Москва, 7 ноября, 2006, 13:44 — ИА Регнум. ИА DAILYSTROY опубликовало обзор вторичного рынка недвижимости Москвы и Московской области, подтоговленный руководителем Аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владиславом Луцковым.

Москва

Октябрь 2006 г. для вторичного рынка жилья Москвы стал переломным - впервые за последний год темпы ценового прироста снизились до 2,3% в месяц. Средняя цена квадратного метра составила $4 774. С начала 2006 года прирост цен на вторичное жилье столицы составил 79,6%.

Снижение темпов роста цен во многом связано с продолжающимся вот уже второй месяц подряд увеличением количества предложений. В минувшем месяце объем рынка вырос еще на 13,3%. Что же касается структуры предложения (по размеру квартир, округам и типам жилья) в октябре, то по сравнению с сентябрем она не изменилась.

Ценовая ситуация среди квартир различного размера отличается тенденцией, характерной для вторичного рынка столицы - повышение уровня цен с увеличением числа комнат в квартире. Существенный ценовой прирост, по итогам октября, отмечен в сегментах одно- (+2%), двух- (+2,5%) и трехкомнатных квартир (+3,3%). С начала года темпы роста цен по всем сегментам жилой недвижимости практически полностью сравнялись и составили 80-82%.

В октябре кроме сегмента жилья высокого качества подорожали все типы квартир. Наибольший месячный прирост отмечен в категориях "улучшенная панель" (+2,7%) и "кирпич с большой кухней" (+2,8%). Тенденция по сокращению ценового разрыва между дешевым и более дорогим жильем продолжается. Соответственно, аутсайдером месяца, как и в сентябре, остается сегмент малогабаритного жилья - "хрущевки панель" (+1,6%) и "хрущевки кирпич" (+1,7%). Однако с начала года (относительно декабря 2005 г.) они по-прежнему лидируют по темпам роста (+87,1% в каждом сегменте соответственно).

В территориальной структуре уровень цен сохранился на прежнем уровне. Лидерами месячного прироста являются квартиры в престижных округах - ЗАО (+3,4%), ЮЗАО (+3%) и САО (+2,8%). По итогам десяти месяцев 2006 г. наибольший ценовой прирост остается в недорогих округах - ЮВАО (+84,6%), ВАО (+84,8%) и ЮАО (+84,5%), а также САО (+85%).

Таким образом, в октябре 2006 г. вторичный рынок жилья Москвы после годового периода галопирующего роста вплотную приблизился к новой стадии развития - стагнации спроса и стабилизации цен. Этому по-прежнему способствует снижение спроса и увеличение объема предложения. Можно ожидать, что в ноябре темпы роста цен не превысят 2%.

Московская область

Вот уже на протяжении двух месяцев рынок недвижимости Подмосковья демонстрирует долгожданное постоянство - ценовой прирост жилья в октябре, как и в сентябре, составил +4,1% (с $ 2397 за квадратный метр до $ 2494). Интересно, что год назад ценовой прирост в данный промежуток времени составил 5,2%. Относительно начала года (декабря 2005 года) средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Московской области выросла на 122,5%.

Количество предложений в октябре увеличилось с 9 495 до 10 814 объектов (+13,9%). Можно, конечно, предположить, что определенное влияние на рост числа предложений оказали так называемые покупатели "инвестиционных квартир". Действительно, предложение однокомнатных квартир с начала года неуклонно растет, так как именно они чаще всего используются в качестве предмета инвестиционных вложений. Однако не стоит забывать и сезонный фактор: как правило, именно осенью количество предложений возрастает.

Самыми дорогими по уровню средней цены предложения на вторичном рынке жилья Московской области традиционно остаются "однушки" ($ 2 732). Однако, по данным за октябрь, они оказались в аутсайдерах - 2,9% роста. Лидерами же являются квартиры от четырех комнат (+7,6%).

В дифференциации по категориям дома наибольший уровень средних цен по-прежнему зафиксирован на квартиры в панельных строениях ($2 521 за квадратный метр). За месяц более всего подорожали квартиры в домах категории "кирпич" - 4,9%.

Средняя цена квадратного метра по зонам традиционно принимает наибольшее значение в зонах удаления "1": Запад-1 ($ 2979), Север-1 ($ 2883), Восток-1 ($ 2812) и Юг-1 ($ 2550). Самым низким показателем характеризуются объекты в зонах Юго-Восток ($ 825) и Запад-3 ($ 852).

Таким образом, замедление темпов роста цен указывает на достижение платежеспособным спросом населения своего предела. Увеличение количества предложений в гораздо большей степени связано не столько с выходом на рынок "инвестиционных квартир", сколько со снижением оборотов рынка и увеличением времени экспозиции объектов на фоне сезонного увеличения объемов предложения. По нашей оценке, тенденция стабилизации на вторичном рынке жилья продолжится как минимум до конца этого года.