Турция, 20 ноября, 2006, 15:15 — ИА Регнум. ИА DAILYSTROY опубликовало обзор рынка недвижимости Стамбула.

Офисная недвижимость. Как известно, пролив Босфор делит Стамбул на европейскую и азиатскую части. Офисы класса А в Стамбуле расположены в девяти деловых районах, из которых три находятся на азиатской стороне, а шесть - на европейской. Арендные ставки, площадь офисного фонда, предложение и процент свободных площадей значительно различаются между районами.

На европейской стороне находится Левент - деловой центр города. Далее по престижности офисной недвижимости и значимости в бизнесе следуют соседние районы Этилер и Маслак. Также много офисов класса А находятся в районе аэропорта, при этом для них характерен большой процент свободных площадей.

За последние годы произошло смещение офисного "центра тяжести", который ранее находился в районе Гёзтепе - Шишли - Зинджирликую. В настоящий момент там преобладают офисы класса В и 3-5 этажные офисные здания. В предыдущие периоды функции делового центра выполнял стамбульский "старый город" - Таксим. Однако сейчас там преобладают офисные здания классов В и С. На азиатской стороне главные деловые районы - Козьятагы и Алтунизаде, альтернативный офисный район находится в Каваджыке. Однако в настоящий момент аналитики предсказывают перемещение наиболее престижного делового квартала по азиатской стороне в район Умрание, где сейчас возводится большое количество офисной недвижимости, преимущественно build to suite. Для этого района характерны высотные постройки с оригинальной архитектурой.

За три квартала 2006 года были зафиксированы следующие основные транзакции.

В течение 2005 года наблюдался рост количества транзакций и уменьшение количества свободных площадей в имеющихся в эксплуатации офисных зданиях. За прошедший год картина распределения офисных площадей существенно изменилась: так, в 3 квартале 2005 года офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 15%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 23%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 26%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 27%; в 4 квартале 2005 г. офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 20%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 17%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 25%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 20%; в 1 квартале 2006 года офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 14%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 9%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 8%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 9%; во 2 квартале офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 17.5%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 17.5%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 14%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 10%.

По офисам класса А ситуация выглядит следующим образом: в 3 квартале 2005 года в Аэропорту было свободно 39.5% офисных площадей, в Алтунизаде - 24.5%, в Кавачике - 11%, в Гёзтепе - Шишли - Зинджирликую - 17.5%, в Козьятагы - 27.5%, в Маслаке - 6%, в Таксиме - 6%, в Левенте - 2.5%, в Этилер - 17.5%; в 4 квартале 2005 года в Аэропорту было свободно 38% офисных площадей, в Алтунизаде - 19%, в Кавачике - 9%, в Гёзтепе - Шишли - Зинджирликую - 23%, в Козьятагы - 22.5%, в Маслаке - 5.5%, в Таксиме - 7%, в Левенте - 2.4%, в Этилер - 17.5%; в 1 квартале 2006 года в Аэропорту было свободно 39% офисных площадей, в Алтунизаде - 24 %, в Кавачике - 8%, в Гёзтепе - Шишли - Зинджирликую - 20%, в Козьятагы - 22%, в Маслаке - 5%, в Таксиме - 9%, в Левенте - 2%, в Этилер - 18%; во 2 квартале 2006 года в Аэропорту было свободно 38 % офисных площадей, в Алтунизаде - 24.5%, в Кавачике - 5%, в Гёзтепе - Шишли - Зинджирликую - 20.5%, в Козьятагы - 16%, в Маслаке - 9%, в Таксиме - 7%, в Левенте - 2.5%, в Этилер - 15%.

На рынке офисных площадей распределение динамики по районам то же самое, что и в случае с офисами класса А, однако характерен в целом более высокий процент свободных площадей: так, в районе аэропорта он превышал 60%. По всей видимости, это связано скорее с общим ростом турецкой экономики, чем с приходом на рынок иностранных компаний: пока в мировом крупном бизнесе слабо верят во вступление Турции в Евросоюз, и доля транснациональных корпораций, арендующих офисы в Стамбуле, не меняется.

Средние арендные ставки (USD/кв.м./месяц) по районам на рынке офисов класса А показаны в следующей таблице.

Жилая недвижимость. Рынок жилой недвижимости в первой половине 2006 года оставался активным, как по показателям спроса, так и по показателям предложения. Пока за последние годы рынок жилья класса А продолжает расти, в то же время по основным показателям в 2005 и 2006 годах его опережал рынок жилья, ориентированного на средний класс и верхушку среднего класса, (класс В или бизнес-класс) в первую очередь, отечественных покупателей. Это связано с укреплением турецкой экономики и попытками "закрыть дыру" в нарастающем спросе на жилье со стороны местных жителей как со стороны городского хакимиета, так и со стороны девелоперов. В частности, жильем эконом-класса и бизнес-класса был застроен район Халкалы-Бейликдюзю.

Для профессионалов рынка недвижимости основной интерес в плане инвестирования в девелопмент жилья представляет именно этот район, вместе с прилегающими районами известный как Атакёй - Халкалы - Бейликдюзю. Этот район расположен в юго-восточной части европейской стороны Стамбула. Атакёй расположен на южной стороне европейской части, на побережье Мраморного моря. Крупнейший проект массовой застройки в городе расположен в Атакёе. Бейликдюзю находится к востоку от озера Кючюкчекмедже. Халкалы расположен к востоку от озера Бююкчекмедже и Бахчешеира к юго-западу от деловых центров европейской части. Халкалы - быстро растущая пригородная территория, находящаяся в 25 минутах езды от моста султана Фатиха Мемета. Импульсом к росту жилищного строительства послужило возведение в районе Олимпийского стадиона им. Ататюрка. В частности, были возведены жилые комплексы Avrupa Konutlan (заказчик - Департамент жилищного строительства Стамбульского хакимиета, девелопер - Ozsaya & Gun-er Constructions), Soyak Olimpiakent (заказчик - Департамент жилищного строительства Стамбульского хакимиета, девелопер - Soyak, 3 500 квартир в многоквартирных домах и таунхаусов, из которых все проданы на стадии строительства). В Халкалы были возведены жилые комплексы KA Green Project (девелопер KAYI Gayrimenkul Yatırım, 840 квартир), Lale Şehir Konakları (девелопер Ak Yapi Insaat Comstruction, 405 квартир). В Бейликдюзю расположен комплекс Palmiye Konakları (858 квартир). Цены в районе колеблются от 850 до 1 200 долларов/кв.м.

Основная тенденция 2006 года - появление на первичном рынке большого количества квартир-студий, рассчитанных на одного жильца. Основное количество нового жилья имеет площадь от 50 до 85 кв.м., за исключением таунхаусов, которые, конечно, больше размером.

Рынок торговой недвижимости. Исторический район на европейской стороне города и Кадыкёй на азиатской стороне в настоящий момент являются очень перенаселенными районами. Перенаселение вызвано как раз самим фактором присутствия там мест массовой торговли - пресловутых "восточных базаров", мест оптового сбыта камбалы-калкана, ковров и т.п. В настоящий момент из-за перегрузки районов наблюдается тенденция к переносу торговых центров "современного типа" в субцентральные районы. Крупнейшие стамбульские торговые центры перечислены в ИА REGNUM таблице.