ЦБ замкнул развитие жилищного строительства на себе, возможно, даже остановив его развитие. 14 июня Банк России принял решение о снижении ключевой ставки на 0,25% — до 7,5%. При этом глава регулятора Эльвира Набиуллина не исключила ещё два снижения ставки до конца текущего года. Вслед за снижением ключевой ставки некоторые банки заявили о готовности снизить ипотечные кредитные ставки. А впрок ли эта мера, если застройщики с 1 июля должны будут вести строительство жилья в кредит? Очевидно, что возведение квадратных метров подорожает как минимум на те проценты, под которые застройщики будут брать кредиты и на суммы по обслуживанию эскроу-счетов. Но это, подчеркнем, как минимум. Естественно, строительство подразумевает его продажу. Для продажи нужна реклама — она тоже стоит денег. И все эти действия должны будут покрываться кредитами или собственными средствами застройщиков, и вместе с тем необходимо будет ежемесячно платить банкам проценты по кредитам. Любая оплошность подрядчиков — будь то невовремя поставленные стройматериалы, либо получение разрешительных «бумажек» будут снижать финансовую устойчивость застройщиков, ведь проценты капают, их никто на случай возможных простоев не отменит. С каким финансовым результатом застройщики придут к окончанию строительства объекта, остается только догадываться. Получиться ли окупить вложенные вместе с процентами по кредитам средства при продаже дома? Если поднимут цены, то, возможно, да. Но станет ли подобное жилье доступным даже при снижении ставок для ипотечных покупателей, ведь это снижение как минимум компенсируется ростом цены на недвижимость? Платежеспособный спрос вместе с доходами населения страны падает. А значит, чтобы продать свои объекты, застройщикам придется идти на понижение в цене, если не себе в убыток, то на выход ближе к себестоимости. А оно им надо? И, в принципе, кто станет выполнять тяжелую работу без еe вознаграждения?

Александр Горбаруков ИА REGNUM
Дарья Драй ИА REGNUM
Стройка

Куда в более выигрышной ситуации оказываются банки — при любом раскладе дел — «поставив на процент» и целую отрасль и получая проценты с ипотечников, и, плюсом к этому, сбор и хранение денег дольщиков до ввода в эксплуатацию жилья, причем хранение без обязательств начисления процентов. Забрать деньги обратно с эскроу-счета, если дольщик просто взял и передумал, будет не так-то просто. А если к этому вдобавок присоединится механизм, предусматривающий изъятие имущества и средств со счетов в случае неподтвержденности доходов, который сейчас разрабатывает пока что для чиновников Минюст, то вернуть свои деньги, возможно, станет невозможным делом. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут его же деньги без процентов, неважно сколько лет там, в банке, пролежали эти деньги. Эксперты сомневаются, что банки будут «крутить» средствами, отложенными дольщиками на эскроу-счетах, мол, сейчас финансовые учреждения находятся под строгим надзором ЦБ и Росфинмониторинга и потому предпочитают не рисковать, дабы не потерять лицензию. Однако давайте вспомним, в октябре 2017 года в статье «Большая чистка: особенности банковской «переделки» в России» мы обращали внимание на факт того, как банки-санаторы, в числе которых были «БИНБанк», «Открытие», «Югра», «Промсвязьбанк» и МКБ, вдруг оказались сами под санацией, несмотря на то, что ранее они соответствовали критериям безупречного «здоровья», разработанным ЦБ, и как ЦБ мог не заметить, имея армию уполномоченных на то сотрудников, которые обязаны как минимум отслеживать изменения баланса банков-санаторов на ежедневной основе, не заметил возникших проблем, ведь в банках, в отличие от остальных юридических лиц в России, баланс закрывается на ежедневной основе, каждая операция в течение дня видна как на ладони. А потому, как говорится, кто не без греха, возможно, мнения и выводы экспертов о невозможности махинаций банками в отношении средств эскроу-счетов преждевременны.

Отметим, на случай банкротства банка предусмотрен механизм защиты открытых в нем эскроу-счетов. Они подлежат обязательному страхованию, но размер общего возмещения при наступлении страхового случая не превысит 10 миллионов рублей. Очевидно, предполагается, что эта сумма способна покрыть медианную стоимость квартир, построенных в рамках ДДУ во всех регионах России, пожалуй, возможно, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, то есть тех субъектов, где недвижимость дорогая.

Константин Маковский. Крах банка. 1881

В мае «Российская газета» писала, что на Северном Кавказе, подметим — этот округ пытаются активно развивать с помощью больших бюджетных вливаний, особенно в части развития МСП, для того, чтобы он в конце концов смог не зависеть от дотаций, — большинство руководителей строительных компаний и кредитных учреждений сходятся во мнении, что переход строительного рынка на новые рельсы приведет к росту цен на жилье, а часть предприятий вовсе уйдет с рынка или переключится на возведение более мелких объектов.

«Банки кредиты давать будут не всем организациям. Мы уже с этим столкнулись. У них очень высокие критерии, цепляются буквально ко всему. Нужна хорошая кредитная история, наличие значительных собственных средств, и темпы строительства требуется показывать высокие. По нашим оценкам, до 30 процентов застройщиков может уйти с рынка или переориентироваться на другие виды строительства. Например, начнут возводить коттеджи. Плюс банки будут брать процент за ведение эскроу-счетов. Это поднимет цену квадратного метра для простого покупателя не менее чем на 15 процентов. И если сейчас люди приобретают новое жилье с большим трудом, то что будет дальше?» — отмечает директор североосетинской строительной компании Владимир Дзгоев.

В Ставропольском крае 53 компании из 71 будут достраивать объекты по старой схеме, распространяемой в соответствии с постановлением правительства РФ только на те дома, готовность которых уже составляет не менее 30 процентов и где 10 процентов помещений уже куплены по договорам долевого строительства — таких домов, как отмечает «Российская газета», 140 из 250 возводимых сейчас.

Интересно, что сам Минстрой, как на днях сообщало РБК, уже увидел риски остановки части проектов, готовность которых составляет менее 30%. К данной категории относятся объекты площадью от 2,8 до 7,6 миллионов квадратных метров, которые, возможно, не смогут получить проектного финансирования.

Что рынок сократится как минимум на треть застройщиков, считает представитель «Опоры России» Максим Оводков, подмечая, что ипотека может сместиться на вторичный рынок жилья. А это значит, «вторичка» может вырасти в цене.