Строительство на дне. Монополия, агломерация и бедность душат рост

Российский строительный рынок переживает не самые лучшие времена. Несмотря на амбициозные планы нацпроектов, предусматривающих триллионы рублей, и расставленные по полочкам задачи, достигнуть поставленных целей не получается. Приведу лишь несколько не связанных на первый взгляд событий.

По данным ЦБ, в России уменьшается число выданных ипотечных кредитов для объектов долевого строительства. В октябре было выдано на 10,5% меньше, чем в соответствующий период предыдущего года, а за январь — октябрь — на 8,6% меньше по сравнению с аналогичным отрезком времени 2018 года.

В ряде СМИ была опубликована информация о напряженном ходе общественных слушаний по реновации одного из районов Москвы. Местные жители возмущались, что проекты не соответствуют первоначально заявленным параметрам, в том числе вместо 14-этажных домов планируется строить объекты вдвое выше. Понятно, что беспокойство вызвано вопросами обустройства и расширения имеющейся инфраструктуры района, которая должна будет принять двойную нагрузку на дороги, школы, поликлиники, наконец, парки и дворы, а также предстоящими изменениями экологии, к которым может привести все тот же рост нагрузки. Безусловно, главной причиной изменившихся проектов застройки люди называют выгоду для бизнеса. И здесь вряд ли можно поспорить с данным аргументом.

Еще одна новость, о которой мы рассказывали раньше, но напомним — в конце ноября вице-премьер РФ Виталий Мутко поручил Минэкономразвития и Минюсту законодательно закрепить понятие «агломерация».

Или вот еще одно, опубликованное в сентябре этого года газетой «Коммерсантъ» сообщение о необходимости и значимости реализации железнодорожного проекта Московских центральных диаметров (МЦД), потому как хаотическое и «внезапное» появление крупных жилых массивов внутри больших агломераций приводит к невозможности эффективно планировать пассажирскую транспортную инфраструктуру.

Что находится во главе угла всех этих событий? Бизнес-интересы, продвигаемые политическими инструментами. Не секрет, что агломерации позволяют не только увеличить политическое влияние глав территорий, куда стекается народ и присоединяются соседние территории, забыть, таким образом, о необходимости вложений в развитие инфраструктуры других городов, откуда сбегает народ, но и увеличить бюджет своего города за счет новых налогоплательщиков и инвесторов-строителей, соответственно, их прибыль. И хотя, безусловно, сама по себе реновация дает шанс людям на возможность переезда в новое современное и благоустроенное жилье, но, способствует она всё той же агломерации, как следствие — появлению своего рода монополии власти. Казалось бы, ну и ладно, ведь выживает сильнейший. Однако страна у нас — региональная держава, и бюджеты у регионов разные, а планы при этом имеются на развитие каждого из них. И не стыкуются они с агломерацией, о которой, кстати, не было и речи в нацпроектах, меняя всю структуру большинства из них, так же как и госпрограмм. Получается, что хаотичные строительные планы и реформа рынка теперь повлекут изменения целевых показателей других проектов.

Вторая беда — монополия бизнеса. Нельзя сказать, что ее не ждали, но, вероятно, не в тех масштабах. Снижение количества выданных ипотечных кредитов не только шепчет о приближении конца покупательского спроса, во всяком случае, при существующей сегодня средней кредитной ставке, но и свидетельствует о стагнации в стройотрасли, развитие которой теперь целиком и полностью зависит от банков, у которых, если можно так выразиться, есть свои любимцы — те, кто соответствует их параметрам отбора. Критериям банков отвечают немногие строители.

Агентство новостей «Строительный бизнес» опубликовало данные, озвученные вице-президентом компании НОСТРОЙ Антоном Морозом, который развернул нерадостную картину состояния жилищного строительства и показателей провала первого года реализации нацпроекта. Так, ипотека, которая была в последние годы главным двигателем жилищного рынка и строительства (с ее участием совершалось около 75% сделок по покупке жилья), начинает стремительно «схлопываться»: из запланированных на 2019 год 1,5 млн ипотечных кредитов выдано всего 600 тысяч, а в сентябре этого года падение составило трехкратную величину от запланированного: 246 тысяч против 880 тысяч. Из этого можно сделать только один вывод: платежеспособный спрос 12% населения крупных городов, на которых и рассчитана вся ипотека, заканчивается, а остальное население страны к этому механизму не имеет никакого отношения.

По данным НОСТРОя, гражданам, чья зарплата меньше 50 тысяч рублей в месяц, ипотека недоступна в принципе — а больше государство ничего и не предлагает. Соответственно, наблюдается резкий спад ввода жилья, который в дальнейшем будет только усугубляться: спад идет во всех регионах кроме Москвы. Причем в Республике Алтай он составил 50%, а в Томской области — 37%.

Также растет количество банкротств застройщиков — сейчас в этой процедуре находится 489 компаний, у которых в строительстве числятся 11 млн кв. м жилья. Только в Московской области у банкротных застройщиков в стройке находится 2,2 млн кв. м жилья — это тысячи квартир, десятки проблемных домов. По всей стране растет срок переноса сдачи объектов — с 2,2 месяца в 2016 году до 8 месяцев в текущем году, вовремя сдается только 29,6% объектов. При этом сроки строительства многоквартирного дома увеличились с 29 до 36 месяцев. Рынок жилья падает, и это началось отнюдь не в текущем году, подчеркивают в НОСТРОе. По словам Антона Мороза, обманутых дольщиков, действительно, скоро не станет — по одной простой причине: застройщики начнут уходить с рынка и перестанут строить жилье. Уже сейчас можно видеть ярко выраженную тенденцию: застройщики не начинают новых проектов, выдача разрешений на строительство упала в 20 раз и сейчас составляет всего 4 млн кв. м.

Проектным финансированием могут воспользоваться только очень крупные застройщики в больших городах — а их не более 20. Все остальные просто не смогут получить кредиты в банках. Ну и постоянно меняющееся законодательство отбивает всякую охоту у бизнеса идти в этот высокорисковый рынок. Так что по состоянию на 1 ноября 50% всех эскроу-счетов открыто в Москве, а в 24 регионах не взято ни одного кредита под проектное финансирование, еще в 17 регионах — подписано 1−2 договора на эскроу. По факту строительство в регионах останавливается. И застройщики, и подрядные компании начнут банкротиться, люди будут уволены, налогооблагаемая база в регионах уменьшится, население еще более обеднеет.

Бизнес-омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский в свою очередь заявил, что реформа строительной отрасли прошла исключительно в интересах банковского сообщества, оно теперь навязывает свои условия всему рынку жилья. Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков, а «институт развития» ДОМ. РФ не готов рассматривать кредиты ниже 60 млн рублей. Куда идти застройщикам, которые строят 1−2 небольших объекта? Результаты исследования жилищного рынка в малых городах России (от 50 до 100 тысяч жителей) демонстрируют, что в 40 регионах работает 241 застройщик, у которых в целом в строительстве находится 2,6 млн кв. метров жилья. В малых городах 42 регионов строительства не выявлено вообще! При этом 2/3 застройщиков обратились за проектным финансированием, и 75% из них получили отказ (недостаток собственных средств и низкая маржинальность проекта), а еще 8% отказались сами из-за дороговизны кредита. Банки применяют ко всем застройщикам единые требования — что в Москве, что в Ельце, что в Великом Устюге, и на уступки категорически не идут. Сроки предоставления кредита по факту колеблются от 45 дней до 6 месяцев — то есть может выпасть целый строительный сезон. Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем будущем не ждут и могут свернуть свой бизнес.

Координатор НОСТРОя по Сибирскому федеральному округу, руководитель новосибирской СРО Максим Федорченко продемонстрировал расчеты, подтверждающие, что реформа рынка жилья позволит лишь наполнить банки дешевыми деньгами, за которые они потом взимают проценты «в три конца». Так, при строительстве 9-этажного стандартного дома цена проектного финансирования «в идеале», то есть так, как пишется в пресс-релизах и справках чиновников, составляет около 3 млн рублей, или 12% годовых (не 3 и не 5%, как обещалось!). Однако у каждого банка, по словам Федорченко, есть масса отдельных комиссий, которые в этот процент не входят, а выплывают потом — по факту стоимость проектного финансирования вырастает уже до 9,7 млн рублей — то есть до 40% годовых. При этом банки, собирая средства граждан на беспроцентные эскроу-счета, получат прибыль в 25 млн рублей.

Эксперты предлагают унифицировать пакет документов для застройщиков, которые они должны подавать в банки. Сейчас в этом списке 131 документ, применяющийся банками на свое усмотрение. А потому нужен исчерпывающий перечень документов, единый для всех банков. Кроме того, предлагается отказаться от банковских гарантий для небольших застройщиков, чтобы хоть как-то удешевить для них проектное финансирование. Также эксперты разработали изменения в Налоговый кодекс по исчислению НДС на деньги, поступающие застройщику со счетов эскроу, сейчас они не считаются целевыми и облагаются налогами в полном объеме.

Обычным пересмотром показателей нацпроектов, о котором ранее заявлял Виталий Мутко, в сторону их уменьшения не отделаться. Необходимо пересматривать как минимум кредитную политику. Как максимум — нужно прийти к общему знаменателю всех целей всех нацпроектов. Они не могут реализовываться в отрыве друг от друга. И конечно, в целом дать нам всем ответ на вопрос — куда идет страна? К национализации или к монополизации коммерческих структур? Если к монополизации бизнеса, то как государство планирует дальше реализовывать свои задачи? Без понимания цели и задач достигнуть таковые невозможно!

Отсутствие понимания в целом перспектив развития территорий сказывается не только на сегменте возведения многоквартирного жилья. На рынке загородной недвижимости в Подмосковье образовались целые поселки-призраки. По данным агентств недвижимости, на которые ссылается издание Lenta.ru, половина поселков под Москвой из категории «загородная недвижимость» находятся в полузаброшенном состоянии. Треть из них не подлежат восстановлению. В остальных случаях покупатели вынуждены самостоятельно прокладывать коммуникации, поскольку застройщик не выполнил обещания. Эксперты указывают, что причиной тому являются проблемы, возникшие у девелоперов.