Москва, 4 мая, 2017, 10:00 — ИА Регнум. 27 апреля на заседании Градостроительно-земельной комиссии Правительства Москвы было принято решение об отмене строительства высотного жилого дома по адресу 11-я Парковая, 46 в районе Северное Измайлово. Городские власти аннулировали ранее принятый ГПЗУ и вернули участку прежний вид разрешённого использования. Теперь, согласно, новым правилам, на нем можно построить только социальный объект: детский сад или школу. Тем не менее, ни одному девелоперу создание «социалки» без жилья невыгодно; в случае с 11 Парковой, 46 школу может построить разве что мэрия города на бюджетные средства, выкупив у застройщика участок. Пока единственная перспектива «развития» участка — мёртвая стройплощадка, огороженная строительным забором и охраняемая как частная территория.

«Социалки» без жилья не бывает

Напомним, что отмена ГПЗУ и пересмотр ПЗЗ участка по 11-й Парковой, 46 стали результатом протестов группы жильцов соседних домов, активно выступавших против реализации прежнего строительного проекта и за строительство на его месте новой школы. Впрочем, в преддверии реновации жилищного фонда, которая вот-вот «накроет» Северное Измайлово, далеко не все поддерживают этот протест. Так, например, одна из районных инициативных групп до отмены строительства рассматривала жилой дом, который планировалось возвести на 11-й Парковой, 46, в качестве альтернативной площадки для жителей расселяемых пятиэтажек, предназначенных под снос. В эту группу входят преимущественно жильцы старых домов, которых, несмотря на заверения властей, тревожит перспектива переселения за границы района.

Городские власти признали строительство жилого дома на 11-й Парковой «нецелесообразным», однако принятое решение не гарантирует, что на его месте обязательно появится новая школа. Строительство социальной инфраструктуры находится в ведении властей, которые обычно всеми силами стараются переложить эту нагрузку и связанные с ней расходы на инвесторов. Инвесторы, в свою очередь, с скептически относятся к идее реализации проектов социальной инфраструктуры отдельно, а не в дополнение к квадратным метрам жилья.

«Строительство детских садов и школ не приносит девелоперам прибыли, — отмечает вице-президент компании AEON Corporation Дмитрий Старостин. — Именно по данной причине на рынке нет примеров, когда бы застройщик выкупал участок и строил отдельно только социальные объекты без жилья».

Эксперт проводит параллель между строительством социальной инфраструктуры и организацией транспортно-пересадочного узла. Застройщики строят в рамках ТПУ остановки, разворотные площадки, парковки, которые не приносят прибыли, однако для того, чтобы компенсировать расходы девелопера, инвестиционный контракт подразумевает наличие апартаментов или квартир, которые застройщик может продать и получить свой доход. То же самое, по словам Дмитрия Старостина, и с социальной инфраструктурой: без «жилой части» девелоперы не будут инвестировать в проект и строить инфраструктуру отдельно.

Что нам стоит школу построить?

По данным, которые приводит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, затраты на строительство большой школы, рассчитанной на 1000 учеников и более, сопоставимы со стоимостью возведения многоэтажного жилого корпуса высотой от 17 этажей и составляют от 600 млн рублей до 1,5 млрд рублей. При этом даже если девелопер строит школу или детский сад в рамках жилого проекта, никакой прибыли непосредственно от возведения социального объекта он не получит.

«Школы, детские сады, поликлиники передаются на баланс городу, причем даже сам этот процесс сопряжен с трудностями, — рассказывает Мария Литинецкая. — Как ни странно, власти далеко не всегда принимают от застройщиков новую инфраструктуру с распростертыми объятиями, так как они работают в условиях напряженного и постоянно сокращаемого бюджета на «социалку», который к тому же принимается на длительный срок и не всегда предусматривает новые объекты от застройщиков».

Строительство школы может лечь на плечи мэрии

Участок, где планировалось строить жилой дом на 11-й Парковой, 46, на данный момент находится в собственности застройщика. После решения об отмене строительства, которое приняли московские власти, он рискует превратиться в «чемодан без ручки», поскольку строить социальный объект, не строя при этом жильё, как говорилось выше, компании невыгодно. Единственным возможным вариантом решения проблемы представляется ситуация, при которой городская администрация выкупит у застройщика спорную землю и построит школу на бюджетные средства. В противном случае вместо нового жилья или социального объекта посреди густонаселённого района образуется довольно неприглядного вида пустырь, обнесенный строительным забором, на котором невозможно будет что-либо построить либо по юридическим, либо по экономическим причинам.

Однако нужно помнить, что на данный момент рядом с 11-й Парковой, 46 уже работают несколько школ. Расходы на создание еще одной включают в себя не только строительство самого здания, но и зарплату учителям, покупку учебных пособий и многое другое. Не стоит ждать, что городской бюджет возьмёт эти расходы на себя: какой смысл строить школу, в которой не будет учеников? Детский сад в районе с молодым населением представляется более удачным вариантом, он будет востребован — однако затраты на строительство и работу детсада практически такие же, как у школы, и для городского бюджета, ориентированного на минимизацию расходов на «социалку», он, скорее всего, окажется неприемлемым. Коммерческий детский сад, построенный за счёт застройщика, тем более нет смысла рассматривать: для бизнеса такой объект не интересен.

«Детский сад или школа не приносят пассивный доход, в отличие, к примеру, от торговых центров или других коммерческих площадей, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — Возникает логичный вопрос — для чего девелоперу тратить около миллиарда рублей на строительство школы, которая не принесет в перспективе никакого дохода? Никто не будет работать себе в убыток. Именно поэтому детские сады и школы не строятся отдельно от жилья».

Аналогичного мнения придерживается и директор компании «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. По его словам, если компания строит социальный объект на свои средства, то без нового жилья это экономически не оправдано.

Если же участок, на котором отныне можно строить только школу или детский сад, останется в собственности застройщика, и мэрия города не согласится его выкупить, то способом хотя бы частично вернуть средства, потраченные на несостоявшийся проект жилого дома, могло бы стать строительство на этом месте коммерческого объекта. В этом случае родителям, желающим отдать детей в новую школу ли детский сад, придётся платить за их обучение. Впрочем, для застройщика такой вариант не слишком привлекателен.

«Строительство детского сада или школы может принести застройщику прибыль, если речь идет о коммерческом операторе, который арендует образовательное учреждение, — считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — Однако окупаемость такого проекта занимает не один десяток лет».

По словам эксперта, девелоперы на данный момент предпочитают бизнес с более быстрым оборотом, поэтому подобный пассивный доход инвесторам не интересен. Таким образом, строительство социальных объектов на данный момент имеет смысл либо в рамках проекта жилого комплекса, либо на средства городского бюджета.