Дешевле, но не доступнее: что будет с ипотекой в России

В 2020 году ипотека продолжит дешеветь, но вряд ли станет существенно доступнее для населения. Исходя из итогов февральского заседания ЦБ РФ, на котором регулятор снизил ключевую ставку до уровня 6%, мы считаем возможным снижение ставки до уровня 5,5% по итогам 2020 года. В пользу такого сценария говорят динамика инфляционных процессов, а также текущая внешнерыночная конъюнктура.

При такой траектории движения ключевой ставки кредитно-депозитные ставки коммерческих банков также будут тяготеть к снижению. Полагаем, что при описанном сценарии в первом полугодии ставки по ипотеке будут тяготеть к уровням 8,5−8,7%, а до конца 2020 года средневзвешенные ипотечные ставки опустятся до уровня 8−8,5%.

В то же время на уровень доступности ипотеки влияние будут оказывать не только монетарные условия, в частности уровень ставок. В первую очередь следует заметить, что с большой вероятностью ЦБ РФ продолжит «закручивание гаек» в отношении всего сегмента кредитования физлиц — в этом году «охлаждающие» меры регулятора, которые уже были применены к рынку необеспеченного потребительского кредитования в 2019 году (надбавки к коэффициентам риска, введение ПДН), могут быть распространены и на ипотечный сегмент кредитования.

В частности, уже в ближайшей перспективе при ипотечном кредитовании банки могут обязать учитывать показатель долговой нагрузки заемщика. Данные изменения, вероятно, приведут к соответствующему росту объема первоначального взноса по ипотеке — средний размер взноса по ипотеке в 2020 году может двинуться к уровням 30% и выше от средних значений 2019 года в 20%. С учетом отсутствия значимых положительных изменений в уровне благосостояния россиян, на что указывает стагнация их реальных располагаемых доходов, первый взнос по ипотеке станет еще более неподъемным, в особенности для наименее обеспеченных слоев населения. Заметим, что в данном случае предложенные в рамках послания Федеральному собранию меры социально-демографической поддержки, в частности увеличение объемов материнского капитала, вряд ли окажутся достаточными для масштабного повышения уровня доступности ипотеки.

В то же время очевидно, что понижение ипотечных ставок является фактором поддержки спроса на жилье, в особенности для слоев населения с доходами выше среднего. В свою очередь, фактор растущего спроса будет выступать для девелоперов в пользу дальнейшего повышения цен на недвижимость. Заметим, что влияние снижения ставок по ипотеке на ценовой рост недвижимости будет иметь ограниченный характер. Основное воздействие продолжат оказывать факторы перевода отрасли на эскроу-счета, а также объемы нового строительства. Рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, по нашим оценкам, может составить порядка 5−15%. В результате ценовая конъюнктура на рынке недвижимости в рамках воздействия указанных выше факторов может подняться, что также в определенной мере станет барьером для входа в ипотечное кредитование граждан со средним и ниже среднего уровнем доходов.

Учитывая изложенное, полагаем, что даже в условиях продолжения снижения конъюнктуры ставок темпы роста ипотечного портфеля банков в 2020 году продолжат свое замедление — с уровней вблизи 17% по итогам 2019 года до уровней 10−14% по итогам 2020 года.