"Конец света" в 2013 году рынку недвижимости Москвы и России не угрожает - такого мнения придерживаются аналитики. Между тем, по данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM от аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), второй волны кризиса исключать нельзя, только на ситуацию 2008 года она похожа не будет.

Макроэкономический фон, который в последние годы определяет погоду на рынке недвижимости, в 2012 г. к лучшему не изменился, констатируют экономисты. "Мировая экономика по-прежнему больна и не подает надежд на выздоровление, несмотря на регулярные денежные вливания - в виде новых раундов программы количественного смягчения в США, бесконечных кредитов стоящим на грани банкротства странам Южной Европы и т.д. и т.п., - пояснили авторы исследования. - Подобное "лечение", разгоняя маховик инфляции, приводит к обесцениванию проблемных долгов западных стран. Но при этом никак не затрагивает устоявшуюся экономическую модель, которая позволяет "золотому миллиарду" тратить значительно больше средств, чем он реально зарабатывает. Очевидно, что отказа от системы, приведшей к кризису 2008 г., в обозримом будущем ожидать не приходится".

В результате, с одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость в Москве и Подмосковье, как и во многих городах России, ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительно роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев, пояснили эксперты. Рынок демонстрирует волатильность: за первые четыре месяца долларовый индекс стоимости жилья в Москве прибавил 6%, но затем из-за жесткой коррекции на финансовых и валютных рынках упал в мае - июле на 7%. Год завершается на отметке в 5300 долларов за метр, которой в первый раз достиг в конце весны.

Ситуация на мировых рынках еще очень долго будет оставаться "стабильно неустойчивой", со склонностью к краткосрочным катаклизмам локального характера, но именно они будут определять погоду на российском и московском рынке недвижимости в тот или иной период времени, прогнозируют специалисты.

Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика, а именно - очень низкий платежеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворенном потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов - как отдельных домохозяйств, так и компаний - на фоне сокращения доходов, поясняют эксперты. "С 2011 г. социальные налоги с фонда заработной платы в России увеличились с 26% до 34%, а для малого бизнеса - с 14% до 34%, то есть сразу в 2,5 раза. Потом государство немного "сжалилось" над предпринимателями и опустило планку до 30%, введя при этом с 2012 года дополнительный 10-процентый пенсионный налог на "большие" зарплаты, - напомнили авторы исследования. - "Большие зарплаты" у народа в понимании чиновников - это все, что выше примерно 43 000 рублей в месяц".

С зарплатой в 40 тысяч рублей купить квартиру в Москве невозможно, даже если взять ипотечный кредит. Основные покупатели столичного рынка недвижимости - это средний класс: предприниматели и высококвалифицированные специалисты с доходами выше 100 000 рублей, но повышение налогов на зарплатные фонды привело либо к немедленному сокращению их доходов, либо резко затормозило их рост. Последнее, с учетом разгона инфляции, тоже фактически означает снижение доходов, пояснили аналитики.

По данным Росстата, за январь-август 2012 года реальные (с учетом инфляции) доходы населения в Москве упали на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а реальные располагаемые доходы (с учетом инфляции и обязательных платежей) сократились на 9,1%. Уровень жизни москвичей снижается не первый год: в 2011 году зарплаты в реальном выражении уменьшились на 4%, а доходы от собственности - на 12%. Расходы, напротив, растут: доля трат на оплату товаров и услуг увеличилась за два года с 70,7% до 85,6%. Подобная ситуация приводит к тому, что людям становится все труднее накопить на квартиру. Если в третьем квартале 2010 г. москвичи направляли на сбережения (банковские вклады, уменьшение основного долга по кредитам, покупка ценных бумаг или недвижимости) 17,9% доходов, то в 2012 - только 6,1%. И подобная ситуация характерна не только для столицы. Если рассматривать многие регионы России, то цены на квартиры там хоть и ниже, но и уровень доходов населения - тоже. Вот и получается, что разница между уровнем дохода и стоимостью жилья в пропорциональном отношении напоминает московскую ситуацию. Более того, за несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно подрастает, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения нередко сокращаются, отметили в IRN.RU.

Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются, полагают эксперты. По данным Центробанка, за девять месяцев 2012 г. средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась с 11,6% до 12,3% годовых. "Скорее всего, ипотека будет дорожать и в дальнейшем - никаких признаков снижения стоимости заемных денег для самих банков пока не наблюдается, - прогнозируют авторы исследования. - Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ принимает меры, направленные на ограничение ликвидности. С 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования и процентные ставки по операциям Банка России были повышены на 0,25 процентного пункта. Вполне возможно, что в обозримом будущем Центробанк будет вынужден вновь поднять ставки "в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий"".

Конечно, нельзя исключать, что под влиянием политической необходимости государство спонсирует кратковременное снижение ставок, как это уже бывало, например, перед выборами. Однако искусственно сдерживать фундаментальные экономические тенденции в течение продолжительного времени невозможно, резюмировали аналитики.