Москва, 13 ноября, 2013, 11:46 — ИА Регнум. Ипотека становится все более популярной среди россиян. Денег на жилье не хватает, а копить не успевают - выход люди находят в жилищных кредитах. Более того, под напором государства банки вынуждены снижать ставки по ипотечным кредитам. Так, например, по данным Центробанка, на 1 октября 2013 года средняя ставка по ипотечному кредиту составляла 12,6% годовых, тогда как в августе - 12,7%, в мае - 12,8%, в марте - 12,9%. Правительством поставлена задача, чтобы это показатель не превышал 8%. О правилах ипотеки в интервью ИА REGNUM рассказал заместитель директора департамента ипотечного кредитования одного из крупных российских банков Дмитрий Шапочкин.

ИА REGNUM: Насколько популярно сегодня покупать квартиру в ипотеку?

Согласно данным официальной статистики, сегодня каждая пятая сделка купли-продажи недвижимости совершается с помощью ипотечного кредита, и с каждым годом ипотека становится все более популярной. Причиной роста спроса на ипотечное кредитование является увеличение финансовой грамотности населения, но это не главная причина.

Расчеты показывают, что для среднестатистического горожанина единственной возможностью улучшить жилищные условия сегодня является лишь оформление ипотечного кредита. На фоне высоких цен на недвижимость и темпов инфляции доходов населения попросту не хватает для покупки квартиры с помощью накоплений.

ИА REGNUM: Но у потенциального покупателя есть выбор - копить и купить, когда на руках будет вся сумма или взять ипотеку и сразу жить в своей квартире. В каких случаях выгодно брать ипотеку, а в каких лучше подкопить?

У покупателя есть выбор - копить или купить с помощью ипотеки - в случае, если имеется где жить. Расчеты показывают, что экономически не целесообразно арендовать квартиру, по сравнению с осуществлением платежей по ипотечному кредиту за недвижимость в собственности. Не все вещи поддаются подсчетам, например комфорт и уют от проживания в собственной квартире.

Я не сторонник накоплений, деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом в кубышке.

ИА REGNUM: На государственном уровне поставлена задача банкам снижать проценты по ипотеке. Как это выполняется?

Действительно, государство занимает довольно активную позицию в обеспечении жильем отдельных категорий граждан. В качестве примера можно привести специальную программу Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию по кредитованию военнослужащих. В рамках программы "Военная ипотека" военнослужащие получают ипотечный кредит на льготных условиях, где первоначальный взнос и платежи по ипотечному кредиту компенсирует Министерство обороны. В Агентстве также существуют специальные программы для учителей и молодых ученых, но в отличие от военнослужащих, оплату ежемесячных платежей по пониженной процентной ставке им нужно будет осуществлять самостоятельно. Доля таких специальных программ в общем объеме кредитования не велика.

Следует отметить, что решающими факторами на доступность покупки жилья в первую очередь являются доходы населения и стоимость недвижимости, процентные ставки по ипотеке имеют второстепенную роль.

ИА REGNUM: Сейчас ипотеку можно взять в любом банке. Как выбирать, на что обращать внимание?

Для начала рекомендую сократить список банков для сравнения. Найдите в интернете рейтинг ипотечных банков. Выберите в рейтинге ведущие 30 банков. Сократите список до числа банков, представленных в вашем регионе. Далее нужно запастись терпением и сравнить предложения, как минимум по параметрам: процентная ставка, банковские комиссии, связанные с предоставлением кредита, целевое использование кредита.

Рекомендую подать заявки в 2-3 банка с лучшими условиями. Как правило, на первичном этапе заемщик не понимает всех тонкостей ипотечного кредита и поэтому важно иметь альтернативу на тот случай, если в отдельно взятом банке что-то пойдет не так.

ИА REGNUM: С какими трудностями может столкнуться заемщик?

Ипотечный кредит сравнительно непростой продукт. Кроме привычных параметров кредита: срок, процентная ставка, появляются требования к объекту залога, оценочной стоимости т.п. В отличие от потребительского кредита, с момента обращения клиента в банк до оформления ипотеки в среднем проходит 1-2 месяца. За это время заемщик проходит несколько этапов: одобрение на предоставление кредита, поиск недвижимости, заключение сделки, обслуживание кредита. На каждом этапе есть свои нюансы, о них знают менеджеры банка, и они будут направлять каждый шаг заемщика на пути покупки недвижимости.

ИА REGNUM: Раньше банки защищали себя от досрочного погашения кредита, прописывая сначала выплату процентов, и только потом погашение основной суммы. Сейчас такая практика запрещена?

В мировой практике не принято запрещать банкам предлагать заемщикам альтернативу - выбрать условия договора, предусматривающие досрочное погашение кредита, или договор с мораторием, временным запретом на внесение досрочных платежей, сверх ежемесячного платежа. Потому что кто-то из клиентов предпочтет оформить ипотеку по меньшей процентной ставке и, следовательно, с меньшим ежемесячным платежом, выбрав договор с ограничением на досрочное погашение кредита, а кто-то сделает выбор в пользу свободной возможности досрочного погашения кредита, пускай и с большей процентной ставкой.

Сегодня на законодательном уровне в России запрещено вводить ограничения на досрочное погашение кредита, но в настоящий момент ведется работа по отмене данной нормы. Что касается выплаты процентов и основной суммы, то 99% банков рассчитывают ежемесячный платеж по формуле аннуитетного платежа. Его особенность в том, что он (платеж) одинаковый на протяжении всего срока кредита и включает в себя проценты за пользование кредитом и часть, списываемую с основного долга. И проценты, и тело кредита списываются одновременно в платежный период.

ИА REGNUM: Насколько просто сегодня взять ипотеку?

Не сложнее, чем автокредит.

ИА REGNUM: Кому могут отказать?

Самая распространенная причина отказа - негативная кредитная история заемщика. В случае, если вы регулярно совершаете просрочки по кредитам, то велики шансы, что вам откажут в предоставлении кредита. Сегодня на рынке представлено много программ ипотечного кредитования, что позволяет практически любому клиенту рассчитывать на получение ипотечного кредита, главное подобрать соответствующий банк.