Москва, 3 сентября, 2019, 12:54 — ИА Регнум. Председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко рассказал о сегодняшнем состоянии сферы жилищной кооперации и предложил меры для ее развития.

Кооператив «Бест Вей»
Доктор экономических наук Роман Василенко

— Роман Викторович, актуальность покупки квартир с помощью жилищных кооперативов в последнее время возросла. Квартиры из-за реформы долевого финансирования стали дороже, строится теперь меньше, а ипотека не стала существенно более доступной.

— Рынок показывает путь, по которому следует идти в масштабах государства — перенос акцента с поддержки ипотеки на поддержку жилищной кооперации. Кооперативная модель решения жилищной проблемы довольно популярна в мире.

В послевоенной Германии как раз кооперативы были основой массового приобретения и строительства жилья, и сегодня они играют в ФРГ ключевую роль. Большую часть паевых фондов кооперативов финансировало и сегодня финансирует государство. Весьма популярны были жилищные кооперативы и в США — до наступления эпохи очень доступного и очень дешевого ипотечного кредитования, которая закончилась финансовым кризисом 2008 года.

Во многих странах Восточной Европы в период рыночных преобразований шли германским путем — путем развития жилищной кооперации. И только в постсоветских странах в государственной жилищной политике делался однозначный выбор в пользу ипотеки.

— Несмотря на то, что в СССР жилищная кооперация была хорошо развита.

— Конечно. Была традиция, на которую реально опереться в рыночных преобразованиях.

ЖСК были очень распространены. Многие до сих пор живут в квартирах, построенных в советские времена с помощью ЖСК. Это были негосударственные организации, но они действовали под контролем государства, которое субсидировало до 70% стоимости жилья.

Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по льготным ценам, предоставлялись дешевые ссуды. При этом люди своими деньгами участвовали в строительстве квартир и лично следили за его ходом, и оттого качество жилья чаще всего было выше, чем исполкомовского или жилья, распределяемого на предприятиях.

С началом рыночных преобразований прежняя жилищная кооперация почти сошла на нет. Кооперативы лишились поддержки — в отличие от кредитных организаций.

Постепенно в законодательстве были созданы условия для создания жилищных кооперативов. Соответствующие нормы есть в Жилищном и Гражданском кодексах. Во второй половине 2000-х годов—в первой половине 2010 стали вновь возникать жилищные кооперативы.

— Ваш кооператив был создан в середине 2010-х?

— Да, в 2014 году.

— А сколько всего ЖК в России?

— Статистических данных не существует, но лично я знаю десятки кооперативов с разной долей участия региональных и муниципальных властей, кооперативах при застройщиках, полностью независимых кооперативов — в том числе межрегиональных.

— Какова их реальная и потенциальная роль в решении жилищной проблемы?

— Не открою секрета, если скажу, что собственное комфортное жилье — основа жизненного благоустройства человека. Далеко не у всех есть средства для того, чтобы купить квартиру за собственные деньги. Банки тут как тут: предлагают ипотечные кредиты. Но ипотека в нашей стране, во-первых, очень дорога, во-вторых, далеко не всем доступна.

Судя по данным Счетной палаты, довольно большие категории граждан, имеющих право на получение господдержки при покупке жилья, не могут его купить, так как не проходят банковский фильтр: есть те или иные стоп-факторы для банкиров, в силу которых банки не готовы одобрить кредиты вообще или не готовы одобрить их по относительно низким ставкам или не готовы предоставить нужную для покупки квартиры сумму.

Кооперативы готовы все это сделать. При этом кооперативы — не коммерческий, а социальный проект. Они — не для зарабатывания денег.

Кооператив призван объединить усилия, чтобы создать наилучшие условия для жизни своих членов. При этом социальное значение обеспечения людей собственным жильем трудно переоценить. Речь идет не только об обеспечении людей жильем, но и о предотвращении оттока молодых специалистов из регионов и из страны в целом.

Собственное комфортное жилье, как я уже сказал — основа жизненного благоустройства человека, якорь, позволяющий ему жить и работать в своей стране, обзаводиться семьей и детьми, чувствовать уверенность в завтрашнем дне, видеть перспективу. Если у молодого человека нет своей квартиры, он не чувствует себя привязанным к данному месту — он как перекати-поле.

При этом кооперативом покупается та квартира, которую хочет пайщик и на которую он готов собрать средства, чтобы внести долю, необходимую для покупки.

— Какая это доля?

— 35%.

— Немало.

— Не требуется вносить эти 35% одномоментно — сумму можно внести поэтапно. При этом квартира за счет кооператива покупается по номиналу: никакого процента за использование паевых средств нет — по крайней мере, в большинстве кооперативов.

— А каков финансовый вес вступительных и членских взносов в кооператив?

— Доля кооперативных средств в покупке квартиры возвращается за десять лет, за это время член кооператива заплатит вступительный и членские взносы в объеме 400 тыс. рублей. Разумеется, если пайщик расплатится с кооперативом раньше, он заплатит меньше. И многие выкупают квартиру раньше.

«Бест Вей» существует пять лет, и уже 16 квартир перешли в собственность пайщиков, хотя срок возврата денег кооператива — 10 лет. Некоторые члены кооператива приобретают второй и третий объект недвижимости. Сегодня у нас более 6 тысяч пайщиков и более 700 купленных нашим кооперативом квартир.

— На что идут вступительные и членские взносы?

— Прежде всего на юридическую проверку и оценку рыночной стоимости приобретаемых квартир.

— А как покупается квартира?

— Проводится юридическая экспертиза и оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта. До выкупа квартиры пайщиком она является собственностью кооператива и пайщиков как членов кооператива.

Пока пайщик расплачивается за долю, внесенную кооперативом за квартиру, он получает ее в безвозмездное пользование, может в ней прописаться сам и прописать членов своей семьи. При этом кооператив во многих регионах Российской Федерации, как правило, освобожден от уплаты налога на имущество. Вопрос прописки, как известно, наиболее остро встает перед молодыми специалистами при устройстве на работу. Поэтому, вступая в кооператив, выпускники вузов убивают сразу двух зайцев. Получают и квартиру, и регистрируются в ней.

— Что происходит, если пайщик не может платить?

— Оплата доли кооператива происходит по небанковской — более свободной схеме, не предусматривающей штрафных санкций и иных карательных мер по отношению к желающему приобрести жилье — вроде обращения в коллекторские агентства. Ничего этого нет. Мы предоставляем отсрочки.

Если же пайщик все-таки не справляется с выплатами, он в конце концов выходит из кооператива — и кооператив возвращает ему его пай в полном объеме.

— На чем в таком случае базируется финансовая устойчивость кооператива?

— Даже если большинство пайщиков вдруг решит выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов. Кроме того, устав ЖК предусматривает создание резервного фонда, который позволяет сохранить баланс между привлеченными и использованными паевыми средствами, а также покрыть разрыв в момент, когда пайщик решил добровольно выйти из кооператива и кооператив должен вернуть ему все его паевые взносы, а квартира еще не реализована.

Отмечу, что жилищные кооперативы по закону не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Они направляют паевые взносы исключительно на приобретение жилья для своих членов и не ставят перед собой задачи получение прибыли.

Единственный риск для пайщика кооператива — длительный срок ожидания своей очереди на квартиру. Потому оптимальный выбор — крупные кооперативы, которые могут обеспечить достаточно быстрый приток новых членов. В нашем кооперативе средний срок ожидания — год.

— А что будет, если кооператив закроется?

— Кооператив может быть закрыт только в том случае, если все члены из него выйдут. Если хотя бы один член — например, вы — будет против, он не может быть закрыт или реорганизован. Кроме того, деньги вкладываются в объекты недвижимости, которые всегда можно продать — притом, в объекты, прошедшие юридическую проверку и независимую оценку. И наконец Жилищный кодекс требует, чтобы все паевые взносы, которые пайщик внес или накопил на счете, ему были возвращены.

— В чем вы видите препятствия на пути развития жилищной кооперации?

— Прежде всего, не очень хорошая законодательная база. Сегодня их в России десятки. А надо, чтобы были тысячи. Государство должно увидеть в этом механизме надежную опору в реализации жилищной политики.

В той же Германии есть развитое законодательство о жилищной кооперации, развитая правовая основа, регламентирующая формы государственной поддержки ЖК, в том числе частичного государственного финансирования.

Обретя более четкий правовой статус, более основательную правовую базу, кооперативы повысят степень доверия к себе со стороны граждан. ЖК должны получить право в качестве первоначальных паевых платежей привлекать государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан, например, материнский капитал.

Почему бы государству не перенаправить часть выделенных на стимулирование ипотеки средств на поддержку движения жилищных кооперативов? В этом случае наши люди получат возможность приобретать жилье без привлечения заемных средств, которые тяжким бременем ложатся на них на долгие годы.