Москва, 1 апреля, 2015, 17:35 — ИА Регнум. В нынешних геополитических и экономических условиях «дешевое» жилье в Москве — это всерьез и надолго, считают аналитики рынка

В течение марта цены на недвижимость в Москве и Подмосковье окончательно стабилизировались после прежних перепадов — к такому выводу приходят аналитики, подводя итоги месяца. По мнению экспертов, во многом этому поспособствовала стабилизация в финансовой сфере: курсы валют после скачков ноября-января постепенно пришли хоть к какому-то равновесию, а цены на нефть прекратили систематическое снижение. Более того, Центральный банк России начал постепенно снижать ключевую ставку после резкого ее повышения в декабре, а также заработала господдержка ипотеки.

Рынок недвижимости, реагируя на все подобные процессы с некоторой задержкой, также постепенно стабилизировался в течение марта. Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», остаточное снижение долларового индекса стоимости жилья в столице составило за март чуть более 1%. В результате рынок вновь стабилизировался вблизи круглой долларовой отметки в 3000 долларов за метр, несмотря на то что продажа отдельных квартир давно уже отвязалась от доллара. В конце марта долларовый индекс стоимости жилья всё же развернулся в рост: основной причиной, по мнению специалистов, послужило существенное укрепление рубля за последние две недели. «Если рубль продолжит укрепляться или хотя бы не начнет снова падать, то, скорее всего, в апреле мы увидим некоторый отскок индекса вверх», — отметили аналитики.

Эксперты рынка отмечают, что всего за период нынешнего кризиса снижение цен на квартиры в Москве в долларовом выражении составило примерно 39%. Это сопоставимо с падением цен в прежние кризисы: 37% в 2008-2009 годах и 32% в 1998-1999 годах. «По законам рынка совершенно естественно, что в ближайшие месяцы возможен некоторый отскок цен вверх, но основной вопрос состоит в том, насколько заметным и продолжительным такой отскок может быть в нынешних условиях, — добавили авторы исследования. — Динамика цен на недвижимость в Москве по типам жилья приводит к смешанным выводам. Пока на рынке наблюдается скорее бурление и утряска после прежних событий. С одной стороны, наибольшее снижение в марте показали квартиры больших площадей — трехкомнатные квартиры и более, а с другой — недорогое панельное жилье, пятиэтажки и панель советской эпохи. Получается, что это сейчас самый уязвимый сегмент. Более устойчивы по цене либо небольшие квартиры за счет невысокой общей цены за квартиру, либо большие квартиры, но в более дорогих и качественных домах».

Во время двух предыдущих кризисов дно рынка недвижимости по ценам достигалось к лету следующего года (1999-го и 2009-го соответственно), напомнили эксперты. Можно предположить, отмечают они, что и на этот раз основное снижение цен уже закончилось и наступает стабилизация. Более того, часть потенциальных покупателей и инвесторов, ведомых этой логикой, могут планировать выгодное приобретение жилья как раз ближе к лету или летом, что вызовет некоторую активизацию рынка, а также может привести к небольшому отскоку цен вверх.

«Но основной вопрос состоит в том, насколько продолжительными окажутся такие процессы, — констатировали специалисты. — После кризиса 2008 года рынок достиг дна к лету 2009 года и начал постепенно отыгрывать потерянные позиции как раз с осени 2009-го. В 2010 году уже наметился стабильный тренд к росту цен и в 2011 году про кризис все уже забыли. Благодаря конфликту вокруг Ливии цены на нефть вновь ушли выше 100 долларов за баррель, что постепенно стало тянуть вверх все активы, в том числе и недвижимость в Москве и Подмосковье. После 1998 года все было не так быстро. Хоть дно рынка и было достигнуто летом 1999 года, но почти весь 2000 год рынок так и лежал на этом дне. Восстановление цен на недвижимость наметилось только в 2001 году». Однако тогда, благодаря существенному изменению политической ситуации в стране (смена президента) и начавшемуся последовательному повышению цен на нефть рост стоимости квадратного метра в последующие годы (2001-2008) оказался просто баснословным, напомнили эксперты.

В нынешних условиях также противоборствуют две основные точки зрения, приходят к выводу аналитики. Первая состоит в проведении прямых аналогий ситуации 2014-2015 и 2008-2009 годов. Согласно этой логике, после прохождения дна рынка летом 2015 года наметится довольно скорый новый рост цен, пусть и умеренный, который в течение 2-3 лет вернет цены на докризисный уровень или хотя бы приблизит их к нему. Вторая точка зрения состоит в том, что нынешняя ситуация — вообще не кризис в его классическом понимании. Нынешняя ситуация рассматривается как изменение геополитической картины мира, а с этих позиций прежняя реальность навсегда ушла в историю и уже не вернется. Следовательно, не будет и прежних цен на недвижимость, сформированных «нефтяными» деньгами. В таких условиях даже в рублевом выражении стоимость жилья может постепенно сползать вниз. На рынке новостроек это будет происходить за счет вывода новых более экономичных проектов по ценам ниже рынка, что уже начинает происходить, а на вторичном — за счет роста величины торга к прежним запросам продавцов, пояснили авторы исследования.

Обе позиции имеют право на существование, а какая окажется более справедливой в дальнейшем, будет зависеть, в первую очередь от развития геополитических и макроэкономических событий, считают эксперты. Будет ли достигнуто реальное компромиссное мирное решение по Украине или нет? Признает ли Запад вхождение Крыма в состав России или нет? Будут ли в скором времени отменены санкции и получен доступ к дешевым деньгам на Западе? Восстановятся ли цены на нефть до 100 долларов за баррель так же быстро, как после 2008-2009 годов? Каждый может для себя продолжить этот список вопросов. Специалисты склонны считать, что пока более реалистичным выглядит пессимистичный сценарий и вторая точка зрения.

«Как показали события последнего года в Донбассе, конфликт вокруг Украины — это всерьез и надолго. Договориться с Западом на выгодных для России условиях быстро и конструктивно пока не получается. Большинство специалистов нефтяного рынка единодушны в оценках, что 60 долларов за баррель — это новая реальность опять же надолго по ряду объективных причин и т.д. А значит, в нынешних условиях сценарий скорого восстановления цен на недвижимость может оказаться неактуальным», — резюмировали эксперты.