Москва, 8 мая, 2015, 19:13 — ИА Регнум. В связи с активной застройкой «Новой Москвы» и окраин столицы увеличивается число квартир, которые сдаются в аренду. Достаточно распространено такое явление, как субаренда — передача в пользование третьему лицу. О правилах «вторичной аренды» в интервью ИА REGNUM рассказал адвокат Игорь Вялов, партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры».

ИА REGNUM: Каковы особенности субаренды жилого помещения?

При найме жилых помещений усложнение договорных отношений возможно, прежде всего, по экономическим причинам. Возникают ситуации, при которых часть переданного во временное пользование имущества становится ненужным нанимателю, но его немедленное возвращение собственнику может принести нанимателю соответствующие убытки. В связи с этим возникают предпосылки для передачи полученного имущества в субпользование, возможность которого предусмотрена статьей 685 Гражданского кодекса РФ.

ИА REGNUM: Как собственник может защитить себя от незаконной субаренды?

Поднаем жилого помещения допускается только с согласия наймодателя (собственника помещения). Найм жилого помещения предусматривает передачу прав владения и пользования помещением, в связи с чем в договоре можно указать для проживания каких лиц сдается помещение, то есть только ли для проживания нанимателя, нанимателя и членов его семьи. Также собственник помещения вправе проверять (достаточно, например, раз в один или два месяца), кто фактически проживает в помещении — это целесообразно указать в договоре найма. Согласие собственника на совершение сделки поднайма должно быть четко и недвусмысленно определено в договоре. Оно может носить предварительный или последующий (одобрительный) характер. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие, а при последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Применительно к рассматриваемым субдоговорным отношениям, согласие на заключение соответствующего субдоговора может быть указано либо непосредственно в основном договоре, либо в дополнительном соглашении к нему. Возможно также составление одностороннего документа, закрепляющего согласие на заключение соответствующего субдоговора. Следует отметить, что в законодательстве РФ отсутствуют специальные нормы, устанавливающие форму согласия на заключение договоров поднайма. Если в договоре не было предусмотрено право нанимателя на заключение субдоговора, то получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора, и должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Сделка поднайма жилого помещения, заключенная в отсутствие согласия собственника недвижимости, может быть признана судом недействительной, а лица пользующиеся помещением по такому порочному основанию — выселены с занимаемой или жилплощади.

ИА REGNUM: Должен ли арендатор уведомлять собственника о субаренде?

Законом не предусмотрена обязанность нанимателя уведомлять собственника помещения о заключении им сделки поднайма. Такое положение может быть закреплено в договоре найма.

ИА REGNUM: Имеются ли юридические тонкости оформления договора между собственником и арендатором о субаренде?

Наличие договоров найма и поднайма жилого помещения не порождает трехстороннего обязательства. Наймодатель и поднаниматель между собой договорными обязательствами не связаны. Есть договор Собственника с нанимателем, и есть самостоятельный, отдельный договор нанимателя с поднанимателем.

ИА REGNUM: Если в результате субаренды произойдёт порча имущества, кто будет нести ответственность: собственник, основной арендатор или субарендатор?

Согласно ст.685 Гражданского кодекса РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

ИА REGNUM: Как субарендатор может защитить свои интересы?

Чтобы поднанимателю не попасть в неприятную ситуацию, например с досрочным прекращением права пользования квартирой, чтобы его возникающее из договора поднайма право на владение и пользование помещением было защищено, необходимо надлежащим образом оформлять договор с наймодателем. При проверке положений договора необходимо обратить внимание на следующие аспекты. — Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

— На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

— Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

— Для поднайма жилого помещения существует специальное основание его расторжения, в соответствии с которым при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

— Потенциально проблемная ситуация может возникнуть, когда у сдаваемой в найм квартиры имеется несколько собственников или один из собственников является несовершеннолетним лицом.