Динамика цен на рынке жилья в Москве

"Рост цен на первичном рынке жилья в Москве и ближайшем Подмосковье в первой половине года удивил всех. Цена за 1 кв. м квартир в новостройках выросла в среднем на 20% (с учетом Подмосковья - на 30%), несмотря на то что аналитики прогнозировали такой уровень цен только к концу года. Но уже весной цены взяли очередной психологический рубеж в $7 тысяч за 1 кв. м", сообщает "Газета" в номере от 6 августа. "Причина - в сокращении объема предложения коммерческого жилья в Москве. Сказался и отложенный с 2007 года спрос со стороны платежеспособных российских семей. По официальным данным, жилищное строительство в Москве за последние годы незначительно сократилось. Если в 2006 году возвели около 4,6 млн кв. м, то в 2007-м строители сдали 4,4 млн кв. м.... Итоги первого полугодия стройкомплекс пока не подводил, но, по неофициальным данным, объем строительства жилья сохранен на уровне 2007 года. Это хорошая новость. Плохая же заключается в том, что на периферии конкурирующих с Москвой по уровню жизни центров притяжения в последние годы так и не создано. В столицу в поисках лучшей жизни прибывают "новые москвичи", готовые выложить столько, сколько запросят застройщики. Процесс этот не прекращался никогда. И вот уже восемь лет, то притормаживая, то ускоряясь, цены на московское жилье растут", пишет газета. "Кроме увеличения денежной массы становится меньше самих объектов. Все опрошенные "Газетой" аналитики отмечают сокращение предложения квартир в Москве... Кроме того, предложения застройщиков не соответствуют ожидаемому качеству... Как бы там ни было, если попытаться заглянуть на несколько месяцев вперед, то очевидно, что строить жилья на продажу в столице будут меньше. Во-первых, строить уже почти негде, а во-вторых, столичные власти значительно увеличивают долю социального жилья в общем объеме строительства. Кроме того, основным методом жилищной застройки провозглашена комплексная реконструкция кварталов, что, конечно же, дороже строительства в чистом поле. Так что причины будущего роста цен налицо", констатирует "Газета". "Впрочем, гендиректор информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин считает, что сейчас затишье перед снижением цен. Дело в том, что риэлторы считают индикатором будущего поведения цен на покупку недвижимости изменения ставок аренды квартир. А они в Москве в июле хоть и незначительно, но снизились - на 0,3%".

"В конце июня средняя цена метра в московской квартире взяла очередной рекорд, перевалив за 6 тысяч долларов, бесстрастно сообщает портал "Индикаторы рынка недвижимости". Но заоблачные цены уже даже не потрясают воображение - стоимость недвижимости в столице давно оторвалась от реальных возможностей среднего жителя и Москвы, и страны", продолжают тему "Известия" в номере от 6 августа. "В прогнозах, чего ждать дальше, аналитики сильно расходятся. Одни считают, что цены стабилизируются, потому что спрос скоро ужмётся до минимума. Другие предрекают дальнейший рост, пугая квартирным дефицитом: по данным Росстата, за первые полгода темп прироста новых "квадратных метров" в Москве сократился на 40%.... В таких условиях эксперты говорят об оторванности рынка от населения. Рынок в чистом виде работает только в узком кругу покупателей "элитки" и "бизнес-класса". Пустые квартиры в казалось бы давно заселенных "комплексах" с затейливыми названиями - это купленное впрок жилье теми, кому непринципиально, сколько оно стоит. Третья, четвертая, пятая недвижимость, в Москве, за городом, в Сочи, в Крыму, в Испании - этот метод "сбережения сбережений" в нынешних российских условиях становится все более популярным", пишет газета. "Власти в этом вопросе сдерживают свои обещания. Заявление Лужкова о том, что 50% всех новостроек достанется участникам социальных программ (от "малоимущих" очередников и многодетных до судей и ветеранов спецслужб), добросовестно воплощается в жизнь. Как быть всем остальным, неясно".

"Столичная Остоженка попала в десятку самых дорогих улиц мира по стоимости квадратного метра жилой площади", сообщает "Российская газета" в номере от 7 августа. "Средняя стоимость "квадрата" на этой улице, в середине прошлого века именовавшейся Метростроевской, колеблется вокруг сорока тысяч долларов США. К такому выводу пришли эксперты английского исследовательского центра The Wealth Bulletin. Самым же дорогим местом в мире для проживания, согласно исследованию, является улица Принцессы Каролины в Княжестве Монако. Здесь "квадрат" стоит в среднем 190 тысяч долларов", пишет газета, цитируя слова руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко: "Остоженка действительно сейчас лидирует по стоимости жилья в Москве... Причем стоит учитывать, что люди воспринимают ее не просто как одну улицу, а как небольшой район со всеми прилегающими улочками и переулками. В малоэтажных новостройках района стоимость "квадрата" может достигать 50 тысяч долларов США, что вполне сопоставимо с аналогичным по качеству жильем в том же Монако, Англии и Америке".

Строительство нежилых объектов

"Mirax Group продала проект подземного торгово-развлекательного комплекса "Смоленка" компании "Мегастрой" за $60 млн", сообщают "Ведомости" в номере от 1 августа. "О сделке "Ведомостям" рассказал Максим Темников, член совета директоров Mirax Group. Председатель совета директоров "Мегастроя" Александр Репринцев подтвердил эту информацию. Это непрофильный проект для компании, объясняет Темников. Сумма сделки, по словам Темникова, составит $60 млн. Она финансируется за счет собственных средств, уточнил Репринцев. "Мегастрой" создан в начале 2005 г., сейчас в работе у компании шесть девелоперских проектов общей площадью 500 000 кв. м. По словам Репринцева, договор подписан на условии, что покупатель получает объект с разрешением на строительство. Юридически сделка закроется в конце года", пишет газета. ""Смоленка" строится под Смоленской площадью в Москве, комплекс включает в себя четыре подземных уровня площадью 32 000 кв. м. На момент начала проекта объем инвестиций оценивался в $120 млн. На трех первых уровнях комплекса разместятся торговые залы, рестораны, кафе, развлекательные заведения, на нижнем этаже - автостоянка на 300 машиномест. К реализации проекта компания приступила в 2007 г., сейчас проведены проектные работы и получена разрешительная документация. Репринцев планирует, что комплекс будет построен к 2012 г.".

Гостиница "Москва" откроется уже в 2009 году, сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 4 августа, ссылаясь на слова председателя комитета по туризму столицы Григория Антюфеева. "Он добавил, что, несмотря на снос знаковых гостиниц, вроде "Москвы", "Интуриста", "России", общее количество снесенных мест было с лихвой компенсировано вновь построенными. Так, в период 2005-2007 годов и в первую половину этого года в Москве введено в эксплуатацию 47 гостиниц общей вместимостью более 11,5 тыс. мест, что существенно превышает число снесенных. Г. Антюфеев заметил, что даже если бы на месте гостиницы "Москва" не было построено ни одного гостиничного номера, никто этого не почувствовал. Однако власти Москвы останавливаться на достигнутом не собираются, и в этом году планируют ввести в строй 28 гостиниц. 8 из них уже готовы, а остальные 20 находятся в стадии завершения строительства. В ближайшие два-три месяца свои двери распахнут еще пять гостиниц - три из них в Центральном округе".

Дорожное строительство

"Обещания столичных чиновников как можно быстрее завершить реконструкцию Ленинградского шоссе не сбылись. Автомобилистам еще по меньшей мере два года предстоит сталкиваться с ограничениями движения на этом направлении", сообщает "Время новостей" в номере от 4 августа. "В минувшую субботу во время традиционного объезда городских стройплощадок мэр Москвы Юрий Лужков, ранее торопивший дорожных строителей со сдачей наиболее сложных участков масштабной реконструкции, был вынужден признать, что перевод трассы в бессветофорный режим в целом существенно затягивается. "В 2010 году будет полностью закончена реконструкция Большой Ленинградки", - пролонгировал градоначальник ранее действовавшие дедлайны дорожного строительства... По словам Юрия Лужкова, если две первые очереди реконструкции крупнейшей транспортной артерии города не обходились без проблем, то строительство Алабяно-Балтийского тоннеля потребует от строителей манипуляций, сравнимых с нейрохирургической операцией... Требующее более сложных технических решений строительство, надеются в мэрии, позволит избежать конфликтов с жителями этого района, опасающимися сноса близлежащих домов и вырубки сквера на Балтийской улице", пишет газета. "Кроме того, судя по всему, строительные работы по прокладке Волоколамского тоннеля начались с некоторым опозданием... открытие движения по тоннелю из центра намечается в лучшем случае на декабрь 2008 года, а по направлению из области в центр -- не раньше первого квартала 2009 года. Еще одним масштабным долгостроем в процессе реконструкции Большой Ленинградки, вероятно, станет новый мост через канал имени Москвы... Небольшим утешением для тех, кто предпочитает перемещаться по столице наземным транспортом, может стать открытие осенью движения в сторону центра на транспортной развязке на пересечении Ленинградского и Головинского шоссе. Но в целом автомобилистам чаще придется искать объездные пути. В ближайшее время двухполосным объездом, например, придется пользоваться в связи с реконструкцией путепровода через смоленское направление Московской железной дороги. С сентября дорожные строители закроют движение в тоннелях под Белорусским вокзалом, где начнется прокладка инженерных коммуникаций и устройств ограждающих конструкций подземного пространства".

"Варшавское шоссе станет прямым как стрела. Правда, не на всем протяжении, а в Бутове. Еще месяц - и пятикилометровый участок от МКАД до Щербинки превратится в современную магистраль с удобными развязками. И никаких "бутылочных горлышек"", пишет "Московский Комсомолец" в номере от 5 августа. "Варшавское шоссе от МКАД до микрорайона Щербинка расширится до 8 полос (по 4 в каждую сторону). На всем протяжении дороги освещение будет таким же мощным, как на МКАД. Для общественного транспорта организуются удобные остановки, для пешеходов - подземные переходы... Под Курским направлением железной дороги Варшавка уйдет в новый тоннель - такой же широкий, как и остальное шоссе. Возводят тоннель рядом со старым собратом, который был узок и невысок, из-за чего в нем частенько застревали грузовики. Кстати, благодаря новому тоннелю Варшавское шоссе выпрямится (прежде оно в этом месте немного "виляло"). Судьба старого "прокола" под железной дорогой неизвестна - возможно, его станут использовать в технических целях, например под парковки... На пересечении Варшавки и с улицей Грина, и со 2-й Мелитопольской организуются эстакады. Улицы Грина, Новобутовская и 2-я Мелитопольская расширяются до 6 полос. Тем самым отпадает нужда в светофорном регулировании и снимается проблема "бутылочного горлышка". В итоге на Варшавском шоссе от МКАД до Щербинки остается лишь один светофор - в районе Большой Бутовской улицы.. Развязку на 2-й Мелитопольской откроют уже к Дню города, а на улице Грина - в конце года", сообщает "МК" о ближайших планах столичных властей.

Метрострой

"В сентябре исполнится 70 лет, как на зеленой линии столичного метро открылась станция "Маяковская". Но никаких торжеств по случаю юбилея не ожидается. Станция опасно больна и до следующей круглой даты может просто не дотянуть, предупреждают специалисты", вновь поднимают тему реконструкции "Маяковки" "Известия" в номере от 1 августа. "Признаки болезни видны невооруженным глазом: чуть ли не под каждой колонной лежат половые тряпки, собирающие стекающую по сводам и колоннам воду. Часть зараженных коррозией колонн стянута металлическими ободами, наиболее пострадавший от протечек кусок станции скрыт за металлической выгородкой... Но никакое "местное" лечение "Маяковской" уже не поможет, уверены специалисты. В том, что реставрацию категорически нельзя начинать, не осушив станцию, и что ее давно пора закрыть для серьезных работ, убеждена Нина Алешина, архитектор метрополитена, спроектировавшая и построившая за годы работы в институте "Метрогипротранс" 19 станций московской подземки и разработавшая в 1996 году проект реставрации "Маяковской". Только с сухой станции можно снимать облицовку, выводить ржавчину, проводить антикоррозийную обработку металлических конструкций и проводить работы по реставрации. Но грамотного инженерного проекта осушения станции до сих пор нет. А на новом отгороженном от людских глаз пространстве вновь развернулась "реставрация", и снова - без утвержденного в Москомнаследии проекта. Хотя нынешние работы гораздо более масштабны и сложны", пишет газета. В материале приведены многочисленные технические подробности, из которых ясно следует, что состояние станции плачевное, и вялотекущий ремонт без закрытия вряд ли, по мнению авторов материала, способен исправить ситуацию. "Известия" обратились за комментариями к специалистам; так, член Тоннельной ассоциации России Евгений Пашкин уверен: "Станцию надо закрывать". "Когда после проходки тоннеля в нем монтируется труба из тюбингов - тех самых конструкций, которые мы видим в окно на перегонах между станциями, - всегда образуется зазор. В него, для прочного контакта породы с внешним контуром тюбинга, закачивается под давлением цементный раствор. В таком идеальном герметичном состоянии "Маяковская" и была сдана. Я всю войну провел на этой станции, мы с ребятами бегали сюда греться. Она была абсолютно сухая. Но тогда в метро ходили составы в четыре полупустых вагона, с интервалами в 5-10 минут. А со временем стали ходить 8-вагонные, почти каждую минуту. Поезда тормозят и набирают скорость прямо на станции. От вибрационных нагрузок глины, на которые опираются тоннели, уплотнились, станция стала "садиться". Но когда станции "садятся", то вверху они "отлипают" от грунта. При отлипании возникает еще одно опасное явление - из круглого тоннель превращается в эллипс, и тогда на стыке между тюбингами возникают микротрещины, через которые вода может проникать внутрь. Достаточно микроскопических трещин между обделкой тюбингов и породой, на стыках между тюбингами - и запертая прежде напорная вода начинает "ходить". На "Маяковской" она поднимается наверх, доходит до верхней точки внешней обделки перегонных тоннелей, затем переливается в стыки с центральным, а оттуда - просачивается на станцию... Сегодня у памятника архитектуры нержавеющая сталь на колоннах местами покрыта ржавчиной. Паруса колонн - треугольные площадки, где колонны переходят в своды, - гнилые. И ему ничего не грозит?", - задает вопрос эксперт. Другого мнения придерживается начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев: "Станция находится в нормальном состоянии с точки зрения прочности несущих конструкций. Проблемами с декором мы занимаемся. Занимаемся и водоподавлением. Станция находится на реконструкции и реставрации. Это будет длиться еще полтора года", приводит его слова газета. "С водой ведь как: начинаешь гнать ее с одного конца, она в другом проявляется. И пока не пройдешь всю станцию, так и будет... мы декором и не занимались пока на этой станции. Что-то где-то подклеивалось. Но в настоящее время мы заменой родонита не занимаемся. Мы не спешим с этими работами".

Статья вызвала немалый резонанс, что побудило руководство метрополитена дать официальный комментарий по поводу ситуации. "Станции метро "Маяковская" не угрожает подтопление, о чем ранее предупредили некоторые СМИ, - официально заявили представители Московского метрополитена", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 5 августа, ссылаясь на пресс-службу столичной подземки "Там также рассказали, что в середине сентября в ночное время на самой станции будет проведена расширенная пресс-конференция. "Мы хотим показать всем интересующимся существующее положение дел с содержанием станции. Там будут специалисты метрополитена, Тоннельной ассоциации, Метрогипротранса и Москомнаследия", - сообщили в пресс-службе. Журналистам будут показаны зоны, в которых ведутся ремонтные работы, представлены материалы обследования станции и проекты технических решений по ее содержанию".

Конфликты в сфере недвижимости

На этой неделе газеты продолжали следить за развитие затяжного конфликта в Южном Бутово, где из своего дома была выселена еще одна семья. "Защитить жильцов строения №11 по Изюмской улице Аллу Сергееву и Валерия Баранова и выразить свой протест явились не только жители окрестных домов и других московских районов", сообщает "Независимая газета" в номере от августа. "По подсчетам координатора Союза инициативных групп Москвы Сергея Удальцова возмущенных горожан насчитывалось около ста человек. Активист рассказал корреспонденту "НГ", что люди прямо на дороге устанавливают палатки и перекрывают въезд на строительную площадку. Как рассказал Сергей Удальцов, больше всего возмущает собравшихся тот факт, что решение о сносе дома и сумму компенсации около пяти млн. рублей было принято без присутствия владельцев недвижимости. Однако с такой постановкой вопроса категорически не согласны в префектуре ЮЗАО. Как рассказала "НГ" пресс-секретарь Елена Никифорова жильцы Изюмской улицы могли обжаловать решение суда, но не сделали этого... В течение полугода префектура продолжала вести переговоры с владелицей дома с целью достижения мирового соглашения. За дом площадью 31 кв. м и участок в 10 соток москвичке были перечислены денежные средства в размере 5 млн. 181 тыс. 371 руб.", пишет газета. "Дом в Южном Бутово достался Алле Сергеевой по наследству в 1990 году и он не является единственным ее жильем. "Имеет в собственности двухкомнатную квартиру общей площадью 52,3 кв. метра и зарегистрирована в ней по адресу улица Юных Ленинцев, дом 37, квартира 65", - рассказывает пресс-секретарь. - Уведомление об изъятии земельного участка, попадающего в зону застройки, ей вручили в установленные законом сроки". В префектуре сообщили, что гражданский муж Сергеевой, Александр Борисович Баранов, 1951 года рождения, в настоящее время нигде не работает, зарегистрирован по адресу Шоссейная улица, дом 46/1, квартира 35. Двухкомнатная квартира общей площадью 51,5 кв. метров приватизирована в 1993 году. Баранов является единственным владельцем".

"По словам председателя инициативной группы жителей Южного Бутова Владимира Жирнова, последний конфликт начался с того, что хозяев дома, не освобождавших дом, вывели под белы рученьки милиционеры, погрузили вещи в машины без описи и увезли. После этого тут же появился бульдозер, который сравнял дом с землей. Вся операция заняла не более часа", в свою очередь комментирует ситуацию "Российская газета" в номере от 4 августа. "Возмущенные таким отношением жители поселка перекрыли въезд на строительную площадку. Корреспонденту "РГ" они заявили о своем намерении обратиться в Европейский суд по правам человека. По словам Жирнова, жителей обижает и то, что власти не держат своего слова: еще в прошлом году они обещали выделить землю всем желающим. Но потом об этом словно позабыли, и с мая пошли исковые заявления на жителей, не согласных переезжать. В настоящее время в Зюзинском суде находятся 24 гражданских дела. Однако у главы управы Южное Бутово Дмитрия Набокина другой взгляд на происходящее", отмечает газета. Приводя слова чиновника: "Из 86 "проблемных домов" в третьем и четвертом микрорайонах не освобождены пока восемь домов. Что касается первого и второго микрорайонов, то там из 108 домов осталось согласовать решение с 45, - рассказал он. - Валерий Баранов к снесенному дому не имеет никакого отношения, это собственность Аллы Сергеевой, - рассказал он корреспонденту "РГ". Впрочем, в любом случае эту семью никто не выселяет на улицу: у каждого из супругов имеется в собственности по двухкомнатной квартире. Размер компенсации суд установил на основании оценки, сделанной оценочной комиссией. Учитывая, что владелица не согласна с ней, райуправа предложила ей заказать собственную оценку - такие прецеденты были, и власти соглашались с оценкой независимых оценщиков. Сергеева такой возможностью не воспользовалась".

"Жители Бутово поторгуются со столичными властями о размере компенсации за снесенные дома. Доказывать свою правоту бутовцы собираются в Европейском суде по правам человека (ЕСПЧ), продолжает тему "Газета" в номере от 4 августа. "Говоря о сути юридических претензий к столичному правительству, бутовцы прежде всего имеют в виду не размер компенсации, а незаконность изъятия их собственности. В частности, жители поселка ссылаются на распоряжение № 837-РП от 24 апреля 2004 года "Об изъятии для государственных нужд земельных участков, попадающих в зону строительства на территории поселка Бутово", которое не прошло регистрацию в Минюсте. К тому же действующее российское законодательство об изъятии собственности предусматривает получение компенсации перед изъятием. Поскольку на компенсацию Сергеева не согласилась, то и изъятие незаконно. "Все эти выводы сделала независимая юридическая экспертиза Общественной палаты", - отмечает Жернов. Между тем все постройки в Бутово возведены на земле, находящейся в госсобственности, которой жители поселка пользуются на праве постоянного бессрочного пользования. Оно делает пользователей первоочередными претендентами на оформление права собственности на землю, но никак не собственниками", поясняет "Газета".

"Известия" в номере от 4 августа обращаются к теме точечной застройки, по-прежнему актуальной для москвичей. "Когда в августе 2007 года мэр Москвы подписал знаменитое постановление о борьбе с "точечной застройкой" с предписанием создать специальную межведомственную комиссию (МВК) при главном архитекторе города. "Известия", как и большинство экспертов, сильно сомневались в том, что из этой затеи - на фоне растущих цен на жилье и острого дефицита земли под новое строительство - выйдет толк. Но даже самые отчаянные скептики хранили слабую надежду на чудо. Год прошел, чудес не случилось. Мало того, в первых числах июля у мэра столицы Юрия Лужкова состоялось совещание, которое фактически закрыло проект "МВК и точечная застройка"... Основным вопросом совещания был конфликтный адрес: Ленинградский проспект, дом 66, корп. 2. Это не просто один из адресов, который рассматривали на МВК. Это чуть ли не единственный аргумент, оправдывающий смысл существования комиссии и постановления N 714-ПП о "точечной застройке". Когда журналисты наскакивали на главного архитектора с вопросами "Назовите хоть один адрес, где после работы комиссии был толк", Александр Кузьмин отвечал: "Ленинградский, 66..." И критики умолкали... Но поскольку деятельность комиссии скорее напоминала клуб - поговорили, пообсуждали, а распорядительного документа, которому застройщик обязан подчиниться, не издали - застройщик (ООО "МАГ'Г") тихо-мирно продолжал строить дом по старому проекту. К маю этого года "элитный дом у метро "Аэропорт", как его позиционируют риэлторы, дорос до 12 этажей... в начале июля после полуторамесячного затишья строители вновь явились на площадку и быстренько соорудили 13-й этаж", пишет газета. "Кстати, риэлторская компания, эксклюзивно продающая квартиры в этом доме, держит бронь конкретных квартир для конкретных покупателей на 19-м и даже 20-м этажах. Всего в доме зарезервировано 30 квартир, продано 114. Но суть не в этом. Главный козырь мэрии - Ленинградский, 66 - бит, и с большим конфузом... Если верить словам застройщика о сути совещания у мэра, то хозяева стройучастка фактически (конечно, без умысла) шантажировали градоначальника: не дадите построить лишние этажи, получите головную боль в виде пикетов обманутых покупателей жилья в новостройках. Все знают, что тема эта для Юрия Лужкова больная - в июне прошлого года, благословляя его на очередной мэрский срок, президент Владимир Путин перед камерами наказал: главное, решите вопрос с обманутыми дольщиками. Мэр обещал, и слово, данное президенту, держит: недавно на встрече с премьер-министром Путиным Лужков доложил, что в текущем году Москва "полностью рассчитается со всеми обманутыми дольщиками". А в августе прошлого года мэр пообещал уже москвичам, что не допустит более нарушения градостроительных норм в столице и ни один объект, признанный "точечным", не будет им подписан к реализации. Получается, в данном случае Лужков был вынужден выбирать между словом, данным президенту, и словом, данным горожанам. Нелегкий выбор, согласитесь. Тем более что президент один, а москвичей много", заключают "Известия".

Вероника Шарова