Госдума приняла законопроект, уточняющий сроки и процедуры проведения муниципалитетами открытых конкурсов с 1 января 2007 года
Москва, 22 декабря, 2006, 16:22 — ИА Регнум. 22 декабря 2006 года законопроект, внесенный депутатом Госдумы
"Проведение конкурсов должно быть завершено до 1 мая 2008 года. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации получают право сдвинуть своими решениями срок начала проведения конкурсов во всех или в отдельных муниципальных образованиях. Такие решения могут приниматься, например, в случае, если какому-то муниципалитету будет необходимо время для подготовки к проведению конкурсов, а другому муниципалитету, наоборот, целесообразно быстрее завершить их проведение. Но предельный срок проведения конкурсов муниципалитетами 1 мая 2008 года регионами продлен быть не может. Если на субфедеральном уровне не будет приниматься акт об уточнении периода проведения конкурсов, то органы местного самоуправления будут обязаны провести открытые конкурсы во всех домах, в которых собственники не выбрали или не реализовали способ управления, с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года.
История вопроса о переносе срока проведения открытых конкурсов такова. Первоначально обязанность органов местного самоуправления проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации была специально установлена статьей 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьей 161 Жилищного кодекса для случая, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Конкурсы были предусмотрены Думой 2006 года, как временная мера. Она направлена на то, чтобы обеспечить выполнение федерального жилищного законодательства в условиях, когда низка активность собственников помещений в отдельных поселениях. Орган местного самоуправления "заменяет" собственников помещений, пока те разбираются с новым жилищным законодательством и оценивают возможность создания товарищества, претендентов на роль управляющих организаций. Странно, что для того же случая Дума 2005 года предлагала конкурсы не проводить, а подождать, когда собственники проведут собрания, и перенесла дату начала проведения открытых конкурсов с 1 марта 2005 года на 1 января 2007 года. То есть логика законодателя при тех же исходных посылках (собственники не выбрали или не реализовали способ управления) изменилась на 180 градусов: в 2004 году в этом случае надо было проводить конкурсы, а в 2005 году их проведение надо было отложить. Но если конкурсы не нужны до момента, пока собственники сами не выберут способ управления, то может быть эту обязанность муниципальных властей надо вообще отменить? Это не так! В прессе нередко можно встретить ошибочное мнение, что 1 января 2007 года прекращается право самостоятельного выбора и реализации собственниками помещений способа управления своим многоквартирным домом. Это тоже не так! Согласно части 3 ст. 161 Жилищного кодекса, "способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения". На самом деле предельный срок выбора собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме действующим жилищным законодательством не установлен и необходимости в его "переносе" просто нет. Жилищный кодекс и иные федеральные законы не содержат ограничения права самостоятельного выбора собственниками помещений способа управления своим многоквартирным домом или ограничения срока такого выбора. Напротив, часть 6 статьи 161 Жилищного кодекса предписывает органу местного самоуправления созвать собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления домом, если собственники не организовали собрание сами. Согласно принятому законопроекту, способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен собственниками помещений в любое время.
Обязанность проведения конкурсов была установлена кодексом еще в 2004 году. Федеральный закон, который изменил первоначальный срок проведения открытых конкурсов с 1 марта 2006 г. на 1 января 2007 г. был принят 26 декабря 2005г. Федеральные Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом были утверждены на основании кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75. Даже с учетом переноса срока с 1 марта 2005 года на 1 января 2007 года многие муниципалитеты в течение 10 месяцев подготовились к проведению конкурсов. Но, к сожалению, порочная практика с переносами законодательно установленных сроков приводит некоторых руководителей муниципального уровня к печальному выводу: "не спеши выполнять закон, он будет отменен или изменен...". Это подрывает стабильность, дезориентирует правоприменителей.
Что могло бы произойти, если бы дата начала проведения конкурсов была бы перенесена? Как известно, объектом управления является общее имущество собственников помещений в конкретном многоквартирном доме. До недавнего времени муниципалитеты единолично принимали решения о том, кто будет управлять домами во всем городе или в его части. Собственники повлиять на условия управления и на размер платы не могли. Управлением и обслуживанием домов практически везде занимаются неэффективные муниципальные и государственные организации. В секторе управления жильем существует жесткое администрирование. Развитие конкуренции сдерживается, а качество жилищно-коммунального обслуживания оставляет желать лучшего. В условиях, когда не проводятся общие собрания и будут отложены конкурсы, такая ситуация замораживается. Кому это выгодно?
На изменение этой ситуации направлено новое регулирование жилищным законодательством. По Жилищному кодексу, собственники помещений при выборе на собрании способа управления должны сами решать: кто будет управлять их домом и каким способом, какие работы и услуги по содержанию и ремонту необходимо заказать (по каждому многоквартирному дому в отдельности), на какой размер платы они согласны (муниципалитеты не могут навязывать свой размер платы собранию). В результате это позволит собственникам помещений влиять как на качество содержания дома, так и на размер платы, обеспечит прозрачность и определенность взаимных обязательств управляющего и собственников помещений. Собственники (в первую очередь граждане) начнут понимать, за что и в каких размерах взимается плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Они смогут требовать то качество, которое они заказали и защищать в судебном порядке свои права, оговоренные в договоре, составленном в письменной форме. Даже если не будут проведены общие собрания, то по результатам конкурсов собственниками помещений будут заключены конкретные договоры управления. Обязательные условия таких договоров указаны в статье 162 кодекса (перечни работ и услуг, периодичность и стоимость каждой работы и услуги). Муниципалитеты не смогут это проигнорировать на конкурсе, поскольку четкие образцы приложений к договору установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75.
Нередко приходится слышать, что рано проводить конкурсы, пока нет конкуренции среди управляющих организаций. Но в большом числе поселений на сегодняшний день уже существует рынок управляющих организаций. Наряду с государственными и муниципальными управляющими организациями (службами заказчика, ДЕЗами), существуют частные управляющие организации, строительные организации, имеющие подразделения, управляющие многоквартирными домами. Деятельность по управлению многоквартирными домами нередко осуществляют бывшие жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации. Однако если в поселении продолжает иметь место махровый монополизм и администрирование, то даже после введения в действие Жилищного кодекса его положения реализуются в рамках "пилотных проектов" (то есть с дозированием и искажением требований кодекса), а не в обычном штатном режиме. Конкурсы как раз будут способствовать развитию конкуренции. Установленная правительством Российской Федерации процедура конкурсов значительно более открыта, чем те конкурсы, которые проводились в муниципалитетах раньше, при которых их результаты были предрешены. Кстати, во многих городах доля домов, в которых будут проводиться конкурсы, не так велика. В Новосибирске со способом управления многоквартирным домом определились собственники в 76% домов, в Томске - 55%, в Ярославле 72%, в Нижнем Новгороде - 81%, в Марий Эл - 77%, в Свердловской области около 50%. К сожалению, не всегда выполняются требования кодекса к процедуре собраний. Если общие собрания проведены с нарушениями, то подразделения ФАС имеют полномочия выявлять их и требовать признания судом решений таких собраний незаконными. В этом случае многоквартирный дом должен выставляться на открытый конкурс.
Можно утверждать, что предложение о переносе сроков проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций могло только "законсервировать" неудовлетворительную ситуацию в сфере управления многоквартирными домами, вызывающую справедливые нарекания граждан.
Принятым Думой законопроектом устанавливаются многие полезные новации. Так, в принятом в третьем чтении законопроекте воспроизведена поправка в закон о введении Жилищного кодекса, принятая 18 мая 2005 года в первом чтении, согласно которой ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, по управлению многоквартирным домом в соответствии с разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. То есть пока не реализованы решения общих собраний собственников помещений или пока не будут проведены открытые конкурсы органами местного самоуправления все организации, ранее осуществляющие обслуживание многоквартирных домов, должны продолжать выполнять свои обязательства. Это обеспечивает стабильность и преемственность деятельности по управлению домами.
Несмотря на то, что выбор управляющей организации осуществляет муниципалитет, договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, должен быть заключен не муниципалитетом, а каждым собственником помещения в многоквартирном доме, причем в обязательном порядке. Срок действия заключаемого по результатам конкурса договора управления с учетом поправок должен быть не менее чем один год и не более чем три года. Причем, если в течение срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом, то договоры управления, заключаемые по результатам конкурса, могут быть расторгнуты собственниками помещений в одностороннем порядке, начиная с очередного года со дня заключения такого договора. Это связано с тем, что совмещение двух способов управления многоквартирным домом кодексом не допускается. Если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то взаимные убытки должны быть погашены. Например, в случае, если есть долги по оплате части собственников, то они должны быть погашены, а если за счет внесенных платежей управляющим еще не были выполнены какие-то работы, то управляющий должен вернуть не отработанные средства.
Очень важная поправка предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме возможность принять на общем собрании решение об отказе от исполнения договора управления в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условия такого договора. Конечно, для этого должны быть только веские основания. Иначе управляющий, который докажет в суде, что он добросовестно исполнял свои обязательства по договору и предписания законодательства, будет требовать отмены решения общего собрания. Для принятия решения об одностороннем расторжении договора в доме должен быть налажен контроль со стороны собственников. Не стоит слишком надеяться на то, что контроль будут осуществлять органы власти. Их возможности ограничены. Да и самой заинтересованной стороной в высоком качестве обслуживания являются собственники помещений в доме - хозяева общего имущества".