Динамика цен на рынке недвижимости Москвы

"На прошедшей в Москве "антикризисной" конференции риэлторов собравшиеся признали, что балансируют на грани разорения. Единственный путь к выживанию - сосредоточиться на интересах покупателя", пишут "Известия" в номере от 25 февраля. "Принцип "Не хотите - не берите, вас много - квартир мало" больше не действует. Теперь квартир много, а покупателей мало. И наступило время всеобщего покаяния - и продавцов, и экспертов рынка недвижимости. Многие аналитики каются в том, что их прогнозы "не просто не сбываются, но и полностью противоречат реальности". Сама методика работы с ценовой динамикой теряет всякий смысл... рублевого снижения цен на московскую недвижимость почти не происходит - есть лишь колебания вслед за курсом рубля. А вот в долларах начиная с октября 2008 года жилье подешевело. Насколько - трудно сказать. Если судить по цене предложения - на 10-15%. В новостройках, если верить рассказам, при переговорах девелоперы и их агенты "падают" на 25-30%. Что происходит на вторичном рынке - толком не знает никто. Бесспорно одно: если на рынок не вернутся покупатели, его ждет коллапс", констатируют "Известия". "Есть и еще одна угроза - жилья могут не дождаться те, кто уже за него заплатил, прикупив метры в недостроенных домах. В Москве и области растет число незавершенных строек, сроки сдачи которых либо уже прошли, либо уже явно не будут соблюдены. По некоторым данным, в Москве заморожено около 20-25% проектов, в Московской области - до 50%. А продажи новостроек по сравнению с февралем прошлого года упали на 75%. Риэлторы говорят, что во многих компаниях отделы продаж новостроек вообще ликвидированы за ненадобностью, так как люди опасаются покупать "незавершенку". И если раньше "застройщиков завлекали новыми земельными участками, то сейчас этого инструмента нет, участки никому не нужны. А потому проблема обманутых дольщиков может быть гораздо острее", предупреждает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев".

"Мнения профессионалов на перспективы рынка жилья расходятся... А что думают на эту тему простые москвичи? Людям был предложен простой вопрос: "Упадут ли цены на жилье в Москве?" И если да, то "насколько?"" продолжают тему "Известия" в том же номере. "Оказалось, что преобладающее большинство москвичей не верят в то, что цены на жилье в столице продолжат падение: такой ответ дали 59% опрошенных. Одни респонденты считают, что "Лужков не допустит падения цен", другие полагают, что столица - "это такой особый город, где все только растет". От респондентов досталось не только Москве, но и всей стране: "у нас страна дураков, это в мире падают цены, например, на бензин, а у нас только растут". При этом москвичи отмечают, что начальство "в любом случае придумает объяснение, почему подорожало". Почти треть опрошенных (29%) считают, что цены на жилье продолжат падение. Большинство из них дали прогноз, что "просадка" достигнет 5-10%... Респонденты обосновали это следующими выкладками: снижаются цены на стройматериалы, съежился спрос на жилье из-за кризиса. Некоторые признались, что черпают сведения из аналитических статей в СМИ. Но в целом данные опросов говорят о том, что потенциальные покупатели жилья не верят в дальнейшее снижение цен на квадратные метры".

Следят аналитики и за меняющейся ситуацией на рынке аренды жилья. "С середины января... цены на аренду жилья серьезно упали только в "элитном" секторе - сразу на 25-30%. Востребованные квартиры эконом-класса, заметно подешевев в начале года, в данный момент, похоже, нашли новую "золотую середину"", отмечают "Известия" в номере от 25 февраля. "В секторе аренды элитного жилья явный перебор предложения над спросом риэлторы объясняют сокращением зарплат у отечественных топ-менеджеров - они начали искать жилье без понтов. И заметным падением интереса со стороны квартиросъемщиков-иностранцев... В эконом-классе спрос на самые ходовые одно- и двухкомнатные квартиры в домах, расположенных вдалеке от центра, пока не падает. Двушки в районе станций "Люблино" и "Братиславская", которые до кризиса сдавали по 35-40 тысяч рублей, после новогодних праздников подешевели где-то на 5 тысяч".

Жилое строительство и жилищная политика Москвы

"Право строить в Москве подешевело в два раза", сообщает "Коммерсантъ" в номере от 24 февраля. "Московское правительство выпустило постановление N 46, по которому доля города в девелоперском проекте (право строить в Москве) привязывается исключительно к кадастровой стоимости участка. Это упростило схему расчета платежа городу, который уменьшится примерно в два раза, подсчитали девелоперы (ранее городская доля могла достигать 50% стоимости инвестпроекта). Но чиновники не окажутся внакладе: согласно тому же постановлению, затраты на подведение инфраструктуры к стройплощадке (более 10-15% от стоимости проекта) теперь полностью ложатся на плечи застройщика... Участники рынка напоминают, что раньше доля города высчитывалась по громоздкой многоступенчатой схеме с помощью ряда постановлений... Доля города могла составлять в зависимости от типа недвижимости и местоположения от 20% (паркинг) до 50% (жилье в центре) от инвестиционной стоимости проекта... Согласно ППМ N 46, доля города составляет 60% от кадастровой стоимости участка с учетом коэффициента в зависимости от того, какой тип недвижимости будет возведен на участке... Если девелопер превышает плотность застройки, то эта выплата увеличивается до 80% от кадастровой стоимости... размер доли города по новой схеме уменьшится примерно в два раза", пишет газета, ссылаясь на мнение участников рынка. "Новое постановление, с одной стороны, облегчает жизнь застройщиков, с другой - взваливает на них оплату подведения инфраструктуры к участку. Ранее эта статья расходов компенсировалась за счет городского бюджета".

О возможности использования московских крыш в целях строительства рассуждает "Независимая газета" в номере от 25 февраля. "Дефицит свободных площадей под застройку, нехватка зеленых насаждений возле домов все чаще наводят как горожан, так и столичных чиновников на мысль об использовании городских крыш... Однако представители девелоперских компаний говорят о том, что для того чтобы возвести мансарду, нужно быть не только богатым, но и очень терпеливым, так как для этого придется пройти уйму комиссий, потратив при этом огромные деньги... по самым скромным подсчетам, желание озеленить или как-то по-иному использовать свою крышу может обойтись частному лицу в сумму, превышающую 150 тыс. долл. США. Кроме сложностей с чиновниками и стоимостью не стоит забывать и еще об одном немаловажном факте, таком как погодные условия и плохое состояние московских крыш. По словам экспертов, проблема с недостаточным использованием крыш кроется в недостаточном профессионализме проектировщиков и прочности крыш", пишет газета. "Здесь все должно быть очень грамотно продумано, да и заниматься этим должны профессионалы, - говорит директор российского Государственного музея архитектуры имени А.В.Щусева Давид Саркисян. - В Москве, похоже, использование крыш видят только в строительстве мансард. Причем зачастую выглядят они просто уродливо, да и с точки зрения архитектуры городу ничего не несут"... Некачественная надстройка мансард касается не только старых домов, встречаются они и в новострое. "Наиболее яркий пример - здание "Военторга". Добавлена мансарда, призвание которой скрывать незаконные три этажа", - говорит он. Ничего странного в том, что пространство крыш и чердаков используется в Москве мало, не видит и профессор Московского архитектурного института, член Общественной палаты Российской Федерации, председатель Комиссии по вопросам регионального развития и местного самоуправления Вячеслав Глазычев. "В большинстве домов на технических этажах попросту ничего нельзя сделать, так как они набиты трубами и другими коммунальными коммуникациями, - говорит он. - Большинство чердаков, которые можно использовать под мансарды, уже использованы. А домов, где еще не произошли изменения, очень мало".

Столичные власти решили судьбу района Новогиреево, пишет "Газета" в номере от 25 февраля. "На вчерашнем заседании столичного правительства рассматривались проекты реконструкции двух микрорайонов Новогиреево: 19-26 и 40. Мэр Москвы Юрий Лужков проект в целом одобрил, но предложил расширить его на весь район... идея перестроить Новогиреево целиком существует уже давно. Его выбрали для первой в Москве экспериментальной реконструкции целого района... Проект реконструкции Новогиреево еще предстоит разработать. Известно только, что под снос пойдут все пятиэтажки 60-70-х годов постройки. Но несколько пятиэтажных "сталинок" и многоэтажные панельные дома снесены не будут. Хотя 9- и 12-этажки в проекте нового московского генплана уже отнесены к категории морально устаревшего жилья, никаких нормативных документов об их сносе пока нет. Изменится ли в ходе реконструкции Новогиреево дорожно-уличная сеть района, также пока неизвестно. А уже готовые планы перестройки 19-26 и 40 микрорайонов еще пригодятся. Именно они станут стартовыми кварталами нового Новогиреево, где построят первые дома для переселения жителей сносимых зданий. По представленным вчера проектам в этих двух микрорайонах до 2015 года должны снести 127,5 тыс. кв. м жилплощади и построить на их месте 237 тыс. кв. м нового жилья с автостоянками на более чем 4 тыс. машино-мест. Полная реконструкция Новогиреево, как сообщил источник в городской администрации, может растянуться на 10-20 лет".

"Программа строительства коттеджей для многодетных семей рассчитана на 3 года, в 2009 - 2010 гг. в Москве планируется построить 256 коттеджей", сообщает "Московская правда" в номере от 27 февраля. "Согласно постановлению от 30 декабря 2008 г. №1272-ПП, нуждающаяся в улучшении жилищных условий многодетная семья может бесплатно, оплачивая только коммунальные услуги, пожить в малоэтажном доме. Его предельный размер определяется из расчета 18 кв. м площади жилого помещения, но не более одной комнаты на каждого члена семьи, без учета занимаемого ранее жилого помещения... Договор безвозмездного пользования заключается сроком на 5 лет с правом его заключения на новый срок на период до достижения младшим ребенком в многодетной семье возраста 16 лет (если он обучается в образовательном учреждении, реализующем общеобразовательные программы, - возраста 18 лет). Но учет граждан, которым предоставлено жилое помещение в малоэтажном жилищном фонде, ведется в рамках реестра участников городских жилищных программ", пишет газета. "Стоит отметить, что проживание в новом доме вовсе не означает, что квартира, в которой обитала семья ранее, будет изыматься. Она останется в распоряжении многодетного семейства, причем неважно, проживали они там по договору социального найма либо эта квартира находилась в их собственности... Досрочное расторжение договора может произойти не только когда многодетная семья потеряла свой статус, но и если семье от государства полагается другое жилье: как бесплатно, так и в рамках городских программ. Ведь дом, который многодетная семья получит в рамках программы "первоочередных мер по обеспечению многодетных семей жилыми помещениями", приватизации или выкупу не подлежит. А после расторжения, прекращения договора или при отсутствии оснований для его перезаключения на новый срок освободившийся дом в дальнейшем будет предоставляться другим многодетным семьям".

В Москве резко растет число "проблемных" квартир, констатируют "Новые Известия" в номере от 26 февраля. "По самым последним экспертным оценкам, количество юридически проблемных квартир в Москве увеличилось на 40%. Кризис ускоряет процесс купли-продажи, и этим пользуются черные маклеры. В условиях дешевеющей недвижимости, когда продающей стороне срочно нужны деньги, а покупатель хочет купить жилплощадь, пока она вновь не подорожала, находится немало людей, готовых оказать не вполне "чистые" услуги. Риелторы-одиночки все чаще стали предлагать клиентам квартиры с так называемой сомнительной историей, покупая которые, новый владелец часто не знает о том, что потом жилье у него могут отсудить".

Коммерческая недвижимость

. "Здание Парламентского центра построят в пределах Бульварного кольца", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 26 февраля. "Управляющий делами президента РФ Владимир Кожин заявил о том, что вопрос о месте строительства нового Парламентского центра остается открытым... Управделами президента отметил, что этого здания точно не будет на Пресне, там, где предполагалось возвести Центр ранее. "После многочисленных рассмотрений, обращений жителей от этой идеи решили отказаться", - сказал Кожин. По его словам, "сегодня есть несколько альтернативных очень серьезных предложений, но точка не поставлена". Кожин уточнил, что Парламентский центр будет построен в пределах Бульварного кольца, вблизи от Кремля. "Это должно быть знаковое место, кроме того, при его выборе необходимо учитывать транспортную составляющую", - сказал он".

"В 2009 году аренда офисов подешевеет в среднем на 50%", пишет "РБК daily" в номере от 24 февраля. "Средняя стоимость аренды московских офисов за последние шесть лет выросла с 300 долл. до 2 тыс. долл. за "квадрат", подсчитал журнал "РБК". Но за три предновогодних месяца волна финансового кризиса обесценила офисные помещения класса А и В на 30%. И это только начало, предупреждают участники рынка недвижимости. Определить размер справедливой цены 1 кв. м офисных площадей сегодня практически невозможно, считают эксперты... Например, до кризиса предварительная ставка аренды в строящемся бизнес-центре "Марр Капитал" на ул. Сергея Макеева составляла 1,5 тыс. долл. за 1 кв. м, сегодня - уже менее 1 тыс. долл.... По данным Knight Frank, есть бизнес-центры со сроками ввода в первом квартале 2009 года, где пустуют 65-100% помещений... На фоне застоя рынка первичной аренды второе дыхание получает субаренда. На конец 2008 года стоимость 1 кв. м офисов класса А на "вторичке" составляла примерно 1,3 тыс. долл., класса B - около 800 долл. Всего, по сведениям CB Richard Ellis, предлагалось приблизительно 80 тыс. кв. м", пишет газета. "Что могут противопоставить этому предложению владельцы новых офисных зданий? Чтобы аренда на первичном рынке стала привлекательнее субаренды, они пошли на беспрецедентные уступки. На строящиеся или недавно сданные в эксплуатацию объекты ставки были опущены до 1 тыс. долл. в классе А и до 700 долл. в классе В... Развивать гибкую ценовую политику девелоперов вынуждает рост предложения на рынке офисной недвижимости, который, несмотря на массовую заморозку проектов, продолжится... По мнению риэлторов, это обстоятельство должно подстегнуть дальнейшее падение арендных ставок, которое в нынешнем году может составить 50%".

Метрострой

"В конце этого года на Арбатско-Покровской линии откроются три новые станции метро - две в классическом стиле и одна - хай-тек", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 27 февраля. "Станции "Митино" и "Волоколамская" будут выполнены в граните и мраморе, а станция "Мякининская" в стиле хай-тек. В частности, станция "Волоколамская" будет просторной и открытой за счет стройного свода колонн и арок. Эстетическим козырем "Митино" станет освещение, которое будет создавать эффект игры света и тени на своде. На "Мякининской" вдоль всей станции выстроится ряд пространственных структур-светильников. Колонны облицуют нержавеющей сталью, стены - тонированным стеклом".

Реставрация и разрушение памятников архитектуры

"На общественных слушаниях вокруг ЦДХ кипели страсти... Проект реконструкции правого берега Москвы-реки вызвал острейшие дискуссии", отмечает "Вечерняя Москва" в номере от 26 февраля. "Пожалуй, впервые общественные слушания проходили в таком формате при свободном волеизлиянии диаметрально противоположных мнений. Да и тема оказалась слишком острой для жителей района и слишком чувствительной для художественной общественности. Публика насторожилась еще с тех пор, как здесь предложили построить оригинальный "Апельсин" Норманна Фостера, который в центр города, конечно, не вписывался. Теперь общественность, что называется, начеку... Даже регламент общественного обсуждения вызвал шумные споры... Напряженная ситуация не смутила главного архитектора города Александра Кузьмина, и он спокойно изложил суть проекта, разработанного Москомархитектурой. Основная цель этого проекта, по его словам, - получить новое здание для Государственной Третьяковской галереи, поскольку существующее сооружение не отвечает требованиям современного музея... У галереи будет необходимое ей отдельное здание с увеличенной на 20% полезной площадью, оборудованное по последнему слову техники. Его построят ближе к Садовому кольцу. Свое здание получит и ЦДХ. А площадь парка "Музеон" как общественно-природного комплекса будет сохранена", пишет "Вечерка". "Что же плохого в новом строительстве? Основные возражения вызывает инвестиционная составляющая проекта, под которую предлагается отдать пространство, занимаемое существующим зданием, построенным в 60-80-х годах. Не устроят ли на его месте торговый или развлекательный комплекс, или, того хуже, казино? Главный архитектор города решительно опроверг такие предположения... Многие настаивали на сохранении нынешнего здания "позднесоветского модернизма", на его реконструкции. Руководство Центрального округа столицы пообещало учесть все мнения и замечания. Хотя это будет очень непросто".

"Похоже, только врожденная интеллигентность российских народных масс уберегла модератора слушаний - префекта Центрального округа Алексея Александрова и основного докладчика - главного архитектора Москвы Александра Кузьмина от летающих ботинок - вроде того, что достался президенту Джорджу Бушу в Ираке", продолжают тему "Известия" в номере от 26 февраля. "Не помогла даже демонстративная открытость процедуры - милиция пускала всех, кого вместил холл ЦДХ, хотя по условиям слушаний участвовать в них могли только те, кто живет или работает на Якиманке. Прямо на улицу был выведен монитор, на котором велась прямая трансляция... И в эту приоткрывшуюся демократическую щель, судя по всему, хлынули весь нерастраченный митинговый пыл, все разочарование во власти и глубочайшее недоверие к любым обещаниям сверху... Третьяковку народ, как выяснилось, любит - причем гораздо больше инвесторов, для неопознанного "общественного здания" которых, по общему убеждению собравшихся, и расчищается место у Крымского моста... Начав с претензий к проекту - новое здание Третьяковки расположено слишком близко к Садовому кольцу... вибрация и загазованность повредят картинам, парковка под зданием недопустима, в новом здании нет защищенного внутреннего двора для погрузки полотен и отправки на выставки, и т.д. - к концу второго часа выступавшие добрались до сути своих подозрений: и проект планировки, и новые здания для Третьяковки и ЦДХ - лишь повод для освобождения места в интересах инвестора, а сами слушания - попытка сделать вид, что демократические процедуры при этом соблюдены. Каких только идей не прозвучало на митинге (на дискуссию это походило с трудом): передать старое здание Третьяковке - художникам построить новое в другом месте; передать старое здание художникам - Третьяковке построить новое здание в Лаврушинском переулке; "сослать" Третьяковку на территорию фабрики "Красный Октябрь"; найти для гостиницы другое место - как минимум сдвинуть ее к Садовому кольцу; снести ЦДХ и разбить на его месте вишневый сад...", пишет газета. "Если Третьяков собрал свою коллекцию и отдал государству, неприлично говорить о том, что новое здание музея можно построить только на средства инвесторов, - подытожил депутат Мосгордумы "яблочник" Евгений Бунимович. - Я убежден, что Россия может построить свою национальную галерею за счет государства. Давайте отложим эту идею до окончания кризиса - а там будем думать, как помочь Третьяковке..."

"Не будет поставлено под госохрану здание комплекса Государственной Третьяковской галереи и Центрального Дома Художника на Крымской набережной, так как не является объектом культурного наследия", отмечает "Вечерняя Москва" в номере от 25 февраля, со ссылкой на пресс-службу Москомнаследия. "Представитель пресс-службы рассказал, что в Москомнаследие поступило заявление с просьбой постановки под госохрану здания Третьяковской галереи на Крымском валу и придания ему статуса выявленного объекта культурного наследия. По его словам, заявление было подано родственницей архитектора Николая Сукояна Вероникой Сукоян, который принимал участие в проектировании и строительстве здания Государственной Третьяковской галереи и Центрального Дома Художника. "В соответствии со статьей 18 Федерального закона "Об объектах культурного наследия народов РФ" (№73-ФЗ-ИФ) в реестр могут быть включены выявленные объекты культурного наследия с момента создания которых прошло не менее 40 лет", - отметил он... с момента завершения строительства здания Третьяковской галереи на Крымском валу прошло 33 года. Учитывая, что данное здание было построено в 1976 году, проведение историко-культурной экспертизы с целью отнесения указанного комплекса к выявленным объектам культурного наследия не соответствует действующему законодательству. На этом основании вышеуказанное заявление не может быть принято"".

"Последние дни на ниве охраны памятников выдались бурные", отмечают "Известия" в номере от 26 февраля. "В воскресенье молодое движение "Архнадзор" вышло на пикет в защиту усадьбы Шаховских. Во вторник москвичи подвергли обструкции проект застройки Парка искусств и сноса ЦДХ. А в среду Росохранкультура и Москомнаследие объявили о подаче иска по изъятию из частной собственности знаменитых палат Пожарского... После реставрации Пашкова дома палаты Дмитрия Михайловича Пожарского (Большая Лубянка, 14) объективно возглавили список пустующих шедевров... Описанный в романе "Война и мир" дом вошел в мировую литературу как часть толстовского образа Москвы. Вот какой памятник был отдан в 90-е годы в собственность Инкомбанку и дважды перепродан после его банкротства. Ныне владельцем выступает некое ООО "Карс". Ни оно, ни его предшественники не потрудились начать хотя бы противоаварийные работы. О начале тяжбы за палаты Пожарского журналисты узнали в среду утром. Однако некоторые представители СМИ... так и не смогли пройти на пресс-конференцию в информационный центр Москомнаследия. Сотрудники этого комитета, стоявшие на входе, ссылались на распоряжение пресс-службы мэра. Стало ясно, что на празднике хотят видеть не всех. А ведь новость, что государство вступилось наконец за дом национального героя, была с особенной радостью встречена именно теми журналистами, которые профессионально пишут о наследии... Вероятно, дело в неготовности чиновников комментировать иные острые темы", предполагает газета. "Например, одну из главных - начавшиеся сносы во дворе усадьбы князей Шаховских на Большой Никитской, 19/16... Росохранкультура разрешила эти работы, согласившись считать их приспособлением памятника к нуждам театра "Геликон". А чтобы сносы могли сойти за приспособление, Москомнаследие сочинило для усадьбы фантастический "предмет охраны". Покушение на усадьбу Шаховских стало первым испытанием для новообразованного "Архнадзора"... У княгини Шаховской была малая сцена в доме. Когда же она захотела иметь большую сцену, то не стала уничтожать свой двор. Она купила соседний участок и построила на нем специальное здание, которое мы знаем как Театр имени Маяковского. По аналогии, когда театр "Геликон" попросил у города большую сцену, следовало просто найти для нее другое место, а в доме Шаховских оставить только малую сцену - с удивительным двором при ней. Именно это предлагают пикетчики, собиравшиеся в воскресенье на площади Никитских Ворот. Не прекращать реставрацию и не выселять театр (пусть даже запятнанный вандализмом), а продолжать реставрацию барского дома для малой сцены и вернуть в режим реставрации барский двор. Без преувеличения, в эти несколько дней обнаружился тупик культурной политики правительства Москвы. И судорожно заметавшиеся чиновники, судя по их реакции, поняли это.

"Шуховская башня в Москве может быть отремонтирована за счет городского бюджета. Для этого необходимо перевести башню из федеральной собственности на баланс Москвы", пишет "Вечерняя Москва" в номере от 25 февраля со ссылкой на слова председателя столичного комитета по культурному наследию Валерия Шевчука. "По его словам, вопрос о срочной необходимости реконструкции Шуховской башни остается открытым с 2005 года, когда в ходе проверки технического состояния сооружения было обнаружено, что конструкция находится в аварийном состоянии. В январе 2009 года мэр Москвы Юрий Лужков обратился к правительству России с просьбой принять срочные меры по этому вопросу. Однако средства на реконструкцию так и не были выделены. С учетом значимости объекта не только для России, но и для Москвы, мэр ставит вопрос о возможности передачи Шуховской башни в пользование города".