Интервью с петербургским вице-губернатором: Кризис может привести к переделу строительного рынка
Об изменениях на строительном рынке Санкт-Петербурга в условиях мирового финансового кризиса корреспонденту ИА REGNUM рассказал вице-губернатор города, курирующий строительный блок,
ИА REGNUM: Александр Иванович, мировой финансовый кризис, к сожалению, затронул российские строительные компании. В том числе и те, которые работают в Санкт-Петербурге. Московское правительство опосредованно помогает выйти из кризиса конкретным строительным компаниям - например, группе ПИК. Почему этого не делают в Санкт-Петербурге?
Начну с того, что рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга отличаются. В столице значительную долю занимает инвестиционный спрос, то есть приобретение недвижимости как вложение капитала. Это и обусловило в определенной мере перегрев московского рынка, отмечавшийся еще до кризиса. Там аккумулируются совсем иные финансовые потоки. В Санкт-Петербурге же такой покупатель составляет в общей массе не более 10-15%. Спрос в большей степени отражает реальную потребность жителей города в жилье - до известных событий на финансовых рынках спрос опережал предложение в Санкт-Петербурге на 10%. И, несмотря на активное развитие в последние годы ипотечного и иного кредитования, размеры кредитных линий и уровень задолженности в "северной столице" неизмеримо ниже, чем в Москве. Строительный комплекс нашего города, в первую очередь, направлен на решение важнейших социальных вопросов, в отличие от московского, ориентированного на привлечение инвестиций крупных финансовых структур.
Кроме того, в Санкт-Петербурге строительный рынок уже давно работает в условиях нормальной конкуренции и зависимости от какой-либо одной компании нет. Да, есть "крупняки", которые имеют большие объемы работ, есть компании, строящие по одному, несколько домов. И мировой экономический кризис, несомненно, оказал влияние как на одних, так и на других. Другое дело, что крупным компаниям будет несколько проще стабилизировать ситуацию за счет перераспределения средств, наличия антикризисных программ, возможно, более детального просчета рисков, что обусловлено диверсификацией деятельности таких компаний, качеством существующих активов. В то же время это не означает, что менее крупные компании гарантировано исчезнут с рынка и, тем более, что их объекты перейдут в состояние "незавершенки" со всеми вытекающими последствиями, обманутыми дольщиками в том числе. Я знаю, что строительное бизнес-сообщество работает над преодолением кризиса сообща, компании готовы поддерживать друг друга, в том числе, передавая, в случае необходимости, объекты менее крупных компаний холдингам, которые смогут гарантировать, что дома будут достроены. Такой механизм существует и власть сделает все со своей стороны, чтобы эта процедура происходила быстро.
Более того, городским правительством принято решение о выкупе земельных участков у строительных компаний, которые, в силу разных причин, оказались не в состоянии реализовать задуманные проекты. Компенсировав застройщикам затраты, мы построим на таких территориях бюджетное жилье. Возможно, какие-то из них выставим на торги. Также город готов выкупать и готовые квартиры для госнужд - реализации городских программ. И на эти цели в бюджете города на следующий год предусмотрим больше денег. Мы ведем переговоры с монополистами о снижении аванса за подключение объектов к инженерным сетям, ведь сами тарифы достигли уже всех мыслимых и немыслимых размеров. И нам удалось достигнуть договоренности о "замораживании" этих цен.
ИА REGNUM: А может получиться так, что кризис приведет к переделу строительного рынка в Санкт-Петербурге? К укрупнению строительных компаний? Или таким образом произойдет естественный отбор?
Возможно, передел рынка и произойдет, однако это точно не отразится плохо на потребителе, ведь укрупнение компаний способствует оптимизации процесса и снижению рисков. Несомненно, с рынка уйдут компании-однодневки - покупателю станет проще ориентироваться в информационном пространстве. Это нормальный процесс, действительно естественный отбор в экономике. Единственное, что сегодня вызывает опасения, - возможное возникновение на фоне кризиса различных махинаций. Состояние подогреваемой паники населения, разрозненная информация о последствиях кризиса, может привести к тому, что люди будут покупаться на объявления на заборах о продаже, скажем, двух квартир по цене одной, тогда как на земельном участке вырыт только котлован. К сожалению, несмотря на уже пройденные нами истории с финансовыми пирамидами типа
Поэтому надо внимательно относиться к заключению договоров и не покупаться на демпингующие заявления - это надо делать надо всегда, а не только во время кризиса. И если на месте планируемого дома только вырыт котлован и стоит забор, нести туда деньги - абсолютно неразумно. Сходите на строительную площадку, посмотрите, ведутся ли там работы, на какой стадии находится дом, порядок ли на площадке, в конце концов. Все это говорит о застройщике в целом и о том, как он ведет все свои дела. Если дом уже возведен, а лучше, стоит под крышей - покупать можно. Кроме всего прочего это означает, что наибольшая часть затрат на его строительство уже сделана, что минимизирует риск влияния уменьшения оборотных средств у застройщика ввиду кризиса, на возведение конкретного объекта. Так, могу с уверенностью сказать, что практически все объекты, обещанные к вводу в этом, 2008 году, будут завершены. Недавно, по моему поручению, сотрудники Службы государственного строительного обзора и экспертизы в субботу, 11 октября, объехали 125 объектов этого года. На 113 из них работы велись, 5 - уже готовы, 3 - заморожены и на 5 работы не велись, потому что оплата труда рабочих на выходных стоит намного дороже, чем на буднях. Так что за вводные объекты можно точно не беспокоиться. Более менее оптимистично выглядит и картина ввода 2009 года. Корректировки по срокам строительства домов, скорее, коснуться тех объектов, строительство которых не началось. И то, как я уже сказал, решение этой проблемы у нас есть.
В целом, надо понимать, что строительный комплекс по определению не может остановиться в своем развитии, поскольку именно жилая недвижимость - самый ликвидный продукт на рынке, спрос на который будет всегда. Еще ни одной стране мира не удалось окончательно решить жилищную проблему! Что уж говорить о нас, если от европейского показателя в 35 квадратных метров на человека мы еще значительно далеки - в Санкт-Петербурге он составляет в целом 23 квадратных метра. У нас остаются нерешенными вопросы коммунальных квартир, городской очереди на жилье и целый ряд других. Поэтому, так или иначе, с теми или иными потерями, рынок стабилизируется, продажи пойдут. Вопрос только в том, насколько за это время рынок перегреется и в какие ценовые категории мы войдем после кризиса.
ИА REGNUM: По официальным данным, сокращается количество ипотечных кредитов, выдаваемых в Санкт-Петербурге. Как это скажется на ценах на жилье?
За девять месяцев этого года в Санкт-Петербурге выдано 15 тыс. 600 кредитов на сумму 39, 46 млрд рублей. Сложившаяся сегодня кризисная ситуация, возможно, даст свои коррективы. В то же время, нельзя сказать, что рынок ипотеки встал. Действительно ряд банков занял выжидательную позицию и приостановил выдачу кредитов. Банки, имеющие государственную поддержку, кредитование продолжают, подняв процентные ставки. По данным риэлторов, в сентябре объем продаж снизился на 30%, в октябре прогнозируется снижение до 40-50% от запланированного объема продажи жилья. Это говорит о необходимости скорейшего принятия мер, о которых говорится уже не один год - внедрение ИНЫХ форм поддержки покупательского спроса. Наравне с классической ипотекой это могут быть и жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, даже формы, аналогичные долевому строительству. Очевидно, что одного долгосрочного ипотечного кредитования для решения поставленной в рамках
ИА REGNUM: А может ли кризис привести к тому, что вернется точечная застройка?
Нет, территориальный ресурс исчерпан и назад мы уже не вернемся. В застроенных кварталах есть возможность только реализовать программу реновации, предусматривающую увеличение плотности застройки за счет сноса морально и физически устаревших домов. Первые торги на право проведения реновации "хрущевских" кварталов пройдут уже 23 октября. Сегодня большого оптимизма, как это было еще пару месяцев назад, я не испытываю, однако работу надо начинать. На прошедшем недавно в
Что касается Европы, то там приоритет давно уже отдан комплексной застройке городов. Не буду скрывать, реализация крупных проектов в Санкт-Петербурге может быть заморожена в связи с финансовым кризисом. В то же время, на сегодняшний день в Петербурге уже ведутся работы на пяти крупных территориях. Это означает, что кредитные линии уже открыты, ряд важных и дорогостоящих этапов пройден или находится в процессе, поэтому есть основания полагать, что здесь работы не остановятся. Самый крупный реализуемый комплексный проект, плоды которого мы уже видим и продажи квартир в котором уже начались -
ИА REGNUM: Предусматривается ли на федеральном уровне целевая поддержка именно строительной отрасли в связи с кризисом?
Недавно в
В первую очередь, это касается мер по снятию банками Российской Федерации моратория по ипотечным программам либо определению конкретных банков, задействованных в программе ипотечного кредитования. При этом стандарты