наличие постоянного места работы с высокой заработной платой, как и наличие первоначального капитала, особенно для тех, кто не имеет возможности внести его за счет материнского капитала. Более того, даже при наличии материнского «взноса» в ипотеку требуются деньги на ремонт квартир и какую-то, пусть даже скромную обстановку. Первоначальный взнос является для банков неким индикатором благонадежности клиентов. Решиться на большее снижение размера такого индикатора ЦБ вряд ли позволит банкам. Получается, что проблема наличия первоначального взноса может так и остаться проблемой. Но если вспомнить разговоры прежнего состава правительства, возглавлявшегося Дмитрием Медведевым, вокруг необходимости развития рынка арендного жилья, которая вызывает явное отторжение и разговоры вокруг которой больше не ведутся (во всяком случае, пока), то вернуться к этой идее можно было бы, дополнив ее возможностью права выкупа с использованием тех же ипотечных инструментов. Сегодня этим инструментом активно пользуются индивидуальные застройщики, но ведь и государство может «поиграть» такими инструментами, тем более что у государства есть для этого гораздо больше возможностей.